Der kan, uanset om du skal udleje, leje eller administrere et erhvervslejemål, være mange spørgsmål at tage stilling til før indgåelsen af en erhvervslejekontrakt, under lejeforholdets beståen og ved lejeforholdets ophør – især når det tages i betragtning, at aftaler om erhvervslejemål ikke sjældent kan være særdeles langvarige og af stor økonomisk betydning for både udlejer og lejer.
For eksempel er et hyppigt forekommende spørgsmål relateret til lejens størrelse, herunder hvad der kan anses for at udgøre en rimelig leje. Et andet eksempel på et ofte stillet spørgsmål relaterer sig til vedligeholdelsen og fornyelsen af erhvervslejemålet, herunder både omfanget og fordelingen af disse forpligtelser mellem lejeforholdets parter. Et tredje eksempel på et almindeligt spørgsmål knytter sig til lejeforholdets ophør, herunder hvilke krav der kan stilles i forbindelse med lejers fraflytning af erhvervslejemålet.
Højt specialiseret rådgivning
Der kan være mange spørgsmål forbundet med et erhvervslejemål. Det er derfor vigtigt med en grundig og kompetent rådgiver, der kan bistå dig ved indgåelsen af en aftale om et erhvervslejemål, under selve lejeforholdets beståen og i forbindelse med dettes ophør.
Med hjælp fra en erhvervslejeret-advokat imødegår du risikoen for eventuelle tvister, ligesom du forøger muligheden for at nå den bedste mulige aftale med afsæt i dine ønsker.
En advokat med speciale i erhvervslejeret har desuden et indgående kendskab til sagsgangene og håndtering af eventuelle tvister, hvis sådanne måtte opstå. Det kan derfor vise sig nyttigt med en juridisk sparringspartner, der er velbevandret i loven af hensyn til at kunne vurdere og skabe de mest gunstige muligheder for et optimalt resultat.
CLEMENS tilbyder højt specialiseret rådgivning inden for alle dele af erhvervslejeretten. Vi har som et af landets absolut førende advokatfirmaer inden for dette område opbygget en særdeles stor erfaring i rådgivning om og behandling af alle aspekter inden for erhvervslejeretten.
Vi rådgiver såvel større som mindre udlejere og lejere samt administratorer af erhvervslejemål, herunder blandt andet nogle af landets allerstørste detailhandelskæder.
Vi rådgiver om alle forhold inden for erhvervslejeret
CLEMENS rådgiver om alle forhold inden for erhvervslejeretten, herunder blandt andet:
- Udarbejdelse og forhandling af lejekontrakter: En gennemarbejdet lejekontrakt udfærdiget af en kompetent rådgiver mindsker risikoen for eventuelle tvister mellem udlejer og lejer.
- Forhold under lejeforholdets beståen: Med en juridisk sparringspartner på dit hold får du tryghed for, at dine rettigheder i henhold til lejekontrakten sikres og håndhæves bedst muligt, hvis der måtte opstå uenigheder om for eksempel udgifter, der skal betales ud over lejen, eller parternes fordeling af vedligeholdelses- og fornyelsesforpligtelser i lejeforholdet.
- Forhandling ved overdragelse af erhvervslejemålet: Det kan være fordelagtigt at have bistand fra en erfaren advokat i tilfælde af, at erhvervslejemålet skal enten fremlejes eller afstås til anden side – blandt andet for at sikre de ofte større økonomiske værdier, der er forbundet hermed.
- Lejeforhøjelse eller lejenedsættelse: En specialiseret rådgiver kan være med til at vurdere, om den gældende leje er ude af trit med markedslejen, herunder mulighederne for at varsle en lejeforhøjelse eller lejenedsættelse og eventuel gennemførelse af en proces og retssag herom.
- Fraflytningsopgør: Der er ikke sjældent mange forhold, der skal tages hånd om, når udlejer og lejer skal gå hver til sit. Det drejer sig typisk om erhvervslejemålets stand ved fraflytning, behovet for istandsættelse og reklamationsfrister i øvrigt. Her er det en god idé at have en erfaren advokat ved din side af hensyn til din retsstilling.
- Tvister og retssager: Med en specialiseret, erfaren og kompetent rådgiver får du sikkerhed for, at din sag bliver behandlet bedst muligt i tilfælde af, at det ikke er muligt at nå en mindelig løsning udenretligt mellem lejeforholdets parter.
FAQ
Erhvervslejeretten, der reguleres af erhvervslejeloven, omhandler lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse.
Som eksempler på erhvervslejemål kan nævnes lokaler, der skal anvendes til brug for undervisning, kontor, salg, fitness, lager, garager og andet, og som ikke udnyttes til beboelse.
Leje af parkeringspladser er ikke omfattet af erhvervslejeloven, da der ikke er tale om ”lokaler”.
Heroverfor står boliglejeretten, der regulerer boliglejemål og de (ganske anderledes) problemstillinger, der knytter sig til det retsområde.
Lovgivningsmæssigt adskiller erhvervslejeloven sig da også væsentligt fra boliglejeloven, idet førstnævnte lov er kendetegnet ved en udpræget grad af aftalefrihed mellem parterne i lejeforholdet, mens sidstnævnte lov har sigte på at beskytte lejeren, hvorfor flere af lovens regler for eksempel ikke kan fraviges ved aftale.
