Når der gennemføres ændringsarbejder eller renovering af en udlejningsejendom, opstår der ofte spørgsmål om lejeforhøjelse som følge af forbedringer, varsling af håndværkere og grænsen mellem forbedring og vedligeholdelse.
Disse spørgsmål knytter sig navnlig til udlejers adgang til at foretage ændringer, når arbejderne berører lejernes brugsret.
Det kan være nødvendigt eller ønskværdigt for en udlejer at udføre ændringer i eller på en udlejningsejendom, som berører lejernes brugsret. Udlejere har en ændringsret, selvom ændringen berører lejernes brugsret, men udlejer er underlagt visse betingelser og begrænsninger i forhold til denne ret – så hvad skal udlejer egentlig være særligt opmærksom på, når ændringer i eller på udlejningsejendommen er nødvendige eller ønskes?
Fælles for bolig- og erhvervslejemål gælder det, at udlejer har en ret til i stort omfang at ændre på sin ejendom, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten. Ændringsretten er dog begrænset af, at ændringerne kun må udføres, hvis de ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. Det vil omvendt sige, at hvis en ændring er væsentlig, kan den godt være berettiget, så længe den ikke også er varig – og omvendt.
Ved læsning af ovenstående og nedenstående er det væsentligt at være opmærksom på, at andet konkret kan være aftalt i lejekontrakten. Iht. erhvervslejeloven kan reglerne om udlejers ændringsret nemlig fraviges, dog med undtagelse af varslingsfristen på 8 uger (juli måned undtaget) og bestemmelsen om, at ændringsarbejder, der berører lejernes brugsret, skal udføres uden afbrydelse og med størst mulig hensyntagen til lejerne, som ikke kan fraviges til skade for lejerne. Iht. lejeloven kan flere af reglerne omkring udlejers ændringsret og udlejers forbedringer ikke fraviges til skade for lejeren. Der henvises i den forbindelse til lejelovens bestemmelser om fravigelighed.
Denne artikel er del 2 til vores tidligere artikel: “Udlejers arbejde på udlejningsejendomme” Denne artikel behandler bl.a. udlejers varsling af iværksættelse af arbejderne, forbedringsbegrebet samt forskellige muligheder for valg af entreprise, når en udlejningsejendom står overfor en større modernisering eller renovering.
I denne artikel beskriver vi udlejers ændringsret, om disse arbejder berører lejernes brugsret, og sætter fokus på huslejeforhøjelse ved forbedringer og opmærksomhedspunkter for udlejer, hvis der skal varsles en lejeforhøjelse som følge af forbedringer.
Huslejeforhøjelse ved forbedringer og betydningen af udlejers ændringsret
“Udlejers ændringsret” refererer til retten til at ændre i eller på det lejede eller udlejningsejendommen, som en udlejer har overfor lejer når en lejekontrakt er indgået. Der er tale om en ret, der med begrænsninger giver udlejer mulighed for fysisk at ændre på udlejningsejendommen eller det lejede, også selvom det berører lejernes brugsret. Det kan for eksempel, hvis lejer bliver berørt, være omfattende renovering af udlejningsejendommen, udskiftning/installation af brandsikringssystemer, inddragelse/udvidelse af areal i det lejede, udskiftning af køkkener eller badeværelser, andre ændringer af udlejningsejendommen i eller uden for det lejede m.v.
Dansk aftaleret, det vil dermed også sige lejekontrakter, bygger på et princip om, at aftaler skal holdes efter deres indhold, medmindre aftaleparterne bliver enige om en ændring. Men i lige netop lejeaftaler har udlejer ofte et behov for at kunne ændre i eller på sin udlejningsejendom, da der er tale om vedvarende kontrakter, som kan strække sig over en længere årrække.
Kan parterne blive enige om ændringer i lejeforholdet, er sagen uproblematisk. Det kan imidlertid være svært for udlejer at få lejers accept til alle typer ændringer, som udlejer ønsker. Herefter opstår spørgsmålet om, i hvilket omfang sådanne ændringer kan gennemføres fra udlejers side uden forudgående samtykke fra lejer.
