Hvordan en lejer udsættes fra et lejemål
Mange udlejere oplever, at en lejer af den ene eller anden grund ikke fraflytter et lejemål, uanset at dette er opsagt eller ophævet.
Dette forekommer ofte, når udlejer ophæver et lejeforhold på baggrund af betalingsmisligholdelse, men det er på ingen måde begrænset hertil.
Formålet med artiklen er at give udlejere, administratorer og andre interesserede et indblik i, hvordan en lejer udsættes fra et lejemål.
Artiklen skal ikke ses som en vejledning til, hvordan en udlejer selv kan gennemføre denne type sager, idet udsættelsessager er retslige skridt, hvor sagsbehandlingen altid bør overlades til en advokat.
Uagtet dette bør du som udlejer være bekendt med processen i forbindelse med udsættelsessager.
Udsættelsesrekvisitionen
Når udlejer har opsagt eller ophævet et lejemål, og lejer ikke er flyttet, kan sagens sendes i fogedretten, der er en afdeling af byretten.
Det siger sig selv, at en udlejer ikke kan kræve, at en lejer flytter, hvis ikke der foreligger en gyldig ophævelse eller opsigelse.
De sager, der oftest ender i fogedretten, er udlejers ophævelse på baggrund af lejers betalingsmisligholdelse, men også ophævelser på baggrund af andre forhold kan indleveres til fogedretten med henblik på udsættelse af en lejer.
Udsættelsesrekvisitionen er, på trods af den særegne betegnelse, et simpelt dokument.
Udsættelsesrekvisitionen skal indeholde oplysninger om såvel udlejer som lejer, lejemålets adresse, og hvorfor lejer skal udsættes fra et lejemål (altså at det skyldes en ophævelse eller opsigelse).
Som bilag til udsættelsesrekvisition skal vedlægges en kopi af lejekontrakten og dokumentation for ophævelsen eller opsigelsen, herunder eventuelle påkrav.
Er der fremsendt breve til lejer (som påkrav og ophævelse, der jo altid sendes pr. post) bør udlejer altid sikre sig dokumentation for, at disse er kommet frem til lejer, men det er ikke et krav, at dokumentationen herfor medsendes til fogedretten.
Hvis lejer under sagen anfægter at have modtaget påkravet eller ophævelsen, er det udlejer der skal dokumentere, at disse er kommet frem til lejer, og kan udlejer ikke det, afviser fogedretten sagen.
Læs også vores artikel med gode råd til at bevise at en meddelelse er kommet frem til en lejer: “Udlejer skal bevise, at opsigelsen er kommet frem til lejerne”
Anmodning om udsættelse indleveres til fogedretten
Udsættelsessagen igangsættes ved indleveringen af udsættelsesrekvisitionen til fogedretten i den retskreds, hvor lejemålet er beliggende.
Ved indleveringen skal der betales en retsafgift på DKK 750.
Når fogedretten har modtaget sagen og konstateret, at der er betalt retsafgift, foretager fogedretten en vurdering af sagen.
Fogedretten undersøger i den forbindelse, om de formelle betingelser er overholdt.
Dette er særlig relevant ved betalingsmisligholdelse, idet fogedretten af egen drift påser, at påkrav og ophævelse er gyldige og fremsendt i henhold til lejelovens regler herom.
Vurderer fogedretten, at ophævelsen eller opsigelsen er ugyldig, vil sagen blive afvist, og udlejer vil være nødsaget til at starte processen forfra, idet en ugyldig ophævelse medfører, at påkravet tillige bliver ugyldigt.
Nægter lejer at fraflytte lejemålet, er der kun én ting at gøre: Lejer må udsættes med fogdens hjælp med en umiddelbar fogedforretning. Læs vores artikel: “Fogedretten må træde til”
Udsættelsesforretningen
Efter fogedretten har foretaget en vurdering af gyldigheden af ophævelsen/opsigelsen, indkalder fogedretten enten til et møde i fogedretten eller til en direkte udkørende fogedforretning.
