Når ejendomsskatter eller afgifter ændrer sig, rammer det ikke kun dine driftsomkostninger. Det rammer også spørgsmålet: Kan jeg sende udgiften videre til mine lejere – og hvordan gør jeg det uden at dumme mig på reglerne?
I boliglejemål er der særlige regler, som sætter rammerne for, hvordan skatter og afgifter håndteres i huslejen. Og overser du en frist eller et formkrav, kan det ende med, at du selv må bære regningen.
Denne artikel giver dig en gennemgang af de vigtigste regler og faldgruber, du som udlejer skal kende, når ejendommens skatter og afgifter stiger eller falder.
Det bemærkes, at artiklen ikke er en udtømmende oplistning af de forhold, som udlejer skal være opmærksom på.
Artiklen handler alene om boliglejemål. For erhvervslejemål henvises til vores artikel: Hvornår kan udlejer efteropkræve i erhvervslejemål , hvor vi har skrevet om, hvordan udlejer kan overvælte skatter og afgifter på erhvervslejere, og hvilken betydning det nye ejendomsvurderingssystem får for udlejers retsstilling.
Skatter og afgifter er en del af lejen
I boliglejemål er reglerne klare: Du kan ikke sende en særskilt regning for ejendomsskatter eller afgifter til dine lejere. De er altid en del af den husleje, der betales.
Det adskiller sig fra erhvervslejemål, hvor udlejer og lejer kan aftale, at skatter og afgifter opkræves ud over lejen, typisk via et drifts- eller ejendomsregnskab.
For boliglejemål betyder det, at hvis skatter eller afgifter stiger, kan du kun få dækket udgiften gennem en lejeforhøjelse. Falder de, har du pligt til at sætte lejen ned.
-
En lejeforhøjelse skal varsles efter lejelovens §§ 46-47.
-
En lejenedsættelse skal meddeles efter lejelovens § 48.
Selv hvis ejendommen er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, kan du stadig varsle en forhøjelse efter §§ 46-47. Det kan være relevant, hvis du ønsker at gennemføre forhøjelsen med tilbagevirkende kraft, jf. lejelovens § 46, stk. 3 (se afsnit 2 nedenfor).
Alternativt kan du vælge at varsle en omkostningsbestemt lejeforhøjelse, hvor de øgede skatter og afgifter indgår i ejendommens samlede driftsudgifter.
En lejeforhøjelse kan kræves, uanset om der er indgået en aftale om uopsigelighed.
Fordelingen mellem lejerne
Lejelovens §§ 46-48 sætter rammen for, hvordan udlejer kan ændre på lejen, når ejendommens skatter og afgifter ændres.
Hvis ejendomsskatten – fx grundskyld – stiger, kan du som udlejer fordele udgiften mellem de lejere, som skatten vedrører. Fordelingen sker efter gældende leje eller, hvis der ikke er fastsat en konkret leje, efter lejeværdi.
Er ejendommen omfattet af omkostningsbestemt leje, gælder der særlige fordelingsregler:
- Først fordeles skatten mellem beboelse og eventuelt andre anvendelser af ejendommen ud fra bruttoetageareal.
- Dernæst fordeles udgiften mellem de enkelte boliglejemål ud fra deres indbyrdes brugsværdi – typisk målt i areal.
- Hvis flere lejemål har samme brugsværdi, skal forhøjelsen pålægges først hos de lejemål, der i forvejen har den laveste leje, jf. lejelovens § 27, stk. 1.
På den måde sikrer loven, at udgifterne fordeles rimeligt mellem lejerne og i overensstemmelse med ejendommens anvendelse.
Lejeforhøjelsens gennemførelse
En lejeforhøjelse kan som udgangspunkt først gennemføres med 3 måneders varsel.
Der findes dog en særlig regel i lejelovens § 46, stk. 3: Hvis du varsler inden for 5 måneder efter det tidspunkt, hvor udgiften er pålagt ejendommen, kan forhøjelsen få virkning fra selve tidspunktet, hvor skatten eller afgiften blev pålagt – altså med tilbagevirkende kraft.
Eksempel:
Hvis en ejendomsskat bliver pålagt pr. 1. januar 2026, kan du kræve forhøjelsen med virkning fra den dato – men kun hvis lejer modtager din varsling senest den 31. maj 2026. Kommer varslingen først frem 1. juli 2026, gælder forhøjelsen først fra 1. oktober 2026 (3 måneder efter varslet).
Det nye ejendomsvurderingssystem
Lejelovens § 46, stk. 3 har givet anledning til diskussion i forhold til de nye ejendomsvurderinger. Når vurderingerne endelig udsendes, forventes det, at mange ejendomme vil få forhøjet skatter med tilbagevirkende kraft.
