Når et lejemål fraflyttes, er det ofte nødvendigt at foretage en række istandsættelsesarbejder som følge af, at tiden for vedligeholdelse pga. af almindelig slid og ælde er indtruffet, eller fordi lejemålet er blevet misligholdt.
Området for istandsættelsesarbejder i fraflyttede lejemål er ofte genstand for tvister mellem lejere og udlejere. Området bærer derfor også præg af en righoldig praksis fra både domstolene og huslejenævnene.
Uanset den omfattende praksis er istandsættelse ved fraflytning fortsat et område, der deler vandene.
Dette skyldes blandt andet, at der ikke findes en entydig og klar beskrivelse af, hvilke typer af istandsættelsesarbejder der almindeligvis skal udføres pga. almindelig slid og ælde, og hvilke istandsættelsesarbejder der skyldes misligholdelse.
Årsagen hertil er, at kategoriseringen af et givent stykke istandsættelsesarbejde altid vil komme an på en konkret vurdering af de faktiske omstændigheder.
Nærværende artikel skal læses i lyset heraf.
Istandsættelse ved fraflytning som følge af lejers misligholdelse:
Istandsættelse ved fraflytning som følge af en lejers misligholdelse omfatter de arbejder, der skal udføres, fordi lejeren har handlet culpøst/uagtsomt eller i strid med lejekontrakten, eller hvis der er tale om skader på dele af det lejede, som lejer har vedligeholdelsespligten af.
I vejledning om flyttesyn og vedligeholdelse af 21. oktober 2015 beskrives misligholdelse således:
at det lejde er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig og skadefremkaldende adfærd. Det er en forudsætning for, at udlejerne kan gøre krav om udbedring af misligholdelse gældende, at lejeren ved uagtsomhed eller forsæt har forvoldt skade på det lejede. Misligholdelse skal dermed ses i modsætning til almindelig slid og ælde, der er en naturlig virkning af lejerens almindelige brug af det lejde, som lejerne hæfter for i henhold til lejerens vedligeholdelsespligt [forudsat aftale herom]…
Istandsættelsesarbejder, der almindeligvis skyldes misligholdelse:
Almindeligvis vil følgende opremsning af arbejder skulle udføres som følge af misligholdelse. Listen er alene eksempler og er derfor ikke udtømmende.
- Ændringer af lejemålet i strid med lejekontrakten, f.eks. maling med ikke godkendte farver, eller afsyring af døre
- Brandmærker i trægulvet (eller øvrige steder)
- Skader som følge af inventar installeret af lejer
- Kradsemærker fra kæledyr, uanset tilladelse til hold heraf
Specielt om huller i vægge:
Specielt huller i væggene efter søm og skruer giver anledning til uenigheder.
Når der er tale om store og/eller mange huller, f.eks. efter opsætning af reolsystemer eller lignende, vil det være nærliggende at kategorisere dette som misligholdelse. Dette er der bred enighed om.
Hvor der alene er tale om et mindre antal huller efter opsætning af f.eks. billeder i et lejemål, er kategoriseringen heraf mere delt.
Den ene opfattelse af denne type istandsættelsesarbejder er, at det blotte brud på malingen udgør misligholdelse.
Dette er en, i min optik, meget hård vurdering af begrebet misligholdelse, idet denne opfattelse er udtryk for, at en lejers ophængning af billeder i lejemålet alene kan ske ved misligholdelse.
Den anden opfattelse er, at det blotte brud på maling på væggen ikke i sig selv udgør misligholdelse.
Det er min vurdering, at almindelige huller i væggene efter søm og skruer er almindelig slid og ælde af lejemålet. Det er derfor den part, der har vedligeholdelsespligten, der skal afholde omkostningerne ved istandsættelsen heraf.
Vedligeholdelse af lejemålet:
Vedligeholdelsesarbejder kræver, i modsætning til istandsættelse som følge af misligholdes, ikke, at lejeren har handlet culpøst eller uansvarligt.
Vedligeholdelsespligten omfatter de arbejder, der sletter sporene efter almindelig slid og ælde.
Det er derfor den part, som pligten påhviler, der bærer ansvaret for den hændelige forringelse af lejemålet, der følger af tidens tand eller almindelig brug.
