Når en lejer dør, opstår der hurtigt spørgsmål om adgang til lejemålet, betaling, opsigelse og kontakt til dødsboet. Her guider vi dig gennem dine muligheder – trin for trin.
Når en lejer afgår ved døden, opstår der en række praktiske og juridiske spørgsmål, som udlejer skal forholde sig til – ofte hurtigt og uden forvarsel. Hvem må du kontakte? Hvornår må du komme ind i lejemålet? Hvad sker der med huslejen? Og hvordan sikrer du, at boligen bliver tømt og afleveret korrekt?
Dødsfald ændrer ikke straks lejerforholdet – og som udlejer kan det være uklart, hvordan du må agere. Mange bliver usikre på, hvornår Skifteportalen skal bruges, hvordan man anmelder et krav, og hvornår man overhovedet må tale med en bobestyrer.
Denne artikel guider dig gennem hele processen – fra det øjeblik, du får mistanke om dødsfald, til du står med nøglerne i hånden og lejemålet igen er klar til udlejning. Vi har struktureret informationen trin-for-trin og svarer på de spørgsmål, vi oftest møder i praksis, når vi rådgiver udlejere i forbindelse med dødsboer.
Vi har samlet svarene på de oftest stillede spørgsmål:
Er du i tvivl, om lejeren er død, kan du søge vedkommende på Skifteportalen. Hvis personen ikke er registreret som afdød, vil du ikke få vist et bo.
Du kan søge:
-
med CPR-nummer
-
eller med for- og efternavn samt fuld adresse
Du skal bruge Skifteportalen i dødsboer, hvis dødsfaldet er sket den 15. november 2022 eller senere.
Hvis dødsfaldet er sket før denne dato, skal krav anmeldes direkte til skifteretten i den retskreds, hvor afdøde havde adresse. Du kan finde den relevante retskreds via domstol.dk/Find-ret.
Dødsboet fremgår typisk på Skifteportalen få dage efter, at dødsfaldet er registreret i CPR.
Når boet er oprettet, kan du få oplyst kontaktpersonen (en arving eller bobestyrer) ved at oprette en forespørgsel på Skifteportalen.
Det kan være relevant, hvis du vil:
- Drøfte opsigelse eller nøgleaflevering
- Indkalde til fraflytningssyn
- Koordinere adgang eller tømning
Sådan gør du:
- Find afdøde på Skifteportalen
- Klik på “Opret en forespørgsel”
- Angiv din retlige begrundelse
Skifteretten vurderer, om du har retlig interesse. Kontaktpersonen kan se, at du har sendt forespørgslen.
Både dødsboet og udlejer kan opsige lejemålet med sædvanligt varsel – typisk løbende måned + 3 måneder, jf. lejelovens § 163, stk. 4.
Udlejeren har pligt til at forsøge genudlejning hurtigst muligt, når istandsættelse er afsluttet.
Lejemålet er “låst”, indtil bobestyreren har modtaget frigivelse fra skifteretten. Først derefter kan nøgler afleveres, og lejemålet tømmes.
Typisk gælder:
- Udlejer og bobestyrer aftaler tidspunkt for overdragelse
- Der afholdes fraflytningssyn med bobestyrer
- Bobestyrer kvitterer for fraflytningsrapport og udleverer nøgler
Ved dødsboer under ca. 52.000 kr. (2025-niveau) kan skifteretten vælge at afslutte boet som boudlæg.
Boet overdrages da til den nærmeste pårørende eller den, der har betalt for begravelsen. Denne person er ansvarlig for:
- Tømning og aflevering af lejemålet
- Rengøring er ikke et krav (jf. dødsboskiftelovens § 19, stk. 2)
Skifteretten forventer normalt, at lejemålet afleveres inden 14 dage. Sker det ikke, kan udlejer anmode skifteretten om hjælp til at få kontaktpersonen i tale.
Hvis du har krav mod afdøde (fx manglende husleje, istandsættelse mv.), skal du:
- Søge afdøde frem på Skifteportalen
- Klikke på “Anmeld et krav”
- Udfylde oplysninger om kravets størrelse, sikkerhed mv.
Anmeldelsen sker i tre trin og afsluttes med kvittering.
Når skifteretten har udleveret boet, offentliggøres et proklama i Statstidende. Det opfordrer kreditorer til at anmelde deres krav.
Du har 8 uger fra offentliggørelsen til at anmelde dit krav.
Hvis du ikke kender det præcise beløb, skal du:
- Inden 8 uger anmelde et foreløbigt krav
- Inden yderligere 8 uger sende den endelige anmeldelse
I alt har du altså op til 16 uger, jf. dødsboskiftelovens § 82, stk. 3.
Hvis du har løbende aftaler med afdøde – fx for el, vand, varme eller husleje – skal du kontakte boets kontaktperson, når proklamaet er indrykket.
- Ønsker boet at indtræde i aftalen, kan I aftale fremtidig betaling
- Ønsker boet ikke at indtræde, skal kravet opgøres og anmeldes på Skifteportalen inden fristen
Kravet må gerne være estimeret, fx hvis istandsættelsesudgifter endnu ikke kendes.
Har du aktiver, genstande eller hjælpemidler udlånt til afdøde, kan du anmode om kontaktoplysninger til tilbagelevering.
Sådan gør du:
- Find afdøde på Skifteportalen
- Klik på “Opret en forespørgsel”
- Vælg begrundelsen “Tilbagelevering af aktiver”
- Udfyld bemærkninger og vedhæft evt. dokumentation
Få juridisk hjælp som udlejer
Hos CLEMENS har vi solid erfaring med at bistå udlejere i forbindelse med dødsboer. Vi hjælper dig med at anmelde krav, vurdere opsigelsesmuligheder og sikre korrekt håndtering af lejemålet.
book en uforpligtende vurdering af din sag
