Hvis andet ikke er aftalt, har lejer ifølge erhvervslejeloven ret til som udgangspunkt at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede lejevilkår – det vil sige ret til at afstå lejemålet – medmindre udlejer har vægtige indsigelser herimod.
I denne artikel gennemgås det tilfælde, hvor lejer ønsker at afstå lejemålet til en ny lejer. Artiklen belyser udlejers retsstilling i forhold til både den afstående og den indtrædende lejer samt de muligheder udlejer har for at modsætte sig afståelsen.
Reglerne om lejers afståelsesret i et erhvervslejeforhold der er indgået den 01. januar 2000 eller senere findes i erhvervslejelovens § 55, medmindre parterne har aftalt andet. Bestemmelsen vedrører ligeledes den afstående lejers ret til at genindtræde i lejemålet, hvilket dog ikke berøres nærmere i denne artikel.
Hvad er retsstillingen mellem udlejer og den indtrædende lejer?
En afståelse i henhold til erhvervslejelovens § 55 indebærer, at lejer i forhold til udlejer sætter en anden i sit sted. Den indtrædende lejer fortsætter herefter lejemålet på samme vilkår som den afstående lejer – eksempelvis opsigelsesvilkår, vedligeholdelsespligt, fraflytningsforpligtelser og brugen af det lejede. Man skal således forestille sig, at den indtrædende lejer i udgangspunktet bliver stillet som om, at det var denne, der indgik den oprindelige kontrakt.
Kan udlejer kræve lejevilkårene ændret i forbindelse med afståelsen?
Udgangspunktet er, at udlejer ikke kan kræve vilkårene ændret i forbindelse med afståelsen, medmindre der er hjemmel i lejekontrakten. Ønsker udlejer således at kunne ændre lejevilkårene i forbindelse med afståelse, må der tages forbehold herfor i kontrakten.
Fraflytningsopgøret ift. afstående og indtrædende lejer
Udlejer kan som udgangspunkt ikke kræve et flytteopgør, når den nye lejer indtræder i lejemålet, som følge af princippet om, at den nye lejer blot succederer i lejemålet på uændrede vilkår. Omvendt vil udlejer ikke være forpligtet til at medvirke i opgøret mellem den afstående og indtrædende lejer – det være sig f.eks. i forbindelse med periodeopdelt forbrugsregnskab eller tilbagebetaling af depositum.
Når den indtrædende lejer engang fraflytter lejemålet, vil istandsættelsespligten som udgangspunkt også skulle vurderes ud fra forholdene på tidspunktet, hvor den oprindelige lejer flyttede ind i lejemålet. Dette gælder tillige ved situationer, hvor lejemålet flere gange er afstået.
Erhvervslejeloven indeholder desuden heller ikke en hjemmel for udlejer til at kræve eventuelle omkostninger i forbindelse med afståelsen dækket af den afstående lejer. En sådan opkrævning skal derfor have hjemmel i lejekontrakten, hvis de skal kunne ophæves.
Lejers underretningspligt
Afståelsen kan tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor lejer underretter udlejer om afståelsen. I tiden indtil underretningen kan udlejer fortsat opkræve lejen hos den oprindelig lejer, opsige lejemålet overfor denne, varsle ombygninger m.m.
Det følger af udlejers adgang til at modsætte sig afståelsen, at udlejer skal underrettes tidsnok til at vurdere, om der er vægtige grunde til at modsætte sig afståelsen, jf. nærmere under pkt. 3.
Hvornår underretningen kan siges at være givet i tilstrækkelig god tid, findes der ikke noget endegyldigt svar på, og vil i de fleste tilfælde bero på en konkret vurdering af sagens omstændigheder. På den ene side skal udlejer have en rimelig chance for at vurdere tilsendte oplysninger på indtrædende lejer, herunder vurdere eventuelt behov for yderligere oplysninger. På den anden side må udlejer naturligvis ikke forhale sagsbehandlingen.
Hvis Lejer, på trods af udlejers indsigelse, uberettiget afstår lejemålet, kan dette være ophævelsesgrund i medfør af erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 6.
Hvornår kan udlejer modsætte sig afståelsen?
1: Samme branche som den afstående lejer
Hvis andet ikke er aftalt, begrænser erhvervslejelovens § 55 afståelsesretten sådan, at afståelse alene kan ske til samme branche.
Som følge heraf er den mellem parterne i lejekontrakten aftalte anvendelse af afgørende betydning for, om afståelsen sker til en lejer inden for samme branche.
2: Vægtige grunde
Udlejer kan ifølge erhvervslejeloven modsætte sig afståelsen, hvis der er vægtige grunde, der taler for dette. Det fremgår af ordlyden af erhvervslejelovens § 55, at udlejer kan modsætte sig afståelsen på grund af den indtrædende lejers økonomiske forhold eller branchekendskab. Bestemmelsen indeholder dog ikke en udtømmende liste over forhold, der kan bevirke, at udlejers indsigelse er berettiget.