I relation til udlejers ændringsret er der altid tale om en konkret vurdering i forhold til, hvad den ønskede ændring reelt indebærer for lejernes brugsret, og om ændringen ligger inden- eller udenfor ændringsretten. En ændring må ikke væsentligt og varigt ændre det lejedes identitet, og udlejer vil således som udgangspunkt ikke med grundlag i ændringsretten fx kunne ændre et lejemål, så det ikke længere kan anvendes til det aftalte formål, og udlejer vil som udgangspunkt næppe være berettiget til ændre et brugsrum til et badeværelse eller foretage arealudvidelser eller indskrænkelser af lejemålet. Omvendt vil en udlejer formentlig kunne skifte vægbeklædningen på et badeværelse eller sætte ladestandere op på udlejningsejendommens parkeringsarealer, dog mindre sikkert, hvis udlejer derved inddrager parkeringspladser, lejer har brugsret til. Det er således ikke muligt at lave en udtømmende liste over konkrete arbejder, som altid vil være indenfor udlejers ændringsret, da det afhænger af de konkrete forhold og lejeforholdet. Det er derfor muligt, at et arbejde kan være en væsentlig og varig ændring i ét lejeforhold, men ikke i et andet lejeforhold.
Konsekvensen af, at udlejer gennemfører eventuelt uberettigede ensidige ændringer på en udlejningsejendom eller i det lejede, som har betydning for lejernes brugsret, vil være, at der er tale om misligholdelse af lejeaftalen, da udlejer ikke leverer en kontraktmæssig ydelse til lejer.
I den forbindelse kan lejers misligholdelsesbeføjelser blandt andet omfatte huslejenedsættelse under renovering, hvis arbejderne medfører væsentlige og længerevarende gener, som reducerer brugsværdien af det lejede.
Lejer får derved misligholdelsesbeføjelser overfor udlejer, hvilket kan være ophævelse, krav om at føre ændringen tilbage, krav om afslag i lejen eller erstatning, hvis erstatningsbetingelserne i øvrigt er opfyldt. Ændringsretten og omfanget heraf er derfor særligt vigtigt at være opmærksom på for udlejer.
I praksis aktualiseres spørgsmål om udlejers ret til huslejeforhøjelse ved forbedringer. Dog kan uberettigede arbejder give anledning til krav om afslag i lejen under renovering, hvis de medfører støj, adgangsbegrænsninger eller andre væsentlige gener, som reducerer lejers faktiske brugsværdi af det lejede.
Der er i relation til udlejers ændringsret forskel på, om der er tale om boliglejemål eller erhvervslejemål, og begge dele behandles nedenfor i artiklen.
Hvornår er der tale om en ”ændring” omfattet af ændringsretten?
I lejeaftalen er de fysiske rammer ofte beskrevet meget begrænset og overordnet, og man skal som udlejer være opmærksom på, at der godt kan være ”yderligere aftalt” om de fysiske rammer, end hvad fremgår sort på hvidt af lejekontrakten.
Som regel har lejer besigtiget lejemålet og udlejningsejendommen forud for indgåelse af lejekontrakten, og der vil som regel også være udarbejdet en indflytningsrapport, ligesom der ofte foreligger en beskrivelse af lejemålet og udlejningsejendommen.
Lejer har, med forbehold for udlejers ændringsret, ret til at leje sig ind i det lejede iht. aftalen og ”som det lejede og ejendommen var ved lejeforholdets begyndelse”.
Almindelig vedligeholdelse og ”småændringer”, der bevirker, at sporene efter slid, ælde og skader på ejendommen udbedres, og at ejendommen og dens installationer holdes i god og brugbar stand, samt udskiftning af bygningsdele og installationer, herunder udskiftning til en ny tidssvarende standardinstallation – dvs. kvaliteter, som lejer allerede havde krav på – kan udlejer i udgangspunktet foretage, og sådanne arbejder er i udgangspunktet ikke ændringsarbejder i relation til udlejers ændringsret.
Skellet mellem forbedring eller vedligeholdelse af en udlejningsejendom har central betydning i lejeretten. Kun arbejder, der kvalificeres som forbedringer, kan efter omstændighederne give udlejer adgang til at varsle en lejeforhøjelse. Almindelig vedligeholdelse – herunder udbedring af slid og ælde – er derimod en del af vedligeholdelsespligten og giver som udgangspunkt ikke grundlag for hverken lejeforhøjelse eller ændring af lejeforholdets økonomi.