Valget mellem at beramme et møde i fogedretten eller foretage en udkørende fogedforretning:
Det er efterhånden blevet en fast procedure ved alle landets fogedretter, at udsættelsessager på baggrund af betalingsmisligholdelse berammes til en direkte udkørende udsættelsesforretning.
Dette gælder også i sager, hvor en lejer har opsagt sit lejemål, men ikke er fraflyttet – f.eks. fordi lejer har fortrudt, eller når lejer ikke har afleveret nøglerne til lejemålet.
Udsættelsessager på baggrund af andre årsager end ovennævnte, f.eks. en ophævelse på baggrund af husordensovertrædelser, vil som udgangspunkt blive berammet til et møde i fogedretten.
Det er fogedretten, der bestemmer, om en sag skal berammes til et møde i fogedretten eller til en direkte udkørende udsættelse.
Hvis en sag berammes til et møde i fogedretten, er det sædvanligvis, fordi der skal ske bevisførelse og en egentlig vurdering af sagens dokumenter og ikke bare en konstatering af, at der ikke er betalt husleje, eller at en lejer ikke er fraflyttet på trods af sin egen opsigelse.
Når sagen er blevet vurderet i forbindelse med mødet i fogedretten, afsiger fogedretten kendelse om, hvorvidt lejer skal udsættes fra et lejemål, eller om sagen skal afvises/nægtes fremme.
Fremmer fogedretten sagen, bliver der berammet en dato for den udkørende udsættelse – normalt indenfor 14 dage efter mødet i fogedretten, således at lejer får en kort frist til frivilligt at fraflytte lejemålet efter at have fået sin sag vurderet af fogedretten.
Er lejer eller udlejer uenig med fogedretten, kan sagen kæres til landsretten.
Gennemførelsen af en udsættelse
Når en udsættelse skal gennemføres i praksis, foregår det ved, at fogedretten møder op på lejemålets adresse sammen med udlejers advokat (evt. udlejer selv), ejendommens vicevært, en låsesmed, en flyttemand og to betjente fra den lokale politikreds.
Hvis der er mistanke om, at der i lejemålet bor mindre børn, deltager de sociale myndigheder som udgangspunkt også.
Adgang til lejemålet:
Udsættelsen igangsættes ved, at fogedretten giver sig til kende, banker på døren og afventer, om døren bliver åbnet.
Såfremt døren ikke bliver åbnet (f.eks. fordi lejer ikke er hjemme), bliver låsesmeden bedt om at åbne døren. Dette tager normalt ganske kort tid, men kan ved særlige sikre låse (oftest ved erhvervslejemål) være en længerevarende proces.
Når døren er blevet åbnet, hvad enten dette sker af lejeren eller låsesmeden, bliver låsen skiftet, således at lejer ikke længere har adgang til lejemålet.
Dette skyldes, at den, der har nøglen til låsen, er i ”besiddelse” af lejemålet – hvorfor udlejer modtager nøglen til lejemålet, efter låsen er skiftet.
Gennemgang af lejemålet/vurdering af indbo:
Når der er skaffet adgang til lejemålet, bliver dette gennemgået med henblik på at vurdere eventuelt indbo.
Hvis indboet vurderes til alene at have en beskeden eller ingen værdi, bliver det kasseret af flyttemanden eller udlejer.
Vurderes indboet derimod til at have en værdi, skal dette tages til opbevaring.
Ved boliglejemål forestår flyttemanden for udlejers regning tømning af lejemålet. Den efterfølgende opbevaring sker på politiets regning, og lejer har efterfølgende mulighed for at afhente sit indbo mod betaling af politiets omkostninger til opbevaring.
Afhentes indboet ikke af lejer, bliver dette kasseret eller solgt som hittegods.
Vurderingen af indbo foretages af politiet, der dog i mange retskredse har bemyndiget nogle særlige flyttemænd til at foretage denne vurdering – en ordning der dog i skrivende stund er til gennemsyn hos Rigspolitiet.
Foruden vurdering af indbo sørger politiet eller flyttemanden for at opbevare eventuelle personlige papirer og post, der måtte være i lejemålet eller lejemålets postkasse.