Udlejer kan ikke med rette modsætte sig afståelsen, hvis den er begrundet i forhold der ikke relaterer sig til den indtrædende lejer, og kan derfor eksempelvis ikke gøre indsigelse mod en afståelse der sker i henhold til loven, fordi udlejer selv vil benytte eller genudleje lejemålet.
I en afgørelse fra vestre landsret trykt i GD 1996/39 V fandtes udlejers indsigelse mod den indtrædende lejers økonomiske forhold berettiget, idet den indtrædende lejer var bistandsklient, ikke selv kunne erlægge depositum eller stille garanti for huslejen og i nogle få måneder før afståelsen havde drevet et bageri med iværksætterydelse, som vedkommende var nødsaget til at lukke med gæld
I en anden afgørelse fra vestre landsret trykt i TBB 2003.167 V fandtes udlejers indsigelse mod den indtrædende lejers branchekendskab berettiget, da den oprindelige lejer ønskede at afstå lejemålet – en grøntbutik – til en dagplejemor, der ikke havde det fornødne branchekendskab til trods for, at hun havde drevet en håndarbejdsforretning i 3 år og været fuldtidsansat i en bagerforretning i 3-4 år, hvorfra hun havde opnået erfaring med fastfood, indkøb og tilberedning af mad.
Som et eksempel på en berettiget indsigelse, der ikke var begrundet i den indtrædende lejers økonomiske forhold eller branchekendskab, fandt boligretten i GD 1996/41 B, at udlejer kunne modsætte sig afståelsen til en ny lejer, der ville drive virksomhed med udlejning af frisørstole til selvstændige frisører, fordi det ville indebære fremleje i strid med lejekontrakten.
3. Udlejer må ikke forhale afståelsesprocessen
Udlejer kan fortabe retten til at gøre indsigelse mod afståelsen, hvis denne er passiv overfor en henvendelse om afståelse fra lejer. Således fandt Østre landsret i afgørelsen GD 2001.23 Ø, at en udlejer ikke havde dokumenteret at have så vægtige grunde, at denne havde været berettiget til at modsætte sig afståelsen, idet udlejer først ca. 4 måneder efter at have modtaget underretning fra lejer om afståelsen anmodede om oplysningerne af økonomisk art.
Afståelse til juridiske personer
Lejer er en juridisk person med begrænset hæftelse
Hvor den oprindelige lejer er en juridisk person med begrænset hæftelse, er betingelserne for afståelse de samme som anført ovenfor. Udgangspunktet er altså, at lejer uden begrænsninger kan afstå lejemålet til en anden juridisk person med eller uden begrænset hæftelse, hvis blot udlejer ikke har vægtige grunde til at modsætte sig afståelsen.
Overgang af bestemmende indflydelse
Udlejer skal være opmærksom på, at det alene er afståelse til et selskab, der er reguleret i erhvervslejelovens § 55. Dette vil derfor som udgangspunkt sige, at en overgang af den bestemmende indflydelse i selskabet ikke kan sidestilles med en afståelse.
For at sikre sig mod at selskabet (lejer) ikke i fremtiden blive drevet af en person, der eksempelvis ikke har den fornødne branchekendskab, bør udlejer tage højde herfor i lejekontrakten ved at anføre, at senere overgang af den bestemmende indflydelse i selskabet anses for afståelse.
Det skal i den forbindelse kort bemærkes, at en lejer dog ikke kan give afkald på sine rettigheder i medfør af erhvervslejelovens § 56, der vedrører reglerne om ægtefællens og andre pårørendes rettigheder ved lejers pensionering eller død.
Lejer er en fysisk person eller juridisk person uden begrænset hæftelse
Hvis lejer er en fysisk person eller juridisk person uden begrænset hæftelse, kan lejer ifølge erhvervslejelovens § 55 kun afstå lejemålet til et selskab / juridisk person med begrænset hæftelse, hvis følgende to betingelserne begge er opfyldt:
- Den afstående lejer har majoriteten af stemmer i selskabet, og
- Den afstående lejer ved selvskyldnerkaution eller på lignende måde stiller garanti for ethvert krav ifølge kontrakten mod selskabet fra den til enhver tid værende udlejers side.
At sikkerhedsstillelsen ikke kan begrænses beløbsmæssigt indebærer, at den til enhver tid værende udlejer har samme økonomiske sikkerhed, som hvis den afstående lejer ikke havde afstået lejemålet, idet udlejer netop kan rette sit krav mod den afstående lejer. Selvom betingelserne skulle være opfyldt, kan udlejer fortsat gøre indsigelse mod afståelsen, hvis andre vægtige grunde taler for det, herunder også betingelsen om branchekendskab.
