Når flere ejer en bolig, erhvervsejendom eller et sommerhus sammen, opstår der sameje om fast ejendom – og ofte behovet for en klar samejeoverenskomst. En gennemtænkt samejeoverenskomst om fast ejendom (samejekontrakt) kan både forebygge konflikter og sikre en smidig opløsning af samejet, så parterne undgår unødvendige tvister eller salg på frivillig auktion.
I denne artikel gennemgås, hvordan sameje om fast ejendom kan opløses, hvilke alternativer der findes til frivillig auktion, og hvorfor juridisk rådgivning om samejeoverenskomst kan være en god investering.
Samejekontrakt om fast ejendom
Der er tale om sameje om fast ejendom, når to eller flere fysiske eller juridiske personer ejer en ejendom sammen og hver har en andel af ejendommen. Sameje kan både vedrøre ejerboliger, udlejningsejendomme, erhvervsejendomme og sommerhuse, og andelene behøver ikke være lige store.
Ejes en ejendom gennem et selskab, fx et aktieselskab eller et ejendomsselskab, er det selskabet som juridisk person, der anses som ejer af ejendommen. I den situation har aktionærer eller anpartshavere alene en indirekte økonomisk interesse i ejendommen via deres ejerandele i selskabet – det er fortsat selskabet, der træffer dispositioner om den faste ejendom.
En skriftlig samejeoverenskomst (samejekontrakt)
En samejeoverenskomst – også kaldet en samejekontrakt – er en skriftlig aftale mellem ejerne, der regulerer ejerskab, økonomi, brug og opløsning af et sameje om fast ejendom. Aftalen anvendes typisk ved fælles køb af bolig, investeringsejendom eller sommerhus og kan tilpasses både ugifte samlevende, familier, investorer og selskaber.
En gennemarbejdet samejeoverenskomst bør som minimum regulere ejerandele, udgiftsfordeling, hæftelse, beslutningsprocesser, overdragelse af andele, opløsning af samejet og eventuelle forkøbs- eller køberetter samt håndtering af uenigheder, herunder om ejendommen skal sælges ordinært eller eventuelt på frivillig auktion.
Opløsning af sameje – fast ejendom
Ønsker I som samejerne ikke længere at eje fast ejendom i fællesskab, kan I ved enighed aftale at opløse samejet, eller at en af jer frivilligt lader sig opløse.
Det er dog ikke i alle situationer, at man som samejere er enige i, at samejet skal ophøre. Hvis man som samejere har reguleret den indbyrdes retsstilling i en samejeoverenskomst, er det disse regler, der er gældende for samejets ophør.
Har I som samejerne derimod ikke på forhånd reguleret spørgsmålet om samejets ophør, er der ingen skrevne retsregler at falde tilbage på.
Det følger af retspraksis og den juridiske litteratur, at det er det klare udgangspunkt, at enhver samejer kan forlange samejet opløst.
Den juridiske litteratur har i den forbindelse anført, at der ved spørgsmålet om, hvorvidt et sameje kan opløses, skal tages hensyn til samejernes forudsætninger for samejet. Foreligger der f.eks. en enten ensidig eller fælles forudsætning om, at samejerne skal have en indskrænket adgang til at opløse samejet, og er denne forudsætning kendt for samejerne, kan dette have betydning for muligheden for opløsning. Det er dog givet, at der ved en stiltiende forudsætning i relation til opløsningsadgangen kan opstå bevismæssige problemer.
Der vil tillige være et hensyn at tage til den samejer, der ønsker at udtræde af samejeforholdet, hvis den ideelle anpart ikke særskilt kan sælges for en rimelig pris, eller hvis en samejer ikke længere har økonomisk mulighed for at deltage i samejet. Det medfører en art urimelig binding, hvis den udtrædende samejer ikke har krav på opløsning i en sådan situation.
I praksis vil en veludararbejdet samejeoverenskomst eller samejekontrakt typisk indeholde detaljerede regler om opsigelsesvarsel, værdiansættelse af ideelle anparter og eventuel forkøbsret, så en frivillig auktion kun bliver sidste udvej. Det kan reducere risikoen for både økonomisk tab og langvarige konflikter om opløsning af sameje om fast ejendom.
Opløsningsmåde og frivillig auktion
Hvis andet ikke er aftalt, og i som samejere ikke kan blive enige, kan der ske opløsning af samejet ved frivillig offentlig auktion, der som udgangspunkt afholdes ved fogedretten.
Den ikke udtrædende samejer skal dog gives en rimelig opsigelsesfrist, inden der kan afholdes frivillig auktion. Længden af opsigelsesfristen afgøres konkret efter samejets karakter, hvor der lægges særligt vægt på varigheden af samejet.
Der findes eksempler fra retspraksis, hvor opsigelsesfristen udgjorde 6 måneder.
Den frivillige auktion afholdes som udgangspunkt efter reglerne om tvangsauktion, dog med den undtagelse, at den frivillige auktion ikke kan afværges.
Den part, som begærer afholdelse af frivillig auktion, vil i almindelighed skulle udarbejde et udkast til de auktionsvilkår, som skal være gældende for den frivillige auktion. Der kan hentes god inspiration i de almindelige tvangsauktionsvilkår.
En frivillig auktion over fast ejendom kan have betydelige omkostninger og indebærer ofte risiko for lavere salgspris end ved et almindeligt salg. Netop derfor vælger mange at bruge en samejeoverenskomst eller samejekontrakt til på forhånd at aftale, hvordan en uenighed om salg skal håndteres, og hvordan ejendommen så vidt muligt kan sælges uden offentlig auktion.
