Hvad gør udlejer, når lejer ikke betaler i henhold til flytteopgørelsen, og hvordan forfølger udlejer sit krav?

Denne artikel giver et samlet juridisk overblik over, hvordan udlejer kan forfølge et fraflytningskrav, når lejer ikke betaler. Fokus er på kompetenceregler, domspraksis og faldgruber i processen.

Hvad gør udlejer, hvis lejer ikke betaler det skyldige beløb i henhold til en flytteopgørelse, som udlejer har sendt?

Udlejer skal i den forbindelse overveje, hvor og hvordan kravet forfølges over for lejer, hvilket bl.a. afhænger af kravets sammensætning, og om lejer har fremsat indsigelse mod kravet.

Formålet med artiklen er således at give udlejer en forståelse og et overblik over de muligheder, som udlejer har, herunder ift. hvilke organer der skal tage stilling til udlejers krav.

Er der en tvist mellem lejer og udlejer?
Udlejer bør som det første tage stilling til, om der er en tvist om kravet, dvs. om lejer har gjort indsigelse mod kravet, eller om tilfældet er, at forfaldsdagen for det fremsatte krav er udløbet uden betaling fra lejer.

• Lejer har gjort indsigelse mod kravet → der er en tvist

• Lejer reagerer slet ikke → der er ingen tvist, men blot manglende betaling

Det forhold, at lejer alene undlader at betale, og i øvrigt forholder sig fuldstændig passivt, er ikke i sig selv en indsigelse, ligesom det som udgangspunkt heller ikke er en indsigelse, hvis lejer uden nogen nærmere begrundelse meddeler, at man ikke vil betale.

Hvis der ikke er tvist, kan udlejer bruge betalingspåkrav (hvis kravet er under 100.000 kr.).

Hvis der er tvist, skal sagen vurderes i forhold til kompetencereglerne mellem huslejenævn og boligret.

Dette forudsætter, at der forinden er sendt en påkravsskrivelse til lejer, der opfylder betingelserne i inkassolovens § 10, dvs. at alle oplysninger, som er nødvendige for lejers bedømmelse af kravet, skal være angivet, og der skal angives en 10-dages frist, inden for hvilken lejer kan indfri kravet, uden at der foretages foranstaltninger, hvorved der påføres lejer yderligere omkostninger.

Reagerer lejer ikke på betalingspåkravet, vil fogedretten give betalingspåkravet en påtegning, hvorefter betalingspåkravet har samme virkning som en dom, dvs. at udlejer kan bruge betalingspåkravet som et tvangsfuldbyrdelsesfundament i en udlægsforretning på samme måde, som hvis udlejer havde en dom vedrørende kravet.

Oplyser lejer til fogedretten, at ”der gøres indsigelse”, så vil det afbryde det videre forløb i fogedretten, også selvom indsigelsen ikke er begrundet. Betalingspåkravet sendes herefter til retten (boligretten) eller retur til udlejer, hvilket afhænger af udlejers afkrydsning i betalingspåkravet herom.

Overstiger kravet kr. 100.000, vil sagen, uanset om lejer ikke har gjort indsigelse, skulle indbringes for boligretten (eller huslejenævnet) jf. nedenfor.

Skal sagen i boligretten, fogedretten eller huslejenævnet?

Hvis lejer har gjort indsigelse mod udlejers fraflytningskrav, og hvis det ikke er muligt at overbevise lejer om kravets berettigelse og betaling af kravet, vil tvisten som udgangspunkt skulle behandles enten ved boligretten eller huslejenævnet afhængig af tvistens karakter.

Tabellen viser, at kompetencen afhænger af, hvad der tvistes om – ikke blot af beløbets størrelse.

Lejelovgivningen indeholder regler for, hvilket organ der skal behandle tvister mellem udlejer og lejer, hvor det afgørende er dét, der tvistes om, altså hvad handler uenigheden om?

Det teoretiske udgangspunkt er, at en sag skal behandles i boligretten som første instans, medmindre andet er fastsat i lovgivningen. I praksis behandler huslejenævnet dog de fleste sager som første instans, eftersom huslejenævnets kompetenceområde er ganske vidtrækkende, jf. nærmere nedenfor under afsnittet ”Huslejenævnets kompetence”.

Indbringer udlejer en sag for det forkerte organ (domstolene, herunder boligretten og fogedretten, eller huslejenævnet), så risikerer udlejer, at sagen ikke behandles/afvises, og at udlejer eventuelt pålægges sagsomkostninger, ligesom det i værste fald eventuelt kan føre til, at kravet bortfalder som følge af fristoverskridelser, fx som følge af forældelse.

