Vurderingsstyrelsen er – efter endnu en forsinkelse – begyndt at udsende deklarationer forud for de første endelige ejendomsvurderinger for 2021 for erhvervsejendomme. Deklarationsmeddelelsen indeholder de oplysninger, som ejendomsvurderingen vil bygge på. Selvom vurderingerne har været længe undervejs, er fristerne fortsat korte for at reagere: Du har kun 4 uger til at gøre opmærksom på fejl i deklarationsmeddelelsen og 90 dage til at klage over selve vurderingen. Derfor er det helt afgørende at være godt forberedt, så du kan reagere i tide, hvis der er forhold, der bør korrigeres.
Denne artikel giver et overblik over de forhold, der typisk kræver særlig opmærksomhed ved gennemgangen af både deklarationen og den endelige ejendomsvurdering.
Deklarationer for endelige 2021-vurderinger for erhvervsejendomme er på vej
Oprindeligt skulle de første endelige 2021-ejendomsvurderinger af erhvervsejendomme have været udsendt fra starten af 2026. Efter yderligere forsinkelse har Vurderingsstyrelsen nu oplyst, at der udsendes deklarationsmeddelelser til en lang række ejere af erhvervsejendomme. Deklarationen er en oversigt over det datagrundlag, som Vurderingsstyrelsen forventer skal danne grundlag for din endelige vurdering. Cirka 10 uger efter modtagelse af deklarationen er den endelige vurdering klar. Reagerer du ikke på indholdet i deklarationen, lægges datagrundlaget heri til grund for den endelige vurdering.
Hvad er erhvervsejendomme?
Erhvervsejendomme omfatter bl.a.:
Vurderingsstyrelsen udsender 2021-ejendomsvurderinger i etaper. Deklarationsmeddelelser udsendes nu til ejendomme, der anvendes til bl.a. lager, logistik og industri, samt ejendomme med naturarealer og rekreative arealer mv.
Tjek din deklaration for fejl!
Du modtager en deklarationsmeddelelse fra Vurderingsstyrelsen, før den endelige vurdering er klar.
Den bygger på registrerede oplysninger om din ejendom – og dem skal du tjekke. Deklarationsfasen er din mulighed for at rette fejlene, inden de slår igennem. Er der fejl i datagrundlaget, risikerer du en forkert vurdering.
Selv relativt små procentvise afvigelser i vurderingen kan altså få mærkbare økonomiske konsekvenser over tid.
Mulighederne for at få ændret vurderingsgrundlaget kan ofte være større, når fejlene identificeres og påpeges i deklarationsfasen. Når først den endelige vurdering er udsendt, kan det blive mere kompleks og tidskrævende, at få ændringerne igennem ved en klagesag.
Sådan påvirker den nye vurderingsmetode 2021-vurdringen
Ejendomsvurderingen for 2021 tager udgangspunkt i ejendommens faktiske tilstand pr. den 1. marts 2021, og danner beskatningsgrundlaget for 2022 og 2023.
Vurderingsstyrelsen har ikke udsendt foreløbige 2021-vurderinger. Den endelige vurdering for 2021 erstatter således den historiske vurdering efter det tidligere ejendomsvurderingssystem. Ejendomsskatterne bliver automatisk genberegnet og efterreguleret, når den endelige vurdering foreligger.
Med det nye ejendomsvurderingssystem, får erhvervsejendomme fremover alene med en grundværdi, som danner grundlag for grundskyld og eventuel dækningsafgift.
Grundværdien fastsættes ikke ud fra ejendommens handelsværdi, men ved hjælp af en matematisk modelberegning, der tager udgangspunkt i, hvad grunden ville være værd, hvis der lå en ejerbolig på den. Beregningen bygger på sammenlignelige ejerboliger i området samt landsdækkende statistikker for forholdet mellem grund- og ejendomsværdi.
Modellen tager udgangspunkt i den bedst mulige økonomiske anvendelse og udnyttelse af grunden efter plangrundlaget. Dermed beskattes ejendommen som udgangspunkt ud fra dens potentiale. Den mulige anvendelse og udnyttelse efter plangrundlaget skal dog rent faktisk være realistisk.
Den beregnede grundværdi nedjusteres herefter afhængigt af ejendommens faktiske anvendelse (kategorien) og korrigeres for moms. Derfor får det stor betydning, hvilken type erhvervsejendom, der konkret er tale om.
Den nye vurderingsmetode – kombineret med den lange periode siden de seneste vurderinger – betyder, at de fleste erhvervsejendomme kan forvente en markant højere grundværdi end tidligere. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at grundskyld og dækningsafgift stiger tilsvarende. De nye boligskatteregler indebærer nemlig lavere skattesatser samt en lovbestemt begrænsning på, hvor meget grundskyld og dækningsafgift kan stige fra år til år.
Mange vil opleve markant højere vurderinger. En for høj vurdering kan betyde, at du kommer til at betale for meget i skat af din erhvervsejendom.
Hvad går typisk galt i praksis?