Eksempel:
En endelig ejendomsvurdering for 2023 kan betyde, at du i marts 2026 opkræves yderligere 100.000 kr. i grundskyld, med virkning tilbage fra 1. januar 2023. Spørgsmålet er: Kan du også kræve den ekstra udgift dækket af lejerne med tilbagevirkende kraft?
Det korte svar er formentlig nej. Du vil tidligst kunne varsle lejerne den 28. marts 2026 (datoen for vurderingen), og det er langt mere end 5 måneder efter 1. januar 2023. Dermed falder muligheden for tilbagevirkende lejeforhøjelse bort.
Ministersvaret fra 2022
Det er endnu ikke afklaret i lovgivningen, men et ministersvar fra 12. april 2022 (på spørgsmål 227 alm. del, stillet 15. marts 2022 af Mona Juul (KF)) peger i retning af, at en sådan tilbagevirkende varsling ikke er mulig. Erhvervsstyrelsen udtalte her, at en lejeforhøjelse med tilbagevirkende kraft ud over de nævnte 5 måneder ikke kan lade sig gøre i erhvervslejeforhold, jf. erhvervslejelovens § 10, stk. 4.
Da bestemmelsen har samme ordlyd som lejelovens § 46, stk. 3, er det usandsynligt, at boligudlejere skulle få videregående muligheder.
Det nye ejendomsvurderingssystem og konsekvenserne for lejeforhold – herunder spørgsmålet om lejeforhøjelser med tilbagevirkende kraft – behandles ikke nærmere i denne artikel. Læs vores artikel: Hvornår kan udlejer efteropkræve i erhvervslejemål for en dybere gennemgang.
Andre krav til varslingen
Når du vil varsle en lejeforhøjelse, er der flere formkrav, som skal overholdes.
Skriftlighed og bevis
Varslingen skal ske skriftligt. Det kan ske digitalt, fx via e-mail, hvis ingen af parterne har opsagt den adgang, jf. lejelovens § 13.
Husk dog, at du som udlejer har bevisbyrden for, at varslingen er kommet frem. Det mest sikre bevis er en afleveringsattest ved fremsendelse med brev.
Beregning af forhøjelsen
Varslingsskrivelsen skal indeholde en beregning, der viser:
- hvilke skatter der er indregnet i den nuværende leje,
- hvordan forhøjelsen fremkommer,
- fordelingsprincip og fordelingsstal mellem lejerne.
Oplysningerne kan fremgå af lejekontrakten, fx typeformularens § 3. Hvis det ikke er tilfældet, anses den aftalte leje som udgangspunkt for at inkludere de skatter og afgifter, der gjaldt ved lejemålets indgåelse.
Hvis der tidligere har været varslet en lejeforhøjelse eller -nedsættelse pga. ændringer i ejendomsskatter, er det de senest anvendte skattetal, der skal bruges som udgangspunkt.
Har lejen tidligere været ændret enten som omkostningsbestemt leje eller efter det lejedes værdi, er det de skatter og afgifter, der indgik i den pågældende beregning, som skal lægges til grund.
Det bemærkes, at du ikke er forpligtet til at varsle for alle skatter og afgifter, der er steget – det er dit valg.
Dokumentation og oplysninger
Beregningen skal være så fyldestgørende, at lejer kan kontrollere, om den er korrekt. Du skal ikke nødvendigvis medsende dokumentation, men varslingen skal være gennemsigtig.
Det er heller ikke et lovkrav, at du oplyser den nuværende og den fremtidige leje samt ikrafttrædelsestidspunktet – men det bør fremgå af hensyn til klarhed.
Hvis der kræves betaling med tilbagevirkende kraft, skal dette tydeligt fremgå, ellers vil lejeforhøjelsen først have virkning efter 3 måneder.
Lejers indsigelsesret
Varslingsskrivelsen skal oplyse lejer om, at der er adgang til at gøre indsigelse.
- Indsigelsen skal være skriftlig og begrundet, dvs. lejer skal forklare, hvorfor kravet ikke kan godkendes.
- Fristen er 6 uger fra det tidspunkt, hvor varslingen er kommet frem til lejer.
Gør lejer indsigelse, og ønsker du at fastholde forhøjelsen, skal du indbringe sagen for huslejenævnet inden 6 uger efter indsigelsesfristens udløb.
Gyldighedsbetingelser
For at varslingen er gyldig, skal tre betingelser altid være opfyldt, jf. lejelovens § 46, stk. 5:
- Varslingen er skriftlig.
- Beregningen af ændringen fremgår.
- Lejer er oplyst om sin indsigelsesadgang.
Hvis ét af disse krav ikke overholdes, er varslingen ugyldig.
Ejendommens afgifter
Lejelovens § 47 giver dig som udlejer mulighed for at varsle en lejeforhøjelse, hvis ejendommens afgifter eller bidrag stiger – eller hvis ejendommen pålægges nye.