Dermed er det helt sædvanligt, at der er meget stor forskel på indholdet i aftaler om erhvervslejemål, hvorfor det er godt med en juridisk sparringspartner, der kan give den kvalificerede, juridiske rådgivning, som du kan træffe dine beslutninger på baggrund af.
Erhvervslejeretten hviler i udpræget grad på aftalefrihed.
Dette indebærer, at det mere eller mindre står parterne frit for at bestemme såvel arten som omfanget af de rettigheder og forpligtelser, der kan være forbundet med at indgå aftaler om erhvervslejemål.
Derfor er det ikke muligt at give en udtømmende oplistning af, hvad du som lejer eller udlejer skal være særligt opmærksom på ved aftaler om erhvervslejemål, da det i vid udstrækning ofte afhænger af helt konkrete forhold, herunder hvor langt parterne kommercielt er villige til at strække sig for at lande en fornuftig aftale – for eksempel kan nævnes lejemålets omfang, lejens størrelse, regulering af lejen, vedligeholdelses- og fornyelsesforpligtelser, fremleje og afståelse samt parternes forpligtelser ved fraflytning.
En lejekontrakt og andre aftaler om erhvervslejemål skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det, og heraf kan udledes, at der inden for erhvervslejeretten ikke gælder et skriftlighedskrav.
For en ordens skyld bør der dog altid udarbejdes en skriftlig lejekontrakt vedrørende erhvervslejemål, hvoraf parternes rettigheder og forpligtelser fremgår. Dette gælder særligt, hvis parterne har et ønske om at aftale sig ud af erhvervslovens fravigelige regler, hvilket stort set altid er tilfældet.
Derudover er der ikke krav til erhvervslejekontrakter, og hvis intet andet er aftalt, så gælder erhvervslejelovens regler.
Det ses fra tid til anden, at udlejer og lejer har indledt et lejeforhold uden nogen stillingtagen til, hvad der konkret skal være gældende mellem dem vedrørende erhvervslejemålet.
I et sådant tilfælde finder erhvervslejelovens bestemmelser fuldt ud anvendelse, medmindre andet er aftalt eller må anses for indeholdt i aftalen.
Inden for erhvervslejeretten sondres der hovedsageligt mellem faste (årlige) reguleringer og reguleringer efter reglerne om markedsleje.
Førstnævnte type af regulering forudsætter en aftale mellem lejeforholdets parter. Det vil sige, at hvis den årlige leje for eksempel skal reguleres én gang årligt i overensstemmelse med den procentvise ændring i nettoprisindekset, så skal parterne have aftalt dette.
Har parterne ikke aftalt noget herom, så kan den årlige leje alene reguleres efter reglerne om markedsleje, hvis betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt, eller hvis den årlige leje på et tidspunkt måtte vise sig at være urimeligt høj eller lav.
Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen.
Ovenstående forudsætter dog, at betingelserne for at kræve lejen reguleret til markedsleje er opfyldt, og at der i øvrigt ikke foreligger varslingshindringer i form af for eksempel en aftalt fredningsperiode af lejen.
Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Spørgsmål om markedsleje kan således være en stor mundfuld, ligesom både erhvervslejelovens øvrige bestemmelser herom og retspraksis på området kan have betydning for og i den konkrete situation.
Udgangspunktet efter erhvervslejeloven er, at lejeren frit kan opsige lejekontrakten. Adgangen hertil kan dog være afskåret, hvis der er aftalt en uopsigelighedsperiode.
Udlejerens adgang til at opsige lejekontrakten er noget mere begrænset, medmindre der er tale om et såkaldt »etablissement lejemål«, garage, stalde eller lignende. Er dette ikke tilfældet, så kan udlejeren kun opsige erhvervslejemålet, når der foreligger en af de grunde, der følger af erhvervslejeloven – for eksempel hvis den ejendom, hvori erhvervslejemålet er beliggende, skal nedrives, ligesom der i den forbindelse gælder særlige formelle krav.
Lejekontrakten kan desuden også være gjort uopsigelig for udlejeren.
Når erhvervslejemålet fraflyttes, skal det afleveres i den stand, som parterne har aftalt.
Hvad der mere konkret ligger heri, kan ofte give anledning til en tvist mellem udlejer og den fraflyttende lejer.
Dette kan for eksempel skyldes uenighed om erhvervslejemålets stand på overtagelses- og fraflytningstidspunktet, hvis der ikke foreligger behørig dokumentation herfor eller beskrivelser herom i lejekontrakten.
Har parterne ikke aftalt noget om, hvordan erhvervslejemålet skal afleveres på fraflytningstidspunktet, så er lovens regel den, at erhvervslejemålet skal afleveres i samme stand som ved overtagelsen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre.
Tvister, som udspringer af erhvervslejeloven eller lejekontrakten, om erhvervslejemål, der er omfattet af erhvervslejeloven, indbringes i 1. instans for byretten. Retten benævnes boligretten, og der er blandt andet adgang til, at parterne hver især kan pege på en boligretsdommer med særlig sagkundskab inden for erhvervslejeretten, der sammen med den juridiske dommer er med til at træffe afgørelse i sagen.
Parterne kan dog aftale, at deres eventuelle tvister enten helt eller delvist skal afgøres ved voldgift.
Tvister og konflikter inden for erhvervslejeretten kan til tider vise sig at være en bekostelig affære. Derfor anbefales det altid at søge juridisk bistand med henblik på at tilvejebringe det bedst mulige resultat og imødegå de eventuelle risici, der kan være forbundet med en tvist og konflikt.
