Ved overdragelse af erhvervsejendomme er der i stigende grad behov for advokatrådgivning om juridiske, tekniske og økonomiske forhold på tværs af fagområder og omkring privat- og offentligretlige regler. Rådgivningen er vigtig for at sikre værdi for både køber og sælger.
Ved køb og salg af erhvervsejendomme opstår der helt andre spørgsmål end ved overdragelse af ejendomme til beboelse. En erhvervsejendom erhverves typisk med et investeringsformål, det vil sige som en investering, der forventes at give et afkast gennem en længere årrække. Et køb eller et salg af en erhvervsejendom vil ofte have betydelige økonomiske konsekvenser for de involverede parter, og det er derfor vigtigt, at alle forhold vedrørende ejendommen bliver belyst og vurderet.
Hos CLEMENS rådgiver vi et betydeligt antal private og offentlige virksomheder, herunder private investorer, investeringsselskaber, ejendomsfonde, almene boligorganisationer, projektudviklere m.v. Derigennem har vi oparbejdet en stor erfaring med at overdragelse alle typer af fast ejendom, dvs. ejendomstyperne udgør boligudlejningsejendomme, blandede ejendomme, industriejendomme, logistikejendomme, kontorejendomme, detailhandelsejendomme, projektejendomme, domicilejendomme, landbrugsejendomme, ubebyggede ejendomme mv. Overdragelse af erhvervsejendomme håndteres både som traditionelle aktivhandler og som selskabshandler.
Gennem denne betydelige erfaring har vi opbygget et solidt og omfattende kendskab til ejendomsmarkedet, investorer, ejendomsaktørerne og ikke mindst de markedsvilkår, som gør sig gældende i det aktuelle marked. Kombinationen af denne erfaring, vores ejendomsadvokaters specialviden samt indsigten i vores klienters forretninger, gør os i stand til at yde en skarp, målrettet, konkurrencedygtig og ikke mindst værdiskabende rådgivning.
Vi kan rådgive om og hjælpe med bl.a.:
- Traditionelle due diligence-undersøgelser, både på ejendoms- og selskabsniveau, herunder etablering og håndtering af datarum. Formålet med due diligence-undersøgelserne er at afdække de risici, der er forbundet med at overtage eller investere i fast ejendom, herunder erhvervsejendomme. Hvis der er tale om køb af et ejendomsselskab, skal man være opmærksom på, at denne type handel er mere kompleks end en traditionel ejendomshandel, hvor alene ejendommen handles. En selskabshandel indebærer derfor, at der foretages en anden risikovurdering og mere omfattende due diligence-undersøgelser, idet også selskabets forhold og forpligtelser udover den faste ejendom skal vurderes.
- Forhandling af vilkår for overdragelse af erhvervsejendomme. I langt de fleste ejendomshandler med erhvervsejendomme vil det være godt givet ud at tage en ejendomsadvokat med på råd så tidligt som muligt for at målrette overdragelsesprocessen og sikre de bedst mulige handelsvilkår.
- Udarbejdelse og forhandling af alle dokumenter i forbindelse med ejendomsoverdragelsen, herunder udarbejde købsaftale, overdragelsesaftale, aftaler om køberet, aftaler om forkøbsret, samejekontrakter mv. Der kan være stor forskel på indholdet af vilkårene i de enkelte aftaledokumenter alt efter hvilken type erhvervsejendom, der overdrages. Det vil derfor ofte være meget værdifuldt, at få ejendomshandlens kontrakter gennemgået af en advokat med juridisk specialviden og indsigt i overdragelse af erhvervsejendomme.
- Rådgivning om tilbudspligt og gennemførelse af en procedure for tilbudspligt i henhold til lejelovens regler om tilbudspligt. I henhold til lejelovens regler skal en udlejer, der ønsker at sælge sin udlejningsejendom tilbyde lejerne at overtage ejendommen, inden ejendommen kan overdrages til anden side. Reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på ejendomme, der alene anvendes til beboelse og som har mindst 6 beboelseslejligheder. Desuden finder reglerne anvendelse på ejendomme, der både har erhverv og beboelseslejemål, hvis der i ejendommen er mindst 13 beboelseslejligheder.
- Berigtigelse af en ejendomsoverdragelse enten ved tinglysning af adkomst til erhvervsejendommen eller ved gennemførelse af selskabsoverdragelsen, herunder gennemførelse af alle relevante selskabsretlige registreringer såsom afholdelse af closing, registrering af de nye selskabsforhold hos Erhvervsstyrelsen samt gennemførelse af relevante og nødvendige generalforsamlinger. Hvis et selskab ejer en ejendom, vil et salg af ejendommen ske ved, at selskabets kapitalandele overdrages, dvs. at kapitalandele skifter ejer. Denne overdragelse skal ikke tinglyses i tingbogen, men derimod registreres i ejendomsselskabets ejerbog. Da overdragelse af kapitalandelene noteres i selskabets ejerbog, udløser overdragelse af ejendomme ved brug af selskabshandler derfor ikke tinglysningsafgift, – modsat de mere traditionelle aktivhandler.
- Afklaring af de skatte-, moms- og afgiftsmæssige konsekvenser ved overdragelsen. Særligt for erhvervsejendomme er det vigtigt at have et fuldt overblik over hvilke skatter, der udløses ved et salg. Det kan f.eks. være skat af tidligere foretagne afskrivninger og avance på ejendommen mv.
- Assistance med lokalplansprocesser, herunder løbende sparring med ejer og med lokalplanrådgiver. CLEMENS rådgiver under hele processen, herunder om den gældende planlovgivning og om øvrige forhold, der vedrører realiseringen af det konkrete ejendomsprojekt. Der er mange aspekter og interesser, der skal håndteres i et lokalplansprojekt, herunder fx i forhold til arealopgørelse og arealoptimering, nabointeresser, krav fra myndigheder inden for vej, miljø, natur, byggeri og forsyningsområdet.
