De nye ejendomsvurderinger ændrer grundlaget for beregning af boligskat og for ejernes muligheder for at reagere på en vurdering, der opleves som urimelig. Ordningen adskiller sig væsentligt fra det tidligere system og medfører nye frister, beregningsmodeller og dokumentationskrav.
Denne artikel gennemgår reglerne i det nye ejendomsvurderingssystem og de ændringer, der følger af den ny ejendomsvurdering for ejerboliger. Vi kigger på de centrale forhold for ejerboliger, herunder hvordan vurderinger fastsættes, hvilke konsekvenser de kan få, og hvor i processen der typisk opstår spørgsmål.
Denne artikel handler specifikt om ejendomsvurderinger for ejerboliger.
Hvis du søger generel rådgivning om vurderingssystemet eller ønsker hjælp til klage, kan du læse vores artikel om de nye ejendomsvurderinger.
Ejer du en erhvervsejendom, finder du vores særskilte gennemgang her: De nye ejendomsvurderinger af erhvervsejendomme.
Formålet med de nye ejendomsvurderinger
Beregningen af den ny ejendomsvurdering bygger på en modelbaseret metode, som kombinerer statistiske data med oplysninger om den konkrete ejendom.
Det nye ejendomsvurderingssystem erstattet det gamle stagnerede ejendomsvurderingssystem, som siden 2013 har videreført ejendomsvurderingerne fra 2011.
Vurderingsprocessen er i høj grad automatiseret og baserer sig på et bredt datagrundlag fra offentlige registre om ejendomme i Danmark. Ved vurderingen fastlægges en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi for ejerboliger.
Ejendomsværdien for ejerboliger fastlægges ud fra en modelberegning, der tager udgangspunkt i en beregnet kvadratmeterpris baseret på salgspriser for 10-15 sammenlignelige boliger i samme område, som er solgt indenfor de seneste seks år.
Der justeres efterfølgende for prisudviklingen i den mellemliggende periode, individuelle forskelle mellem den konkrete ejendom og de sammenlignelige ejendomme samt eventuelle øvrige forhold af væsentlig betydning.
Der tages desuden højde for, hvorvidt der er konstateret en salgspris i fri handel for den pågældende ejendom inden vurderingsterminen, men den endelige ejendomsværdi vil ikke nødvendigvis være enslydende hermed.
Grundværdien for ejerboliger fastlægges ligeledes ud fra en modelberegning, der dog er forholdsvist kompliceret at beskrive.
Helt overordnet og lettere forsimplet fastlægges værdien af grunden i ubebygget stand ud fra en statistisk sammenhæng mellem grundværdier og ejendomsværdier for solgte ubebyggede grunde i hele Danmark og en beregnet ejendomsværdi af en tænkt ejendom på den individuelle ejendoms placering, så der justeres for prisniveauet i området samt eventuelle øvrige forhold af væsentlig betydning.
Beregningen tager højde for den i økonomisk henseende bedst mulige anvendelse og udnyttelse af grunden – uanset om den faktiske anvendelse afviger herfra.
I særlige tilfælde kan der være behov for en manuel efterprøvelse af modelberegningernes resultat.
Der kan også være tale om en så bemærkelsesværdig ejendom, at modelberegningerne fuldstændig fraviges til fordel for en manuel vurdering.
Det vil bl.a. gælde, hvis ejendommen på grund af sin karakter eller fremtræden afviger fra sammenlignelige omkringliggende ejendomme (f.eks. liebhaveri eller beboelse i en gammel mølle).
Der foretages en ny ejendomsvurdering hvert andet år.
- Vurderingsterminen for ejerboliger er den 1. januar i lige år.
- Vurderingsterminen for erhvervsejendomme samt landbrugs- og skovejendomme er den 1. januar i ulige år.
Det er ejendommens forhold pr. vurderingsterminen, der er afgørende for vurderingen.
De nye ejendomsvurderinger
I det nye ejendomsvurderingssystem sondres der mellem foreløbige og endelige vurderinger, som hver har forskellig betydning for ejerens retsstilling.
De nye ejendomsvurderinger danner grundlag for opkrævningen af boligskatten fra og med 2021.
Da de første endelige ejendomsvurderinger efter det nye ejendomsvurderingssystem har været forsinket, har en række danskere indtil videre betalt midlertidig boligskat af enten en tidligere vurdering fra det gamle vurderingssystem eller af en foreløbig ny vurdering. I begge tilfælde vil boligskatten blive genberegnet og efterreguleret, når de endelige vurderinger foreligger.
Når den endelige 2020-vurdering foreligger, vil Vurderingsstyrelsen efterfølgende vurdere, om hver enkelt boligejer har betalt boligskat af en for høj vurdering i perioden fra 2011 til 2020, hvor det gamle ejendomsvurderingssystem var suspenderet. Hvis det er tilfældet, vil Vurderingsstyrelsen tilbyde boligejerne en kompensation i henhold til en tilbagebetalingsordning. Omvendt vil boligejerne ikke modtage en efteropkrævning, hvis de har betalt boligskat af en for lav vurdering.