Alternativer til frivillig auktion ved uenighed
Der gælder ingen regler for, hvordan et sameje mellem ugifte samlevende skal opløses. Særligt i forbindelse med samlivsophør er det særdeles relevant for ugifte samlevende at have oprettet en samejeoverenskomst.
En samejeoverenskomst regulerer typisk både samejernes udgiftsfordeling, hæftelse og opløsning m.v.
I tilfælde af et samlivsophør sikrer samejeoverenskomsten en klar procedure for samejets ophør, hvilket kan være med til at forebygge potentielle kontroverser.
Har man som ugifte samlevende ikke reguleret et sameje ved en samejeoverenskomst, er det imidlertid stadig udgangspunktet, at enhver part frit kan begære samejet opløst med et passende opsigelsesvarsel og begære ejendommen bortsolgt på frivillig offentlig auktion.
Opløsning af et sameje mellem ægtefæller skal – i modsætning til opløsning af et sameje mellem ugifte samlevende – ske under iagttagelse af ægteskabslovgivningen.
Der kan dog også under et ægtefælleskifte opstå en situation, hvor en fast ejendom må afhændes på en frivillig offentlig auktion.
Sameje mellem venner ved køb af sommerhus og fritidsbolig
Ved køb af sommerhus er samejeoverenskomst i stigende grad anvendt, fordi flere familier og vennekredse køber feriebolig sammen og ønsker klare regler for brug, udgifter og senere salg. Samejeoverenskomsten kan f.eks. fastlægge, hvem der må bruge sommerhuset hvornår (ferieuger, højtider mv.), hvordan booking foregår, og hvordan man håndterer aflysning og udlån til andre.
Det er samtidig væsentligt at regulere fordeling af løbende udgifter til drift, vedligeholdelse og forbedringer, herunder om større arbejder kræver enstemmighed, og hvordan man afregner, hvis én samejer har finansieret forbedringer alene. Her er det særligt vigtigt at få taget stilling til forkøbsret, udtræden, prisfastsættelse og eventuel frivillig auktion ved opløsning af samejet om sommerhuset.
For sommerhuse giver det desuden ofte mening at tage stilling til udlejning gennem bureau eller privat, fordeling af lejeindtægter og beskatningsmæssige forhold. Endelig kan det være en fordel at aftale en fast procedure for uenighed, fx krav om forhandling eller mediation, før en samejer kan kræve sommerhuset solgt eller begære frivillig auktion.
Afsluttende bemærkninger
Enhver part kan som det klare udgangspunkt opsige et sameje om fast ejendom og kræve samejet opløst ved salg af ejendommen på en frivillig offentlig auktion.
Uanset dette vil det være fordelagtigt for samejerne at oprette en samejeoverenskomst. Ved at udarbejde klare og tydelige retningslinjer for samejet, herunder samejets ophør, kan samejerne undgå potentielle fremtidige konflikter og uoverensstemmelser. Ved at udarbejde klare og tydelige retningslinjer i en samejeoverenskomst om fast ejendom, herunder regler for samejets ophør, kan samejerne undgå potentielle fremtidige konflikter og uoverensstemmelser.
Prisen på en samejeoverenskomst afhænger af kompleksitet, antal ejere og behov for rådgivning, men udgiften vil ofte være beskeden sammenlignet med de økonomiske og personlige omkostninger ved en konfliktfyldt opløsning af sameje. Det kan derfor være en god investering at inddrage en specialiseret advokat eller jurist til at udarbejde og eventuelt tinglyse samejeoverenskomsten.
Har du spørgsmål til opløsning af sameje om fast ejendom eller fast ejendom i øvrigt, er du også altid velkommen til at kontakte CLEMENS’ eksperter i fast ejendom.
Vi hører ofte dette om samejeoverenskomst:
En samejeoverenskomst er en skriftlig aftale mellem to eller flere ejere om sameje om fast ejendom, fx bolig, investeringsejendom eller sommerhus. Aftalen regulerer typisk ejerskabsandele, udgiftsfordeling, hæftelse, brug, opløsning af samejet og eventuelle forkøbs– eller køberetter.
Nej, en samejeoverenskomst er som udgangspunkt gyldig mellem parterne fra det tidspunkt, hvor alle ejere har underskrevet aftalen. Tinglysning på ejendommen er ikke et krav, men kan vælges for at sikre, at aftalen også får retsvirkning over for tredjemand og fremgår af tingbogen.
Prisen for en samejeoverenskomst afhænger især af, om den udarbejdes som standarddokument eller som skræddersyet aftale med rådgivning. Hos en advokat med speciale i samejeoverenskomst om fast ejendom vil prisen typisk afspejle både rådgivning, udarbejdelse og eventuel tinglysning af aftalen, almindeligvis vil det ligge i et niveau på nogle tusinde kroner.
Tinglysning af en samejeoverenskomst som servitut udløser et fast gebyr til staten på 1.850 kr., uden den variable værdiafgift på 0,6%, som gælder ved tinglysning af skøder. Hertil kan komme et honorar til advokat/jurist for udarbejdelse og ekspedition af tinglysningen.
Ved en frivillig offentlig auktion beder ejerne selv fogedretten om at sælge ejendommen på auktion, typisk fordi samejet ønskes opløst, og parterne ikke kan blive enige om et almindeligt salg. Ved en tvangsauktion sælges ejendommen derimod efter krav fra en panthaver eller anden fordringshaver som led i inddrivelse af gæld, og auktionen kan i et vist omfang afværges, hvis restancer betales eller der findes anden løsning.
