Begrebet servitut, også kaldet deklaration eller servitutdeklaration, “servitutbegrebet”, kender vi fra det ejendomsretlige retsområde. Servitutbegrebet er ikke nærmere defineret i nogen lov, men må efter den juridiske litteratur og retspraksis forstås som en begrænset ret over en fast ejendom, der tilhører en anden. Servitutter og deklarationer kan være såvel privat- som offentligretlige.
Servitutter opdeles traditionelt i “rådighedsservitutter”, der hjemler/giver ret til en vis begrænset råden over en fast ejendom, og “tilstandsservitutter”, som hjemler/giver ret til at kræve en vis tilstand opretholdt på en fast ejendom.
Rådighedsservitutter er f.eks. vej- eller færdselsrettigheder, ledningsrettigheder, ret til indvinding af råstoffer mv.
Tilstandsservitutter er f.eks. villaservitutter og andre områdeservitutter, som er pålagt ifm. udstykning, og omfatter krav til grundstørrelser, beplantning, materialevalg, udseende mv., men kan også omfatte bestemmelser om ejendommens anvendelse, herunder forbud mod bestemte anvendelsesformer eller bestemte typer af virksomheder.
Servitutbestemmelser kan være indeholdt i skøder, vedtægter mv., uden at betegnelsen servitut er anvendt, ligesom dokumenter, der betegnes servitut, kan indeholde bestemmelser, der falder udenfor servitutbegrebet. Det er i sidste ende karakteren og indholdet af de enkelte bestemmelser i et dokument, der afgør, om der er tale om en servitut.
“Andre rettighedstyper”, hvor ejerens retlige eller økonomiske råden over en fast ejendom på anden vis begrænses, falder udenfor “servitutbegrebet”, og rummer bl.a. det vi kender som traditionelle “brugsrettigheder” i form af leje- og forpagtningsaftaler, men også andre rettighedstyper som f.eks. køberettigheder, forkøbsrettigheder, tilbagekøbsrettigheder, salgs- og pantsætningsforbud, generelle udlejningsforbud eller sædvanlige vilkår i en lejeaftale om, at lejer kun må benytte det lejede til et bestemt formål/virksomhedstype og ikke andre. Sådanne rettigheder har ikke karakter af begrænsede rettigheder over en fast ejendom (servitut), men vedrører den mere almindelige/generelle udnyttelse af hele ejendommen eller dele heraf.
Afgræsningen mellem servitutter og andre rettighedstyper (som fællesbetegnelse benævnt “ejendomsbyrder”), spiller en afgørende rolle i forskellige juridiske sammenhænge. Samtlige ejendomsbyrder skal f.eks. tinglyses som servitutter, mens reelle servitutvilkår, som kan optages i en lokalplan, desuden skal godkendes af kommunen inden tinglysning. Derudover er det vigtigt at være opmærksom på, at ejendomsbyrder påhviler den til enhver tid værende ejer af den forpligtede ejendom.
Ved overdragelse af enhver type fast ejendom vil der næsten uden undtagelse være tinglyst servitutter på ejendommen, som det vil være relevant at undersøge betydningen af for sælger og køber. Ofte vil det også i ejertiden være aktuelt for en ejendomsejer eller dennes bruger at få bistand til at forstå rækkevidden af allerede tinglyste ejendomsbyrder eller lade nye rettigheder over ejendommen sikre ved tinglysning.
Hos CLEMENS rådgiver vi et betydeligt antal private og offentlige virksomheder, herunder private investorer, investeringsselskaber, ejendomsfonde, almene boligorganisationer, projektudviklere, foreninger mv., men også private ejendomsejere, omkring ejendomsretlige forhold i bred forstand, herunder navnlig vedrørende ejendomsbyrder, og den betydning disse konkret har for en ejendoms salgs-, anvendelses-, og udviklingsmuligheder. Derigennem har vi oparbejdet en betydelig erfaring og viden om, hvordan forskellige ejendomsbyrder skal forstås, fortolkes og håndteres i praksis, hvilket skaber værdi for vores klienter.
Vi kan rådgive om og hjælpe med bl.a.:
- Indhentelse, gennemgang og vurdering af betydningen af konkrete ejendomsbyrder, herunder som led juridisk due diligence. Der kan f.eks. være tale om servitutter og deklarationer vedrørende hjemfald, begrænsninger mht. opgørelse af byggeri, forkøbsret, køberet, optionsaftaler, færdsel, jagt mv.
- Afklare retsstillingen mellem herskende og tjenende ejendomme. Ved herskende ejendom forstås den ejendom, hvis ejer er materielt berettiget iht. servitutten, dvs. den, der kan råde over den forpligtede/tjenende ejendom.
- Vurdering af servitutters ophør og/eller forenelighed med gældende lokalplaner.
- Udarbejdelse af servitutter, herunder indhentelse af tinglysningsrids eller tegninger mv. fra landinspektør og dialog med evt. påtaleberettigede. Der kan være tale om f.eks. samejeforhold, ledninger, færdsel, vedtægter, salgs- og pantsætningsforbud, merkøbesummer, villaservitutter, ulempeservitutter, offentligretlige rettigheder og krav, herunder fritagelse for tegning af byggeskadeforsikring ved ny- og ombygninger, tinglysning af byggeretligt skel mv.
- Indhentelse af samtykke til tinglysning efter planlovens § 42.
- Tinglysning af servitutter.
- Repræsentation af ejendomsejere, rettighedshavere, påtaleberettigede m.fl. i forbindelse med afklaring af tvister om påtale og håndhævelse af servitutter, herunder i klagesager og retssager.