Hos CLEMENS tilbyder vi juridisk rådgivning på et højt fagligt niveau, og vi arbejder i den forbindelse også tæt sammen med rådgivere fra andre brancher, så vi sammen får skabt de rigtige løsninger og dermed værdi for vores klienter.
I forbindelse med rådgivning om projektudvikling bistår CLEMENS med alle faser af projektudviklingen, dvs. lige fra idéfasen frem til køb af ejendommen, jordstykket eller grunden, herunder undersøgelser af planforhold og arealanvendelse, ombygnings- og byggearbejders forberedelse og gennemførelse over finansiering og helt frem til aflevering og udlejning/videresalg af nøglefærdigt projekt.
Projektudviklingen kan foregå i både byområder og i landområder (byzone og landzone). Projektudvikling kan også bestå i konvertering af ejendomme, dvs. ombygning og anvendelsesændring af en ejendom. Det er således en bred vifte af juridiske kompetencer, der er i spil i forbindelse med rådgivning om projektudvikling.
I forbindelse med projektudvikling af en ejendom, skal der ofte indgås ejeraftaler, samarbejdsaftaler, købsaftaler, projektsalgsaftaler udbygningsaftaler, samt rådgives om ejerforeninger samt grundejer- og parcelforeningsstrukturer. Rådgivning herom er også én af CLEMENS spidskompetencer, og vi sikrer således, at projektudvikleren når sikkert og helt i mål med sit ejendomsprojekt.
Projektudvikling indebærer nogle forskellige faser, og specialistrådgivning er vigtig i alle faser. Nedenstående faser er ikke udtømmende eller afgrænset til bestemte ejendomstyper, men udgør de typiske faser i udviklingen af en ejendom, hvor rådgivning fra CLEMENS vil kunne indhentes:
Idéfase/vurderingsfase
Baggrunden for projektudvikling udspringer af et initiativ fra en fysisk eller en juridisk person, der ønsker realisere et ejendomsprojekt. Oftest er bevæggrunden et ønske om at skabe økonomisk profit, men der kan naturligvis også ligge andre ønsker bag, f.eks. om at skabe en særlig bæredygtig ejendom eller skabe et særligt arkitektonisk udfordrende projekt.
Projektets omfang skal afstemmes i forhold til, om der er tale om indkøb af en byggegrund eller konvertering af en eksisterende ejendom. I denne fase skal det vurderes, hvad der er muligt i henhold til det eksisterende plangrundlag, herunder om der eventuelt skal tilvejebringes en lokalplan for projektet.
De indledende overvejelser hos projektudvikleren vil i denne fase indebære en vurdering af omkostningerne ved gennemførelse af projektet, den tidsmæssige faktor, udbud og efterspørgsel i markedet i forhold til den konkrete ejendomstype, situationen i byggesektoren, godkendte lejeniveauer mv.
Det bør i idéfasen afklares, om ejendommen skal ejerlejlighedsopdeles eller om der skal ske udstykning eller arealoverførelse i forbindelse med gennemførelse af projektet.
Forhandlingsfasen – indgåelse af aftaler
Projektudvikling involverer mange samarbejdspartnere og indgåelse af mange aftaler, herunder f.eks. aftaler om grundkøb, aftaler om finansiering, entreprisekontrakter, rådgiveraftaler, administrationsaftaler, ejeraftaler, udviklingsaftaler mv. Det handler for projektudvikleren blandt andet også om at finde den rigtige arkitekt og entreprenør, som der er tillid til professionelt og økonomisk, idet aftalen vil medføre et årelangt samarbejde mellem parterne.
Aftalerne bør være indbyrdes betingede af hinandens opfyldelse, ligesom aftalerne vil være betinget af, at der opnås de konkrete tilladelser, herunder byggetilladelse, for at projektet kan realiseres og gennemføres.
I forbindelse med projektudvikling kan casen også indebære en såkaldt delegeret bygherremodel, hvor en privat bygherre arbejder sammen med en almen boligorganisation om opførelse af et ejendomsprojekt. En delegeret bygherremodel anvendes, når der udvikles på et større byggeri/en samlet bebyggelse, hvor det ikke giver mening at udskille den almene del til udførelse af en særskilt bygherre. Det kan f.eks. være pga. integration af det almene byggeri med den private del eller som følge af byggepladsforholdene.
Ejendomsudvikleren og den almene boligorganisation vil komme til forhandlingsbordet med forskellige udgangspunkter, og derfor er det vigtigt, at både den almene boligorganisation og projektudvikleren får den korrekte rådgivning om fordele og risici ved indgåelsen af aftalen. Hos CLEMENS har vi stor erfaring indgåelsen af disse typer af aftaler.
Byggeriet opførelse eller ombygning af ejendommen:
Byggeprocessen kan desværre byde på mange forskellige udfordringer og problemer, herunder i relation til de nye krav til byggeriernes bæredygtighed. Udover at have en god entreprisekontrakt, er det vigtigt, at planlægningen af et byggeprojekt er prioriteret, f.eks. ved at projektudvikleren har indgået aftale med en dygtig og erfaren bygherrerådgiver.
Under byggeprocessen vil der kunne opstå spørgsmål og udfordringer, som kræver en hurtig stillingtagen, og det er derfor vigtigt, at projektudvikleren er omgivet af professionelle rådgivere, der har kompetence og erfaring til at evaluere problemstillingen og rådgive hurtigt om den opståede problematik. Hvis problemerne under byggeprocessen ikke løses med den hurtighed, der kræves, så kan dette have store konsekvenser for byggeriet.
Ved udførelsen af byggeriet skal man hurtigt kunne forholde sig til de problemstillinger, der løbende opstår. Hvis problemstillinger og eventuelle konflikter ikke bliver løst, kan det ende i rets- og voldgiftssager. Hos CLEMENS har vores advokater i afdelingen for entrepriseret mange års erfaring indenfor tvisteløsning.
Driftsfasen eller salgsfasen
Når ejendommen er færdigopført, skal hele projektet afleveres til projektudvikleren, og herefter tages ejendommen i brug. I udlejningscases har projektudvikleren allerede indgået de relevante lejekontrakter med både erhvervslejere og boliglejere.
Der er mange forhold, der skal håndteres, når ejendommen er færdigbygget og går i drift. Der skal bl.a. indgås serviceaftaler og administrationsaftaler, og driften af ejendommen kan efterfølgende indebære nye udfordringer og problemstillinger, f.eks. i form af mangler ved ejendommen, tvister med lejerne, frasalg af dele af ejendommen, tilbudspligt, deltagelse i grundejerforeninger mv.