Hos CLEMENS tilbyder vi juridisk rådgivning på højeste niveau inden for udlejning af lejeboliger. Vi hjælper både små og store udlejere, og vi har også professionelle investeringsvirksomheder, ejendomsadministrationsfirmaer, offentlige myndigheder og almennyttige boligforeninger som klienter.
Vi underviser jævnligt vores klienter og andre i boliglejeret, herunder via grundejer-/udlejerforeninger og eksterne kursusudbydere. Boliglejeret er kendetegnet ved, at der ofte sker ændringer i loven, der er præget af politiske kompromisser, særregler og undtagelser, der ofte ikke virker logiske. Det gør boliglejeretten til et yderst komplekst og vanskeligt juridisk område at gennemskue. Derfor sørger vi for altid at være opdateret på seneste lovgivning samt nyeste praksis fra domstole og huslejenævn, så vi kan give dig den bedst mulige rådgivning.
En boligudlejningsejendoms “cyklus”
Rådgivning er relevant både ved køb og salg af udlejningsejendomme, men naturligvis også før, under og efter et lejeforholds beståen. En boligejendoms ”cyklus” består af nedenstående ”faser”. Og nedenfor er beskrevet nogle af de mange forhold, du som udlejer kan komme til at forholde dig til i disse forskellige faser. Vi har stor erfaring i at rådgive om alle forskellige forhold i disse faser.
Køb af ejendommen
Når en udlejningsejendom erhverves, er det naturligvis relevant at se på ejendommens stand, beliggenhed, pris, servitutter osv. Men det er mindst lige så relevant at tage et kritisk blik på lejeforholdene i ejendommen. Lejemålene er ejendommens ”motor”. Hvis lejen er sat for højt, giver ejendommen ikke det forventede afkast, hvis en lejer klager til huslejenævnet, og får lejen sat ned. En afklaring af risici og eventuelle muligheder i forhold til bl.a. lejefastsættelse giver køber et mere kvalificeret grundlag at træffe sin beslutning ud fra. Det kan også føre til, at køber kan forhandle prisen ned, eller få sælger til at stille garantier.
Udlejning
Når ejendommen er købt, følger der typisk lejere med. Men på et tidspunkt, skal der etableres et nyt lejeforhold, og der skal indgås en lejekontrakt.
Kontraktindgåelse
Som hovedregel bør anvendes den til enhver tid gældende typeformular til indgåelse af boliglejekontrakter. Men der er stadig mange forhold og mulige vilkår at tage stilling til i forbindelse med indgåelsen af en boliglejekontrakt. F.eks.:
- Hvad er den lovlige leje for det pågældende lejemål? Og hvordan fastsættes begyndelseslejen i det hele taget? Er der f.eks. tale om et lejemål med ”fri lejefastsættelse”, er lejemålet ”gennemgribende moderniseret”, er det et ”småhus”, eller gælder der et andet regelsæt for lejefastsættelsen?
- Skal lejen indekseres efter nettoprisindeks? Og skal der i så fald også være mulighed for at kræve lejeforhøjelse på andet grundlag, f.eks. pga. stigninger i skatter og afgifter?
- Hvem leverer varme, vand og el? Og er der de relevante målere hertil?
- Hvem skal sørge for indvendig vedligeholdelse (maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling)? Og er der mulighed for at aftale, at lejer har andre vedligeholdelses- eller renholdelsesforpligtelser?
- Skal lejemålet være tidsbegrænset? Og er det i så fald gyldigt?
- Hvilken stand overtages lejemålet i? Og hvilken stand skal det afleveres i, og hvad kan du aftale herom?
Indflytning
I forbindelse med udlejning af beboelseslejemål skal der også laves en indflytningsrapport. Hvis denne ikke laves og udfyldes korrekt, kan det føre til, at udlejer ikke kan kræve, at lejer ved sin fraflytning skal betale for almindelig istandsættelse. Der kan også opstå problemer i forhold til forsinkelse af lejers indflytning, hvis f.eks. den tidligere lejer ikke er fraflyttet til tiden.
Lejemålets beståen
Under lejemålets beståen kan der opstå en lang række forskellige spørgsmål og uoverensstemmelser mellem udlejer og lejer. Nogle af de typiske situationer er følgende:
Lejens størrelse
Udlejer mener, at lejen er for lav, og ønsker at forhøje den. Kan udlejer det? Og hvordan? Det kan være ganske kompliceret at finde ud af, om der er grundlag for at forhøje lejen samt, hvordan dette i givet fald skal ske. Det forekommer selvfølgelig også, at lejer mener, at lejen er for høj, og at lejer klager herover til huslejenævnet. Det er naturligvis problematisk for udlejer, hvis lejen viser sig at være for høj, og lejer får sat lejen ned. Dette kan også ske at føre til, at andre lejere i ejendommen klager over lejens størrelse. Vi har stor erfaring i alle typer af lejefastsættelsessager, herunder sager om omkostningsbestemt leje, det lejedes værdi for ”gennemgribende moderniserede” lejligheder, småhuse osv.