Det kan fx være:
- renovationsafgifter
- vej- og kloakbidrag
- skorstensfejning
En sådan forhøjelse skal varsles efter reglerne i lejelovens § 46.
Offentlige takster er en forudsætning
For at du kan kræve en afgift dækket af lejerne, skal den være fastsat eller godkendt af det offentlige.
Det gælder både de almindelige takster og eventuelle bidrag, som bliver pålagt ejendommen.
Forbrugsafhængige afgifter
Du kan ikke varsle en lejeforhøjelse, hvis det alene er forbruget, der er steget.
Eksempel:
Hvis vandregningen stiger, fordi ejendommen har brugt mere vand, kan du ikke kræve en forhøjelse. Men hvis taksten for vand er steget, kan du varsle en forhøjelse.
Her skal beregningen tage udgangspunkt i ejendommens sædvanlige forbrug – fx gennemsnittet af de seneste tre år – ganget med den nye takst.
Hvis der har været et usædvanligt forbrug, som et sprunget vandrør, skal det holdes uden for beregningen.
Engangsydelser
Hvis ejendommen bliver pålagt et bidrag som en engangsudgift, kan du efter betaling få beløbet dækket af lejerne. Det sker gennem en lejeforhøjelse, der fordeles over en periode på op til 10 år, med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter, jf. lejelovens § 47, stk. 2.
Særligt om omkostningsbestemte ejendomme
For ejendomme, der er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, gælder der særlige regler.
Hvis kun forbruget af fx vand er steget, kan du som udlejer godt varsle en lejeforhøjelse. Her tager man nemlig udgangspunkt i det faktiske forbrug – dog med den undtagelse, at unormalt forbrug, som fx et sprunget vandrør, ikke må indgå, da det er udlejers ansvar.
Det betyder, at du i den omkostningsbestemte leje kan medtage en større udgift til skatter og afgifter, end hvad der er muligt efter lejelovens §§ 46-47.
Dækningsafgift og blandede ejendomme
Nogle skatter og afgifter, som fx dækningsafgift, vedrører kun erhvervslejemål. Derfor kan de som udgangspunkt ikke bruges som grundlag for en lejeforhøjelse i boliglejemål efter §§ 46-47.
Men: Hvis du ejer en blandet ejendom (bolig og erhverv), kan boliglejerne alligevel komme til at betale en andel af dækningsafgiften.
Grunden er, at du som udlejer er berettiget til at tage dækningsafgiften med i det samlede driftsbudget for ejendommen. Det kan ske enten:
- gennem en varsling efter §§ 46-47 (fordelt efter §§ 27-28), eller
- som en del af det samlede driftsbudget, hvor der gælder forbud mod splitbudgetter.
I praksis betyder det, at også boliglejerne kan komme til at bære en del af denne udgift.
Bortfald eller nedsættelse af skatter og afgifter
Hvis ejendommens skatter, afgifter eller bidrag bortfalder eller nedsættes, skal lejen sættes ned, jf. lejelovens § 48. Beregningen sker efter de samme principper som ved en lejeforhøjelse – selvom dette ikke direkte fremgår af loven.
Varsling og virkningstidspunkt
En lejenedsættelse skal ikke varsles, men du skal give lejer en skriftlig meddelelse. Det skal ske senest 6 uger efter, at du som udlejer har fået besked om nedsættelsen.
Lejenedsættelsen gælder med virkning fra selve nedsættelsestidspunktet og for de boliglejemål og beboelsesrum, som udgiften har været indregnet i.
Samtidige stigninger
Hvis der i samme kalenderår samtidig er kommet nye eller højere skatter/afgifter, som overstiger eller udligner det beløb, der er faldet bort, behøver du som udlejer ikke at gennemføre en lejenedsættelse. På den måde undgår du at lave to forskellige varslinger samme år, jf. lejelovens § 48, stk. 1.
Vigtigt: Du kan ikke bruge denne regel til at modregne med skatter og afgifter fra tidligere år, hvor du ikke har valgt at varsle en lejeforhøjelse.
Ingen grænse bagud i tid
I modsætning til lejelovens § 46 findes der i § 48 ikke nogen bestemmelse om en 5-måneders frist. Derfor gælder lejenedsættelsen bagud i tid uden begrænsning, uanset hvornår du som udlejer har fået besked – så længe der ikke foreligger passivitet eller forældelse (hvilket dog sjældent er aktuelt her).
Det kan blive særligt relevant, når de endelige ejendomsvurderinger foreligger. Hvis de medfører tilbagebetaling af ejendomsskat med tilbagevirkende kraft, kan lejerne have krav på en tilsvarende lejenedsættelse.
Der er endnu ikke taget endelig stilling til dette i lovgivningen.