Forsimplet og negativt afgrænset er alle andre arbejder, som udlejer foretager i det lejede eller på udlejningsejendommen, og som berører lejers brugsret, (uanset om de medfører en forbedring eller ej) ikke tilladelige ændringer, medmindre udlejer ifølge lejekontrakten eller efter udlejers ændringsret er berettiget til at foretage ændringen af det lejede eller udlejningsejendommen.
Derudover skal udlejer i forbindelse med et ændringsarbejde være opmærksom på at iagttage de gældende varslingsregler i både erhvervslejeloven og lejeloven.
Dette omfatter også varsling af håndværker og entreprenør, når arbejderne indebærer fysisk adgang til det lejede eller i øvrigt berører lejernes brugsret. Varslingen skal give lejer et tilstrækkeligt forvarsel til at indrette sig på håndværksarbejderne og skal overholde de lovbestemte frister, herunder 8 ugers varsel ved erhvervslejemål (juli undtaget).
Læs også vores artikel: “Udlejers arbejde på udlejningsejendomme” som er bragt i Magasinet Danske Udlejere.
Kriteriet for, om sådanne ændringer er tilladelige efter udlejers ændringsret, er, som anført, at ændringerne ”ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet”.
Dette følger bl.a. af lejelovens § 126, stk. 1, som blev indsat i lejeloven af 2022. Bestemmelsen anses dog for at være en kodificering af gældende ret og retspraksis:
”Udlejeren har ret til at foretage ændringer, herunder forbedringer af ejendommen og i det lejede, når ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet.”
Som eksempler på varige ændringer kan nævnes tilfælde, hvor udlejer indskrænker eller udvider boligens areal. Derudover kan også nævnes tilfælde, hvor der laves større ændringer i eksempelvis værelsers anvendelighed – f.eks. indretningen af et badeværelse i et af lejlighedens værelser i stedet for. Sådanne ændringer vil typisk også være en væsentlig ændring af det lejedes identitet, hvilket i så fald medfører, at udlejer ikke har ret til at udføre dem.
I erhvervslejelovens § 26, stk. 1 findes en tilsvarende regel vedrørende udlejers ændringsret:
”Udlejeren har uanset en eventuelt aftalt uopsigelighed ret til at foretage ændringer i det lejede og ændringer af ejendommen, selv om dette berører lejerens brugsret, såfremt ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet, jf. dog stk. 2.”
Erhvervslejelovens § 26, stk. 2, som stk. 1 henviser til, omhandler lejers ret til huslejenedsættelse under renovering, hvilken bestemmelse dog umiddelbart synes overflødig, jf. bl.a. erhvervslejelovens § 18, stk. 2, om forholdsmæssigt afslag.
Et eksempel på hvornår der kan være tale om en ændring, der efter de konkrete omstændigheder ligger uden for udlejers ændringsret, og som er nævnt direkte i lovforslaget til erhvervslejeloven, er dét tilfælde, hvor udlejer vælger at etablere et badeværelse i en udlejningsejendom, hvor der hidtil ikke har været hverken toilet- eller badefaciliteter – og hvor der til dette nye formål således inddrages en ikke-ubetydelig del af det lejedes samlede areal.
Som eksempler på lovlige ændringer nævner lovforslaget til erhvervslejeloven eksempelvis en midlertidig nedrivning af en altan på udlejningsejendommen. Fra erhvervslejeretlig praksis har tilladelige ændringer desuden vist sig at være f.eks. en midlertidig vanskeliggørelse af en erhvervslejers mulighed for at modtage varer pga. en ombygning.
Der vil for både bolig- og erhvervslejemål være tale om en helt konkret vurdering, når det skal vurderes, om et arbejde er inden- eller udenfor udlejers ændringsret. Forhold, der har betydning i den forbindelse, er bl.a. det lejedes areal, det lejedes formål, den hidtidige brug af det lejede mv.
Opmærksomhedspunkter for udlejer ved en eventuel lejeforhøjelse
I artikelseriens del 1 blev det gennemgået, hvad udlejer skal være opmærksom på, når der er tale om ændringer i det lejede, som er forbedringer og dermed giver udlejeren eventuel ret til at foretage lejeforhøjelse overfor lejer(ne).