Hvis lejer ikke er fraflyttet og er til stede ved udsættelsen, sker der i praksis det, at udlejer og lejer aftaler et tidspunkt, hvor lejer kan tømme lejemålet. Det bliver i den forbindelse aftalt, at det indbo, som lejer ikke medtager, skal betragtes som skrald og dermed kan kasseres af udlejer.
En sådan aftale er sædvanlig og en fordel for udlejer, idet udlejer skal lægge ud for udgifterne til flyttemanden mod efterfølgende at have krav på erstatning herfor mod lejer.
Hvis udlejer indgår en aftale med lejer om, at denne kan afhente sit indbo efterfølgende, eller at lejemålet kan blive tømt i løbet af dagen, er det vigtigt, at udlejer ikke giver lejer nøgler eller lignende til lejemålet.
Gør udlejer dette, risikerer udlejer, at lejer ”bliver boende”, og at fogedretten derfor igen skal ud for at udsætte lejer, idet lejer igen på lovlig vis er kommet i ”besiddelse” af lejemålet.
Såfremt lejer retsstridigt har skaffet sig adgang til lejemålet, f.eks. ved i nattens mulm og mørke at have skaffet sig adgang, må udlejer anmode om politiets bistand til at få lejer fjernet – præcis, som hvis en hver anden person var brudt ind og havde besat lejemålet.
Hvad gør udlejer, hvis lejer gerne vil blive boende?
I forbindelse med en udsættelsesforretning er det ikke unormalt, at lejer retter henvendelse til udlejer med et ønske om at blive boende i lejemålet.
Når først lejemålet er ophævet, har lejer intet krav på at blive boende.
Dette ændrer dog ikke på, at det godt kan være relevant for udlejer at overveje, om lejeforholdet skal genoptages og ophævelsen frafaldes.
Udlejer kan, ved betalingsmisligholdelse, som et krav for at frafalde ophævelsen, kræve, at lejer betaler hele restancen, samt afholder omkostningerne til udsættelsen.
Udlejer bør være varsom med at frafalde ophævelsen, forinden lejer har betalt både restancen og omkostningerne, og udlejer bør nøje overveje, om der er risiko for, at lejeren vil komme i restance igen, idet udlejer i et sådant tilfælde alene udskyder problemet til senere.
Omkostninger påført udlejer ved gennemførelsen af en udsættelse
Når lejer er blevet udsat, og udlejer igen kan råde over lejemålet, skal der ske et opgør af det økonomiske mellemværende mellem parterne.
Dette opgør sker som led i flytteopgørelsen, og udlejer skal i den forbindelse være opmærksom på, at denne kan kræve sine udgifter til udsættelsen erstattet af lejer i medfør af lejelovens § 95.
Udlejer kan derfor medtage udgifter til retsafgift, advokat, låsesmed og flyttemanden.
For hvad angår udgiften til advokat, vil retten typisk tilkende udlejer et ”mødesalær” til dækning af advokatomkostninger til mødet i fogedretten eller fremmøde under udsættelsen. Udlejer kan derfor ikke kræve den del af advokatens regning, der relaterer sig til fremmødet under udsættelsen og/eller mødet i fogedretten, dækket med mere end det tilkendte salær, uanset om advokatens regning til udlejer måtte være større.
Foruden dette har udlejer krav på husleje, indtil lejer kunne være fraflyttet med sædvanligt varsel, medmindre udlejer forinden har eller kunne have genudlejet lejemålet.
Udgifterne til gennemførelsen af en sædvanlig udsættelse vil ofte være i størrelsesordenen DKK 15-30.000. Omfanget af udgifterne afhænger dog i stor grad af, om lejemålet er tømt, eller om lejemålets inventar skal tages til opbevaring af flyttemanden. Hvis lejemålet er særlig beskidt, eller lejer har samlet på alverdens skrammel, kan udgifterne være væsentligt højere.
(Artiklen har været bragt i magasinet Danske Udlejere, februar 2022)
Har du som udlejer spørgsmål til hvordan en lejer udsættes fra et lejemål, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i Boliglejeret.
kontakt os for en uforpligtende snak