På baggrund af erfaringer fra vores klienter er der en række fejltyper, som går igen. Det kan bl.a. være forkert eller forældet datagrundlag, hvor BBR-oplysninger, arealer eller registreringer ikke stemmer overens med de faktiske forhold. Det kan også være, at vurderingen bygger på en urealistisk “bedst mulig anvendelse”, som ikke er realistisk i markedet. Vi ser også, at der er fejl i kategoriseringen, hvor ejendommen placeres i en kategori, der ikke afspejler dens reelle anvendelse, fx bolig frem for erhverv. Endelig kan særlige forhold som forurening, fredning, adgangsforhold eller jordbundsproblemer være overset.
Hvad er relevant at kigge efter i deklarationen?
- Datagrundlaget: Tjek om der er datafejl i vurderingen, herunder i oplysningerne fra BBR, servitutter, lokalplaner og plangrundlaget i øvrigt. Det gælder særligt i forhold til bebyggelsesprocent og udstykningsmuligheder.
- Det faktiske eller mulige etage- eller grundareal: Tjek om de oplyste arealer i vurderingen er korrekte
- Realismekontrol: Undersøg om det reelt er muligt og realistisk ud fra markedsforholdene, at ejendommen anvendes og udnyttes som muligt.
- Kategorisering: Tjek om ejendommen er kategoriseret som den korrekte type af erhvervsejendomme – f.eks. som lager, industribygning eller beboelsesformål – da kategorien har direkte betydning for størrelsen af grundværdien.
- Referenceejendommene: Er disse tilstrækkeligt sammenlignelige med den teoretiske ejerbolig på ejendommens beliggenhed?
- Ejendomsværdien for den teoretiske ejerbolig: Overvej om den beregnede ejendomsværdi for en hypotetisk ejerbolig på samme beliggenhed fremstår rimelig.
- Andre særlige forhold:Er der andre særlige forhold ved ejendommen, som Vurderingsstyrelsen ikke har inddraget? Det kan f.eks. være dårlige jordbundsforhold, forurening, fredning eller naturbeskyttelse på grunden.
Kort frist på fire uger for at reagere på deklarationen
Hvis du på baggrund af din gennemgang af deklarationen konstaterer, at der er fejl i de oplysninger, som Vurderingsstyrelsen lægger til grund i den endelige ejendomsvurdering, bør du indsende en skriftlig indsigelse til Vurderingsstyrelsen.
Du har dog kun 4 uger til at gøre indsigelse mod deklarationen. Fristen regnes fra datoen for deklarationen. Der skal ikke betales noget gebyr for at gøre indsigelse.
Vurderingsstyrelsen vil kun ændre grundlaget for vurderingen, hvis de konstaterede fejlagtige forhold påvirker ejendommens værdi med 5 % eller mere.
Dette krav er dog lettere at opfylde sammenlignet med klager over den endelige ejendomsvurdering, hvor værdien skal ændres med 20 % eller mere.
Nåede du ikke at reagere på deklarationsmeddelelsen?
Selvom du ikke nåede at reagere på deklarationsmeddelesen, har du stadig mulighed for at klage over den endelige ejendomsvurdering, når den kommer. Fristen for at klage over den endelige ejendomsvurdering er 90 dage fra modtagelsen af vurderingen.
Det koster et gebyr på DKK 1.300 (2026-niveau) at klage, men gebyret tilbagebetales, hvis du får helt eller delvist medhold. For at få ændret vurderingen skal forholdene påvirke værdien med mindst 20 %.
Ønsker du at vide mere om klageprocessen? Læs mere i vores artikel: “Klage over ejendomsvurderinger”
Deklaration: rådgivning og hjælp til indsigelse eller klage
De nye regler er komplekse, og konsekvenserne få stor økonomisk betydning fremadrettet. Derfor kan det være afgørende at få en faglig vurdering, før du beslutter, om du skal reagere på deklarationen eller klage over den endelige ejendomsvurdering.
Hos CLEMENS arbejder vi dagligt med de nye ejendomsvurderinger og kender faldgruberne, mulighederne og de typiske fejl i vurderingerne. Vi tilbyder en konkret og kvalificeret vurdering af din sag, så du står stærkt – uanset om du vælger at reagere eller ej.
En deklaration er en oversigt over de oplysninger Vurderingsstyrelsen bruger til din ejendomsvurdering – fx arealer, BBR-data, servitutter og ejendommens kategori. Du har 4 uger til at gøre indsigelse, hvis oplysningerne er forkerte.
For erhvervsejendomme danner 2021-vurderingen beskatningsgrundlag for 2022 og 2023. Skatten bliver automatisk genberegnet og efterreguleret, når den endelige vurdering foreligger.
For boligejere betales boligskat via forskuds- og årsopgørelsen fra 2024 – ikke via separate skattebilletter.
Fra 2024 opkræves ejendomsskat via forskuds- og årsopgørelsen – ikke som før via separate skattebilletter.
Som erhvervsejendomsejer får du automatisk efterreguleret skatten, når du modtager din endelige vurdering i 2026.