Det følgende er en opsamling – dog ikke udtømmende – på, hvad udlejer skal være særligt opmærksom på, når den nye leje skal beregnes.
Der findes ikke en udtømmende liste over forbedringer, som automatisk vil forøge det lejedes værdi, men lejelovens § 127, stk. 1, der anses for at kodificere gældende ret, bestemmer, at der ved forbedringer forstås: ”foranstaltninger eller installationer, der forøger det lejedes værdi, eller foranstaltninger, som er påbudt ved lov eller offentlige forskrifter, når disse ikke er omfattet af udlejerens vedligeholdelsespligt”.
Hvis der er tale om en forbedring, der berettiger udlejeren til at forhøje lejen, kan lejen forhøjes med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes (brugs)værdi. Lejeforhøjelsen skal desuden som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.
De centrale bestemmelser vedrørende forhøjelse af lejen pga. forbedringer findes i lejelovens §§ 128-131 og erhvervslejelovens §§ 31-32.
Lejelovens § 129 fastsætter nogle nærmere bestemte regler for, hvorledes beregningen af lejeforhøjelsen skal og kan foretages i bestemte tilfælde vedrørende arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne, ligesom bestemmelsen regulerer foranstaltninger vedrørende privat byfornyelse, arbejder efter en energiplan samt eventuel tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg.
Derudover skal udlejer være særligt opmærksom på lejelovens § 130, der angiver kravene til udlejers varsling af lejeforhøjelsen. Varslingen, der skal ske med tre måneders varsel, skal, for at være gyldig, være skriftlig og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen og en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse.
Derudover gælder der ved boliglejemål særlige lovbestemmelser, som skal iagttages af udlejer, hvis udlejer skal have mulighed for at varsle en lejeforhøjelse, som forbedringen ellers berettiger til.
Lejelovens 131 bestemmer, at udlejer – i en situation, hvor denne i en ejendom med beboerrepræsentation varsler iværksættelse af arbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de seneste 3 år vil udgøre mere end 63 kr. pr. m2 bruttoetageareal pr. år (beløbet reguleres årligt og udgør 72 kr. i 2025)– med rimeligt varsel skriftligt skal indkalde beboerrepræsentanterne til et møde med henblik på orientering om og drøftelse af de påtænkte forbedringsarbejder.
Efter § 131, stk. 4 kan udlejer ikke opkræve lejeforhøjelse udover beløbsgrænserne nævnt i bestemmelsen, hvis ikke § 131, stk. 1-3 overholdes.
Derudover skal udlejer for lejemål omfattet af lejelovens § 6, stk. 1, og for ”store småhuse” (småhusejendomme med fire eller flere beboelseslejligheder på varslingstidspunktet, jf. lejelovens § 7, stk. 3), iagttage lejelovens §§ 105 og 106, hvis forbedringen vil medføre en lejeforhøjelse, der overstiger de beløbsgrænser, som fremgår af bestemmelserne (Beløbsgrænserne reguleres årligt. I 2025 er beløbsgrænsen 114 kr. i lejelovens § 105 og 228 kr. i lejelovens § 106. Der skal også medregnes forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste tre år).
Udlejer skal således orientere lejerne (og beboerrepræsentationen, hvis der en sådan) om igangsættelse af forestående forbedringsarbejder (inklusive beskrivelse heraf og af udgifterne, jf. det anførte i bestemmelserne), og der kan være pligt til senest tre måneder før forbedringens iværksættelse, at underrette lejer om, at lejer kan kræve at få tilbudt anden passende bolig. Udlejer skal være opmærksom på gyldighedskravene til varslingen efter lejelovens § 105.
Hvis lejer eller beboerrepræsentationen gør indsigelse mod iværksættelse af arbejderne, jf. lejelovens § 105, så kan huslejenævnets modsætte sig iværksættelsen, jf. lejelovens § 109. Såfremt udlejer alligevel iværksætter en forbedring, som nævnet har modsat sig, kan udlejer ikke kræve lejeforhøjelse for forbedringen.
I erhvervslejeloven skal udlejer ved beregningen af en lejeforhøjelse som følge af forbedringer være opmærksom på § 31, stk. 3-8 vedrørende forbedringer, der medfører energibesparelser, forbedringer i relation til fællesantenneanlæg, arbejder efter en energiplan og tilslutning til kollektivt varmeforsyningsanlæg (hvis det eksisterende er centralvarme eller varmtvandsinstallation), hvor der i erhvervslejeloven er fastsat særlige regler for beregningen.