Det er bl.a. derfor vigtigt at orientere sig i kompetencefordelingen mellem hhv. domstolene og huslejenævnet, inden en sag anlægges/startes op, og det kan være godt givet ud for udlejer at søge rådgivning ved en advokat.

I det følgende redegøres nærmere for nogle af de typer af tvister, der hører under henholdsvis huslejenævnets og domstolenes, herunder boligrettens, kompetence.

Derudover vil bl.a. dommen U 2022.4981 H blive omtalt i relation til de tilfælde, hvor en del af tvisten falder inden for enten huslejenævnets eller boligrettens kompetenceområde.

Huslejenævnets kompetencer

Huslejenævnet er en selvstændig forvaltningsmyndighed, hvis kompetence er fastlagt i lov om boligforhold og lejeloven. Nævnet har til opgave at afgøre nogle bestemte tvister mellem lejere og udlejere i forbindelse med lejeaftaler om boliglejemål.

Tvister om rene erhvervslejemål er derfor ikke omfattet af huslejenævnets kompetenceområde, og alle erhvervslejeretlige tvister skal således afgøres af boligretten, medmindre parterne har aftalt andet, fx voldgift.

Ifølge lejeloven kan nævnet behandle en række sager, der er udtrykkeligt anført i lovene. Kompetencereglerne findes afslutningsvis i lejelovens forskellige kapitler, hvor det specifikt er angivet, hvilke typer sager huslejenævnet har kompetence til at træffe afgørelse om.

Blandt de i praksis ofte behandlede sager er:

• tvister om lejens regulering og fastsættelse, herunder om lejen overstiger det maksimalt tilladte beløb for et konkret lejemål
• uenigheder om varslede lejeforhøjelser som følge af forbedringer af ejendommen
• spørgsmål om udlejers og lejers vedligeholdelsespligt, herunder omfanget af lejers pligt til at istandsætte boligen ved fraflytning, samt
• tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning og
• tvister om lejers betaling for forbrug, f.eks. varme- og vandregnskaber​

I relation til fraflytningsopgør, hvor lejer ikke vil betale i henhold til en flytteopgørelse, fordi lejer er uenig i udlejers krævede istandsættelsesarbejder, træffer huslejenævnet afgørelse i adskillige sager i løbet af et år. Det er således et af ”kerneområderne” for huslejenævnet at tage stilling til udlejeres istandsættelseskrav.

Huslejenævnet har ikke kompetence til at afgøre alle former for tvister i forbindelse med boliglejemål. Nævnet kan eksempelvis ikke tage stilling til sager om mangler ved det lejede eller berettigelsen af en opsigelse eller ophævelse af et lejemål. Huslejenævnet kan afvise sager, der kræver bevisførelse (fx syn og skøn), selvom emnet egentlig ligger inden for nævnets kompetence. Disse sager skal derfor i stedet anlægges ved boligretten.

Hvis der for huslejenævnet indbringes tvister, som helt eller delvist falder uden for nævnets kompetenceområde, må huslejenævnet afvise at tage stilling til disse forhold.

Det forekommer også, at huslejenævnet afviser at tage stilling til forhold, som formelt set hører under dets kompetenceområde. Denne afvisning vil typisk have sin årsag i, at der i sagen kræves en bevisførelse, som ikke kan finde sted, fx syn og skøn eller parts- og vidneforklaringer. Sagen må så i stedet anlægges ved domstolene.

Huslejenævnet er et tvistenævn og behandler kun sager, hvor der er en uenighed mellem lejer og udlejer – et ”potentielt” problem kan derfor ikke indbringes for huslejenævnet.

Huslejenævnets afgørelse:

Er en af parterne uenig i nævnets afgørelser, kan afgørelsen indbringes for boligretten (eller ankenævnet, hvis lejemålet ligger i Københavns Kommune). I så fald skal indbringelsen ske senest 4 uger efter underretning om huslejenævnets afgørelse.

Huslejenævnets afgørelse kan ikke i sig selv danne grundlag for tvangsfuldbyrdelse på samme måde som en dom. Dvs. hvis udlejer har fået medhold af huslejenævnet i sit krav, men lejer fortsat nægter at betale udlejers fraflytningskrav, er udlejer nødsaget til at indbringe sagen for boligretten med henblik på at opnå et tvangsfuldbyrdelsesfundament, som udlejer kan bruge til at foretage udlæg i lejers aktiver af værdi. Udlejer bør i sådanne tilfælde vente med at indbringe sagen for boligretten, indtil 4-ugers fristen er overskredet, idet overskridelsen af 4-ugers fristen medfører, at huslejenævnets afgørelse som udgangspunkt ikke kan ændres af domstolene, dvs. at boligretten som udgangspunkt vil lægge huslejenævnets afgørelse til grund for sagens afgørelse.