Vedligeholdelse
Hvis lejer ikke foretager nødvendig vedligeholdelse, eller mener at udlejer ikke gør dette, kan der være behov for at få afklaret, hvem der har vedligeholdelsespligten af den pågældende del af lejemålet. I ejendomme omfattet af reglerne om udvendige vedligeholdelseskonti, kan der opstå spørgsmål i relation til reglerne herfor samt om udlejers muligheder og forpligtelser overfor Grundejernes Investeringsfond.
Lejerskifte
Det forekommer jævnligt, at en lejer vil overlade bruge til en anden. Det kan være i form af fremleje, afståelse eller bytte. Reglerne herfor er ikke altid helt entydige, og nogle gange mener en lejer f.eks., at have ret til at overlade sit lejemål til et familiemedlem eller andre, som ikke står på lejekontrakten.
Forbedringer
Udlejer har en interesse i løbende at modernisere sin ejendom. Dette gør ejendommen mere attraktiv og nemmere at udleje, og det kan mange gange også give et bedre afkast og en højere salgspris, hvis udlejer på et tidspunkt vil sælge. Der er mange muligheder for at optimere lejeindtægten ved at modernisere ejendommen. Men der er også mange regler, faldgruber og begrænsninger, når udlejer vil lave moderniseringer. Det er yderst relevant for udlejere at søge rådgivning hertil, da en forkert fremgangsmåde kan føre til, at udlejer ikke kan få det afkast af sin investering som forventet. I nogle situationer har lejerne også ret til selv at modernisere et lejemål samt få godtgørelse herfor af udlejer, hvis lejer fraflytter indenfor en given periode.
Lejemålets ophør
Sager relateret til lejemålets ophør vedrører dels årsagen til ophøret og dels flytteopgøret i forbindelse med ophøret.
Ophævelse og opsigelse
Typisk ophører et lejemål ved, at lejeren opsiger dette. Dette giver i sig selv sjældent anledning til de store problemer. Det forekommer også, at udlejer ønsker at opsige lejer. Dette er som udgangspunkt meget vanskeligt ved beboelseslejemål, og sker i praksis som regel kun, hvis udlejer selv skal benytte lejemålet, eller hvis bygningen, hvori lejemålet er beliggende, skal nedrives. Endelig kan lejemålet ophøre pga. ophævelse. Det kan f.eks. være, at udlejer ophæver lejemålet fordi, at lejer ikke har betalt husleje. Hvis lejer ikke fraflytter frivilligt, indbringes sagen for fogedretten, der bistår udlejer med at udsætte lejer. Der kan også forekomme andre typer af misligholdelse fra lejers side, der kan begrunde en ophævelse fra udlejers side. Det kan f.eks. være, at lejer støjer eller på anden måde generer de andre lejere, eller lejer foretager måske ulovlig fremleje via Airbnb. Det hænder også, at lejer ophæver lejemålet pga., at lejer mener, at udlejer misligholder sine forpligtelser. Det kan f.eks. skyldes, at der er skimmelsvamp i lejemålet, og lejer mener, at udlejer har ansvaret herfor.
Fraflytning
Når lejer er fraflyttet, skal der holdes et fraflytningssyn. Der er mange regler for, hvornår der skal indkaldes hertil, hvornår synet skal holdes, at der skal laves en fraflytningsrapport med en tilstrækkelig specifikation af udlejers krav, osv. Der er mange steder, hvor udlejer kan komme til at begå fejl. Hvis udlejer har begået en fejl, vil det ofte kunne medføre, at udlejer mister sit istandsættelseskrav mod lejer. Derfor opstår der ind imellem diskussioner mellem udlejer og lejer om, hvorvidt udlejer har overholdt disse regler. Uenigheder i forbindelse med fraflytning vedrører ofte også nødvendigheden af de arbejder, som udlejer kræver udført for lejers regning samt prisen for disse arbejder.
Salg eller anden overdragelse af ejendommen
Ved salg af ejendommen kan der være behov for rådgivning om lejelovens regler om tilbudspligt.
Rådgivning om tilbudspligt er også relevant ved andre former for overdragelser, f.eks. ved overdragelser mellem selskaber, ophør af interessentskaber eller fælleseje m.v.
Det kan få vidtgående og meget bekostelige konsekvenser, hvis udlejer overser en tilbudspligt. Det kan også være meget svært at klarlægge, om en ejendomsoverdragelse i det hele taget er tilbudspligtig.
- et godt råd
- bistand til at føre en huslejenævnssag eller en retssag mod en lejer
- en gennemgang og opdatering af lejekontrakter eller andre paradigmer
- bistand til at gennemføre en lejeforhøjelse
eller hvis du måtte have andre spørgsmål eller behov for bistand vedrørende lejeretlige problemstillinger.