Derudover skal udlejer være særligt opmærksom på erhvervslejelovens § 32, der angiver kravene til udlejers varsling af lejeforhøjelsen. Varslingen, der skal ske med tre måneders varsel, skal være skriftlig og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Indeholder varslingen ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejer kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Det bemærkes, at beregningen af lejeforhøjelsen og oplysning om de afholdte udgifter, som lejer skal oplyses om i varslingen, jf. lejelovens § 130 og erhvervslejelovens § 32, skal ske efter nogle særlige kriterier og metoder, som ikke gennemgås nærmere i det følgende. Det anbefales derfor, at udlejer søger juridisk rådgivning, før en varsling udarbejdes og sendes til lejer.
I praksis opstår der ofte tvister om, hvorvidt et konkret arbejde udgør vedligeholdelse eller forbedring af en udlejningsejendom, om det i den forbindelse giver grundlag for lejeforhøjelse eller huslejeforhøjelse, eller om varslingen af håndværker er sket korrekt.
Vi hører ofte dette vedr. huslejeforhøjelse ved forbedringer:
Ja. Udlejer kan kræve en huslejeforhøjelse eller lejeforhøjelse, hvis de gennemførte renoveringsarbejder i udlejningsejendommen kvalificeres som forbedringer, der forøger det lejedes værdi. Hvis der er tale om en forbedring, der berettiger udlejeren til at forhøje lejen, kan lejen forhøjes med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.
Retten til lejeforhøjelse ved forbedringer afhænger af, at udlejer overholder varslingsreglerne og varsler lejeforhøjelsen skriftligt med tre måneders varsel, og at varslingen indeholder oplysning om grunden til forhøjelsen samt en beregning af de afholdte udgifter.
Almindelig vedligeholdelse giver derimod som udgangspunkt ikke grundlag for hverken lejeforhøjelse eller ændring af lejeforholdets økonomi.
Udlejer skal foretage varsling af håndværker, når arbejdet indebærer adgang til det lejede eller i øvrigt berører lejers brugsret.
Varslingen skal overholde de lovbestemte frister i lejeloven og erhvervslejeloven, herunder 8 ugers varsel ved erhvervslejemål (juli undtaget).
Vedligeholdelse omfatter arbejder, der udbedrer slid og ælde og sikrer, at ejendommen holdes i forsvarlig stand.
Forbedring af en udlejningsejendom foreligger derimod, når arbejdet forøger det lejedes værdi eller er påbudt ved lov uden at være omfattet af udlejers vedligeholdelsespligt.
Kun forbedringer kan efter omstændighederne give adgang til lejeforhøjelse.
Nej. Selv om et arbejde kvalificeres som en forbedring, kan lejeforhøjelse kun ske, hvis de lovbestemte krav til beregning og varsling er opfyldt.
Der gælder desuden beløbsgrænser og særlige procedureregler, som kan begrænse eller udelukke adgangen til at opkræve forhøjet leje.
Juridisk bistand kan være den rigtige vej at gå
Gennemførelse af renoveringsprojekter og ændringsarbejder på en ejendom kan være omfattende. At der er tale om en udlejningsejendom gør det samtidig ikke mindre komplekst, fordi der også er lejere, der skal tages hensyn til. Udlejere har en ændringsret efter både lejeloven og erhvervslejeloven, men det er ikke altid klart, om det pågældende arbejde er omfattet heraf, da det afhænger af den konkrete vurdering af arbejdet, udlejningsejendommen og lejemålet.
Samlet set viser reglerne, at ændringsarbejder og renovering af en udlejningsejendom kan få direkte økonomiske konsekvenser for udlejer. Spørgsmål om forholdsmæssigt afslag i lejen under renovering, korrekt varsling af håndværkere og afgrænsningen mellem forbedring og vedligeholdelse kræver en konkret juridisk vurdering af det enkelte lejeforhold.
Det anbefales derfor udlejere, der påtænker renoveringsprojekter eller ændringsarbejder på en ejendom med lejemål, at søge juridisk bistand, inden arbejderne varsles overfor lejerne og igangsættes.