Det er muligt at påklage de endelige ejendomsvurderinger efter det nye ejendomsvurderingssystem samt de videreførte historiske ejendomsvurderinger efter det gamle ejendomsvurderingssystem.
En sådan klage kan dog få konsekvenser for tilbuddet om kompensation efter tilbagebetalingsordningen og skal derfor overvejes nøje.
I konsekvens af de nye boligskatteregler og de ændrede rammer for ejendomsvurderingerne vil mange af landets ejere af fast ejendom opleve et øget behov for rådgivning. Det gælder uanset om du ejer et parcelhus, rækkehus, sommerhus, erhvervsejendom, landbrugsejendom eller skovejendom, da de nye regler gælder for alle typer af fast ejendom.
Læs mere om de nye ejendomsvurderinger og dine muligheder for at klageDe nye boligskatteregler
Som boligejer i Danmark betales løbende boligskat til staten i form af ejendomsværdiskat og grundskyld. Ejendomsværdiskatten beregnes som en promille af ejendommens ejendomsværdi, mens grundskylden beregnes som en promille af ejendommens grundværdi. Satsen for ejendomsværdiskatten er ens landet over, mens skattesatsen for grundskyld varierer kommunerne imellem.
Ejere, der udlejer deres ejerbolig erhvervsmæssigt hele året rundt, betaler dog ikke ejendomsværdiskat men alene grundskyld. Tilsvarende gælder, hvis ejendommen er ubeboelig.
Ejere af erhvervsejendomme betaler alene grundskyld og i visse tilfælde dækningsafgift.
Reglerne om ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift er samlet i en ny ejendomsskattelov, der erstatter den hidtil gældende ejendomsværdiskattelov samt den hidtil gældende lov om kommunal ejendomsskat. Den nye ejendomsskattelov trådte i kraft den 1. januar 2024.
Som følge af det nye ejendomsvurderingssystem vil en lang række boligejere i Danmark opleve en stigning i såvel ejendomsværdien som grundværdien, bl.a. som følge af den generelle prisudvikling på markedet for fast ejendom siden det gamle vurderingssystem blev suspenderet. Samtidig er det hidtil gældende ejendomsværdiskattestop og grundskatteloftet ophævet. For at imødegå den ellers kraftige stigning i boligskat for de enkelte boligejere er der indført en række ændringer i den nye ejendomsskattelov sammenlignet med de hidtil gældende regler.
Hvad betyder de nye ejendomsvurderinger for ejerboliger?
1. Lavere boligskattesatser
- Satsen for den lave ejendomsværdiskat er nedjusteret fra 9,2 promille til 5,1 promille.
- Satsen for den høje ejendomsværdiskat er nedjusteret fra 30 promille til 14 promille.
- Progressionsgrænsen for, hvornår den høje ejendomsværdiskat skal betales, er hævet fra 3,04 mio. DKK til 9,2 mio. DKK. Progressionsgrænsen pristalsreguleres løbende hvert andet år.
- Satsen for grundskyld er nedjusteret i alle kommuner. I gennemsnit er satsen nedjusteret fra 27 promille til 7,4 promille.
- Der er indført et loft for grundskyldspromillen i perioden 2024-2028 for den enkelte kommune. For Aarhus Kommune er det f.eks. fastsat, at satsen for grundskyld højest kan være 6 promille. Fra 2029 vil kommunerne frit kunne fastsætte en sats, der dog højest kan udgøre 30 promille.
2. Rabatordning for ejendomsværdiskat og grundskyld
- Mulighed for skatterabat, hvis den samlede boligskat (ejendomsværdiskat og grundskyld) er steget på grund af de nye boligskatteregler.
- Rabatten udgør forskellen mellem boligskatten for 2024 beregnet efter de gamle regler og den opkrævede boligskat for 2024 beregnet efter de nye regler.
- Stigninger fra 2025 og frem omfattes ikke af rabatordningen.
- Rabatordningen gælder kun for fysiske personer, der ejede ejerboligen senest den 31. december 2023.
- Desuden er det et krav, at der betales ejendomsværdiskat og grundskyld på ejendommen for 2024. Ejere, der ikke betaler ejendomsværdiskat, f.eks. fordi de udlejer ejendommen til beboelse, vil således ikke være omfattet af rabatordningen for ejendomsværdiskat.
- Nybyggede eller ombyggede ejerboliger eller projektboliger kan alene være omfattet af rabatordningen, hvis byggeriet var færdigmeldt til kommunen senest den 1. januar 2024.
- Rabatten er en statisk rabat i kroner og ører, der gælder for ejeren så længe vedkommende er ejer af ejendommen.
- Rabatordningen frafalder ved et fremtidigt salg.
- Rabatordningen er en egentlig rabat, som ikke skal betales tilbage.