Boligrettens kompetence

Boligretten er en del af byretten, der træffer afgørelse som første instans i sager vedrørende lejeretlige forhold omfattet af lejeloven eller erhvervslejeloven, hvor huslejenævnet ikke har kompetence i henhold til loven.

Én af de særlige kendetegn ved boligretten er bl.a., at parterne i medfør af boligforholdslovens § 93 har krav på, at retten tiltrædes af to lægdommere/boligdommere, hvis parterne anmoder herom, eller hvis retten selv bestemmer det. Boligdommere er ikke juridiske dommere, men derimod personer med et særligt kendskab til lejeforhold af den art, sagen angår.

Boligrettens afgørelse kan (med nogle undtagelser) appelleres/ankes til landsretten.

Vær opmærksom på:

• Forkert forumvalg → risiko for afvisning og spildte omkostninger.
• Sagsomkostninger → udlejer kan pålægges at betale lejers advokat, hvis sagen fejlagtigt er anlagt.
• Forældelse → hvis sagen ikke indbringes rettidigt, kan udlejers krav helt bortfalde.

U 2022.4981 H: Hvis et krav delvist falder under både huslejenævnet og boligrettens kompetenceområde

Det forekommer, at udlejers krav består af en del, som huslejenævnet har kompetence til at behandle, og en del som boligretten har kompetence til at behandle.

I U 2022.4981 H havde lejer indbragt et krav mod udlejer om tilbagebetaling af depositum og forudbetalt husleje. Kravet omfattede således både istandsættelsesudgifter og lejerestance efter en ophævelse af lejemålet. Boligretten og landsretten afviste sagen, idet de fandt, at huslejenævnet skulle have behandlet tvisten om istandsættelse.

Højesteret fandt imidlertid, at tvisten ikke udelukkende omfattede forhold, som skulle behandles af huslejenævnet. En del af tvisten vedrørte lejers ophævelse af lejekontrakten og spørgsmålet om lejerestance. Denne del af tvisten faldt uden for huslejenævnets kompetence, da det ikke relaterede sig til istandsættelse, men til berettigelsen af ophævelsen af lejemålet og dermed lejers forpligtelse til at betale husleje for opsigelsesperioden. Højesteret fastslog derfor, at boligretten havde kompetence til at behandle denne del af sagen.

Afgørelsen har betydning for sager, hvor tvisten involverer flere krav, som kun delvist falder under huslejenævnets kompetence. I sådanne tilfælde kan sagen ifølge Højesteret indbringes direkte for boligretten, hvis det er hensigtsmæssigt at behandle tvisten samlet, og hvis en væsentlig del af parternes tvist ikke kunne være behandlet af huslejenævnet.

Ved væsentlig skal formentlig forstås, at 50 % eller mere af kravet vedrører noget, som huslejenævnet ikke kan tage stilling til.

Praktiske risici og faldgruber for udlejer:

Højesteret slog fast, at hvis en væsentlig del (som tommelfingerregel mere end 50 %) af tvisten falder uden for huslejenævnets kompetence, kan hele sagen anlægges i boligretten. Det giver mulighed for en samlet behandling.

En fordel ved at starte en sag i boligretten som første instans er, at udlejer – såfremt udlejer får medhold – får en dom, der kan tvangsfuldbyrdes gennem fogedretten.

Ulempen ved en boligretssag er dog, at den ofte er forbundet med ventetid, idet de fleste retskredse i Danmark har lange berammelsestider, der medfører, at man ikke skal forvente at få en dom inden for de første 1-2 år efter sagens anlæg. Derudover er processen typisk også mere omfattende og omkostningstung, hvis boligretssagen skal gå ”hele vejen”, dvs. inklusive en mundtlig hovedforhandling ved boligretten

Der er også fordele ved at anvende huslejenævnet som første instans, da sagsbehandlingen her ofte er mindre omkostningstung og ventetiden, før en afgørelse foreligger, er som regel også en del kortere end ved domstolsbehandling.

Konklusion

Når en lejer ikke betaler i henhold til en flytteopgørelse, er det afgørende, at udlejer hurtigt og korrekt vurderer, hvordan kravet skal forfølges – og ikke mindst hvor. Sagens karakter, kravet størrelse og eventuelle indsigelser fra lejer er afgørende faktorer, når det skal vurderes, om sagen hører hjemme i fogedretten, boligretten eller huslejenævnet.

Hos CLEMENS hjælper vi udlejere med at navigere sikkert i dette komplekse landskab. Vi kender reglerne, afgørelserne og faldgruberne – og vi ved, hvordan du som udlejer bedst sikrer dine krav, uanset om der er tale om bolig- eller erhvervslejemål.

Læs også vores guide til: Hvad gør udlejer, når lejer ikke betaler fraflytningskrav?