Vedligeholdelsesarbejder omfatter således alle de arbejder, der udføres for at opretholde den stand, som udlejeren eller lejeren efter lejeaftalen eller lejeloven har krav på.
Efter Lejelovens § 21 kan indvendig vedligeholdelse defineres som hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve. Indvendig vedligeholdelse omfatter også efter retspraksis, og forarbejderne til den seneste ændring af loven, mellemslibning af trægulve.
Et område, der ofte giver anledning til tvister, er, hvor ofte den part, der ikke har vedligeholdelsespligten, kan kræve, at der sker vedligeholdelse af lejemålet.
Lejeloven begrænser alene udlejers vedligeholdelsespligt til det beløb, der står på den indvendige vedligeholdelseskonto. Konkrete tidsfrister eller -horisonter angiver Lejeloven dog ikke.
Det følger alene af Lejelovens § 19, stk. 2, at vedligeholdelse skal foretages, når det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.
Som tommelfingerregel vil det, under lejeforholdets beståen, være påkrævet at foretage vedligeholdelse med ca. 4-5 års mellemrum.
Almindeligvis antages gulning af tapet/maling, punktering af termoruder, afmærkninger på vægge eller gulve efter billeder eller møbler og slid på trægulve som vedligeholdelsesarbejder.
Manglende orientering om behov for vedligeholdelse
Når den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler udlejeren, er lejeren ansvarlig for at informere udlejer om påkrævede vedligeholdelsesarbejder. Tilsidesætter lejeren denne informationspligt, kan lejeren blive ansvarlig for de yderligere arbejder, der herefter bliver nødvendige.
Har lejeren derfor undladt at informere udlejeren om, at trægulvene i lejemålet trænger til lakering, vil lejeren blive ansvarlig for udbedring af de skader på trægulvet, der skyldes den gennemslidte lakering.
Lejers vedligeholdelsespligt ved fraflytning
Lejerens vedligeholdelsespligt ved fraflytning, og den manglende opfyldelse heraf, er ofte grundlaget for tvister mellem lejere og udlejere – og området kan i sig selv danne grundlag for adskillige artikler. I nærværende artikel skal der således alene knyttes et par korte bemærkninger herom.
Med ændringen af Lejeloven i 2015 blev der indført regler om, at udlejer alene kan kræve ”normal istandsættelse ved fraflytning”. Ændringerne medførte, at udlejers krav på udførelse af vedligeholdelse skal vurderes ud fra et ”flade for flade” princip. Udlejeren skal derfor vurdere lejemålet væg for væg.
Dette giver derfor ofte anledning til tvister om, hvorvidt udlejeren har krav på udførelse af vedligeholdelse efter et lejeforhold af kortere varighed, f.eks. når lejeren flytter inden for det første år.
Praksis ved både domstolene og huslejenævnene var efter ændringen af Lejeloven meget delt, men praksis har over de seneste år fundet et mere fast leje.
Det er således ved at være mere reglen end undtagelsen, at udlejeren også i kortere lejeforhold har krav på udførelse af vedligeholde i form af blandt andet maling og lakering af gulve.
Begrundelsen herfor skal findes i, at behovet for vedligeholdelse aktualiseres ved fraflytningen, hvorefter det bliver påkrævet af foretage maling af de vægge, hvor der er huller efter søm og skruer – ligesom det ofte vil være nødvendigt at foretage en let slibning og efterfølgende lakering af trægulve.
Opsummering:
Som beskrevet var formålet med denne artikel at give et billede af, hvilke istandsættelsesarbejder der som udgangspunkt henhører under henholdsvis misligholdelse og vedligeholdelse.
Som tommelfingerregel kan udlejeren opgøre dette efter følgende tese: Har lejeren handlet uansvarligt, er der tale om misligholdelse, men skal arbejdet udføres som følge af tidens tand eller almindelig brug er det vedligeholdelse.
I teorien er opdelingen ganske simpel – i praksis giver det derimod anledning til tvister dagligt.
Har du spørgsmål til istandsættelsesarbejde i forbindelse med fraflyttede lejemål, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i fast ejendom.
(Artiklen har været bragt i magasinet Danske Udlejere, februar 2021)
