Vurderingsstyrelsen er begyndt at udsende de første endelige ejendomsvurderinger for 2021 for erhvervsejendomme.
Selvom vurderingerne har været længe undervejs, har ejere fortsat kun 90 dage til at indgive en klage.
Derfor er det helt afgørende at være godt forberedt, så du sikrer, at fristen bliver overholdt, hvis du ønsker at klage. Denne artikel giver dig et overblik over de forhold, der typisk har betydning ved gennemgang af din nye ejendomsvurdering.
De endelige 2021-vurderinger for erhvervsejendomme er på vej
Starten af 2026 markerede udsendelsen af de første endelige 2021-ejendomsvurderinger af erhvervsejendomme. Vurderingerne for 2021 tager udgangspunkt i ejendommens status pr. den 1. marts 2021, og det er ejendommens faktiske tilstand på denne dato, der er afgørende. 2021-ejendomsvurderingen udgør beskatningsgrundlaget for 2022 og 2023.
Vurderingsstyrelsen har ikke udsendt foreløbige 2021-vurderinger. Den endelige vurdering for 2021 erstatter således den historiske vurdering efter det tidligere ejendomsvurderingssystem. Ejendomsskatterne bliver automatisk genberegnet og efterreguleret, når den endelige vurdering foreligger.
En for høj vurdering kan betyde, at du kommer til at betale for meget i skat af din erhvervsejendom.
Hvad omfatter erhvervsejendomme?
Erhvervsejendomme er bl.a.:
- Butikker, værksteder, kontorer, fabrikker, lagerbygninger, industrianlæg
- Rekreative arealer og naturarealer
- Lejlighedskomplekser eller andelsboliger (3 eller flere boligenheder)
- Hoteller, teatre og biografer
- Indkøbscentre, stormagasiner og parkeringshuse
- Tankstationer
- Campingpladser, golfbaner og forlystelsesparker
- Havne og dambrug
- Grunde med vindmøller eller solcelleanlæg
- Ubebyggede grunde, der ikke er udlagt til ejerboligformål
Vurderingsstyrelsen udsender 2021-ejendomsvurderinger i etaper. De første, der modtager de nye endelige vurderinger, er ejere af erhvervsejendomme, som anvendes til boligformål, f.eks. ejendomme med andelsboliger eller boligudlejning.
Fra foråret 2026 følger vurderingerne af ejendomme, der anvendes til bl.a. kontor, butik, logistik og industri, samt ejendomme med naturarealer, rekreative arealer, vindmøller, solceller mv.
Sådan påvirker den nye vurderingsmetode erhvervsejendomme
Lovgrundlaget for ejendomsvurderinger og boligskatter er ændret markant med det nye vurderingssystem og de nye boligskatteregler, der trådte i kraft i 2024.
Ændringerne får særlig stor betydning for ejere af erhvervsejendomme som:
- udlejningsejendomme,
- fabrikker,
- lagerbygninger og
- kontorejendomme
Erhvervsejendomme vurderes fremover alene med en grundværdi, som danner grundlag for grundskyld og eventuel dækningsafgift. Metoden forventes generelt at medføre højere grundværdier.
I modsætning til ejerboliger fastsættes grundværdien ikke ud fra ejendommens handelsværdi, men ved hjælp af en matematisk model, der beregner, hvad grunden ville være værd, hvis der lå en ejerbolig på den. Beregningen bygger på sammenlignelige ejerboliger i området samt landsdækkende statistikker for forholdet mellem grund- og ejendomsværdi.
Modellen tager udgangspunkt i den bedst mulige økonomiske anvendelse og udnyttelse af grunden efter plangrundlaget. Dermed beskattes ejendommen som udgangspunkt ud fra dens potentiale. Den mulige anvendelse og udnyttelse efter plangrundlaget skal dog rent faktisk være realistisk. Den beregnede grundværdi nedjusteres herefter afhængigt af ejendommens faktiske anvendelse og korrigeres for moms. Derfor får det stor betydning, hvilken type erhvervsejendom, der konkret er tale om.
Hvordan sker nedjusteringen?
| Ejendommens type | Nedskalering | 20 pct. yderligere nedskalering | Samlet skalering |
| Etageboligbebyggelse | Ingen | Nej | Ingen |
| Butik eller kontor | 2/3 | Ja | 0,53 |
| Lager, logistik og industri | 1/2 | Ja | 0,4 |
| Rekreativt areal | 1/10 | Nej | 0,1 |
| Råstofindvinding i byzone eller sommerhusområde | 1/10 | Nej | 0,1 |
Den nye vurderingsmetode – kombineret med den lange periode siden de seneste vurderinger – betyder, at de fleste erhvervsejendomme kan forvente en markant højere grundværdi end tidligere. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at grundskyld og dækningsafgift stiger tilsvarende. De nye boligskatteregler indebærer nemlig lavere skattesatser samt en lovbestemt begrænsning på, hvor meget grundskyld og dækningsafgift kan stige fra år til år.
For udlejningsejendomme kan vurderingen også få betydning for regulering af lejen. Du kan læse mere om skat og afgifter i erhvervslejeforhold i vores artikel: “Skatter og afgifter i erhvervslejemål”
Hvornår bør du overveje at klage?
Den nye vurderingsmetode bygger – som nævnt ovenfor – ikke på handelspriser for erhvervsgrunde.
Grundværdien fastsættes i stedet ud fra en fiktiv beregning uden direkte sammenhæng med ejendommens handelsværdi. Det betyder, at du ikke kan klage med henvisning til konkrete handler. Med andre ord kræver en klage et andet og mere kvalificeret grundlag.
Overvej især følgende, når du skal vurdere, om en klage er relevant:
- Datagrundlaget: Tjek om der er datafejl i vurderingen, herunder i oplysningerne fra BBR, servitutter, lokalplaner og plangrundlaget i øvrigt
- Det faktiske eller mulige etage- eller grundareal: Tjek om de oplyste arealer i vurderingen er korrekte
- Realismekontrol: Undersøg om det reelt er muligt og realistisk ud fra markedsforholdene, at ejendommen anvendes og udnyttes som muligt.
- Kategorisering: Tjek om ejendommen er kategoriseret som den korrekte type af erhvervsejendomme – f.eks. som lager, industribygning eller beboelsesformål – da kategorien har direkte betydning for størrelsen af grundværdien.
- Ejendomsværdien for den teoretiske ejerbolig: Overvej om den beregnede ejendomsværdi for en hypotetisk ejerbolig på samme beliggenhed fremstår rimelig.
- Referenceejendommene: Er disse tilstrækkeligt sammenlignelige med den teoretiske ejerbolig på ejendommens beliggenhed?
Vigtige frister du skal kende
Før den endelige vurdering udsender Vurderingsstyrelsen en såkaldt deklaration med en foreløbig opgørelse over de oplysninger og forhold, der skal danne grundlag for ejendomsvurderingen. Når du modtager deklarationen, har du 4 uger til at gøre indsigelse, hvis der er fejl i de data, styrelsen anvender. Indsigelsen er gratis, men oplysningerne rettes kun, hvis fejlen påvirker værdien med mindst 5 %.
Den endelige ejendomsvurdering udsendes ca. 10 uger senere. Herfra har du 90 dage til at klage. Klagen koster DKK 1.300 (2026-niveau), men gebyret tilbagebetales, hvis du får helt eller delvist medhold. For at få ændret vurderingen skal forholdene påvirke værdien med mindst 20 %.
Du kan læse en mere detaljeret gennemgang af klageprocessen i vores artikel: “Klage over ejendomsvurderinger”