3. Indefrysning af skattestigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld
- Stigninger i ejendomsværdiskatten og grundskylden fra 2024 og frem kan indefryses.
- Stigningen skal dog minimum være DKK 300 (2024-niveau).
- Indefrysningen får karakter af et forrentet lån til staten. Lånet forrentes med 2,68 % (2024-niveau).
- Lånet skal senest betales tilbage ved et fremtidigt salg.
- Indefrysningsordningen er frivillig og kan til- henholdsvis fravælges på forskudsopgørelsen.
- Indefrysningsordningen er tilgængelig for såvel nuværende som fremtidige boligejere.
Desuden gælder et såkaldt forsigtighedsprincip, hvilket indebærer, at der automatisk bliver fratrukket 20 % af den offentlige ejendomsværdi henholdsvis grundværdi, inden størrelsen af ejendomsværdiskatten henholdsvis grundskylden beregnes.
Princippet skal imødegå den usikkerhed, der er forbundet med ejendomsvurderingerne.
Fremadrettet vil såvel ejendomsværdiskatten som grundskylden være omfattet af boligejernes forskudsopgørelse. Grundskylden vil således ikke længere skulle opkræves ude i de enkelte kommuner.
Vurderingsstyrelsen antager, på baggrund af de gennemførte ændringer, at de fleste boligejere vil opleve skattelettelser eller opnå en skatterabat på trods af indførelsen af det nye ejendomsvurderingssystem, der generelt forventes at lede til højere ejendomsvurderinger.
Skatterabatten gælder imidlertid ikke for de boligejere, der først erhverver deres bolig efter den 31. december 2023.
Det kan derfor ikke udelukkes, at det nye ejendomsvurderingssystem vil få afledte effekter for boligmarkedet. Det kan tænkes, at nuværende boligejere får sværere ved at finde købere til deres bolig, da færre potentielle købere vil have råd til at købe.
Dette kan betyde, at sælgere i nogle tilfælde ligeledes vil være nødsaget til at nedjustere prisen for boligen.
Har du brug for hjælp til at forstå eller klage over din nye vurdering?
Læs vores artikel der gennemgår både indsigelser, klagefrister og muligheder for genoptagelse.
Vi hører ofte disse spørgsmål:
De nye ejendomsvurderinger for ejerboliger skal afspejle en forventet handelsværdi og bruges som grundlag for beregning af ejendomsværdiskat og grundskyld.
Vurderingen bygger på modelberegninger, som blandt andet sammenholder salgspriser for sammenlignelige boliger, udviklingen i lokalområdet og boligens registrerede forhold.
Mange boligejere vil derfor opleve ændringer i vurderingsniveauet i forhold til tidligere år.
Vurderingen baseres på registrerede oplysninger om boligens størrelse, type, opførelsesår, beliggenhed og øvrige forhold i de offentlige registre.
Der kan indgå salgsdata fra området, oplysninger om bygningens udformning samt lokale markedsindikatorer.
Fejl i registreringerne – eksempelvis i arealer eller anvendelse – kan påvirke vurderingen og bør kontrolleres.
Ja. Hvis vurderingen bygger på urigtige oplysninger eller der er forhold, som ikke er indgået korrekt i datagrundlaget, kan der være grundlag for, at vurderingen genovervejes.
Det kan blandt andet være tilfældet, hvis boligens faktiske forhold afviger fra registreringerne, eller hvis der mangler oplysninger, som er relevante for værdiansættelsen.
Fristerne fremgår af de vurderingsmeddelelser, som Vurderingsstyrelsen udsender. Der gælder en kort frist for indsigelser mod deklarationer og en klagefrist på 90 dage for endelige vurderinger.
Det er vigtigt at holde øje med de konkrete frister, da de som udgangspunkt ikke kan forlænges.
Hvis der endnu ikke foreligger en endelig vurdering for et vurderingsår, anvendes en foreløbig vurdering til beregning af boligskatter. Når de endelige vurderinger udsendes, genberegnes boligskatten, og der kan ske efterregulering.
En foreløbig vurdering kan derfor midlertidigt påvirke skattebetalingen, indtil den endelige vurdering foreligger.
Book en uforpligtende, indledende samtaleSkal vi hjælpe med at vurdere din boligskat?
Med indførelsen af det nye ejendomsvurderingssystem og de nye boligskatteregler vil mange boligejere opleve et øget behov for konkret rådgivning om muligheden for at påklage en ny ejendomsvurdering eller generel sparring om de økonomiske konsekvenser af et ændret beskatningsgrundlag.
Det vil navnlig være tilfældet, hvis du som boligejer har modtaget en ny ejendomsvurdering, der er væsentligt højere end den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Hos CLEMENS står vores specialister klar til at give dig professionel og håndgribelig rådgivning om din boligskattesituation.
Du kan derfor trygt kontakte os, hvis du er i tvivl om, hvorvidt du står til at skulle betale mere i boligskat, end du burde.
