Generationsskifte: Nye muligheder for udlejningsvirksomheder

Den 1. juli 2024 fremsatte regeringen et høringsudkast til nyt lovforslag, der bl.a. har til hensigt at lette mulighederne for at generationsskifte familieejede virksomheder, der udlejer fast ejendom. Vedtages disse regler, kan generationsskifte af den type virksomhed fremadrettet ske med skattemæssig succession uden at udløse avancebeskatning i visse tilfælde. De nye regler forventes at træde i kraft fra den 1. januar 2025. Samtidig forventes bo- og gaveafgiften nedsat fra 15 % til 10 % med virkning fra den 1. oktober 2024. Læs med herunder eller kontakt os for en uforpligtende drøftelse, hvis du ønsker viden om de nye generationsskiftemuligheder, der er på vej

Introduktion til de gældende regler

På visse betingelser er det muligt at overdrage selskaber og personligt drevne virksomheder med skattemæssig succession indenfor den nære familiekreds og til visse medarbejdere. Overdragelse med skattemæssig succession indebærer, at der ikke udløses aktieavancebeskatning ved overdragelsen. I stedet indtræder erhververen i overdragerens skattemæssige stilling, herunder med hensyn til anskaffelsessummen. Beskatningen af en eventuel fortjeneste udskydes til det senere tidspunkt, hvor erhververen afstår kapitalandelene i selskabet henholdsvis virksomheden.

Muligheden for skattemæssig succession letter likviditetsbehovet ved generationsskifte, da det ellers kunne være nødvendigt foretage frasalg eller gældsætte virksomheden til finansiering af avanceskatten udløst ved overdragelsen.

Adgangen til skattemæssig succession er betinget af, at det selskab henholdsvis den virksomhed, der overdrages, ikke har karakter af en såkaldt “pengetank”. Formålet hermed er bl.a., at der kun skal være adgang til skattemæssig succession, hvis der er tale om generationsskifte af reelle erhvervsvirksomheder og ikke overdragelse af formue i almindelighed.

Som reglerne er i dag, er det ikke muligt at generationsskifte udlejningsvirksomheder eller ejendomsselskaber, der i overvejende grad driver virksomhed med udlejning af fast ejendom, med skattemæssig succession. Det skyldes, at udlejning af fast ejendom betragtes som ”passiv kapitalanbringelse” efter pengetankreglen på lige fod med bl.a. kontanter og værdipapirer.

Nye successionsmuligheder for ejere af udlejningsejendomme på vej

Med de nye regler forslås det bl.a. at ligestille personligt ejede ejendomsvirksomheder og ejendomsselskaber, der driver aktiv virksomhed med udlejning af fast ejendom, med andre erhvervsvirksomheder i relation til pengetankreglen, så der bliver adgang til at foretage generationsskifte med skattemæssig succession. Med andre ord overgår udlejning af fast ejendom i visse tilfælde fra at være passiv kapitalanbringelse til at være aktiv virksomhed.

Dette er et nybrud i forhold til den gældende lovgivning på området.

Anvendelsen af de nye regler kræver, at en række betingelser er opfyldt. Det er bl.a. en betingelse, at der foreligger “aktiv udlejningsvirksomhed” med fast ejendom.

Krav om aktiv udlejningsvirksomhed

Ifølge høringsudkastet til nyt lovforslag er der tale om aktiv udlejningsvirksomhed, hvis følgende tre betingelser alle er opfyldt:

1. 1. Ejerandel: Der ejes mere end 50 % af ejendommen. Ved opgørelsen af ejerandelen medregnes ejerandele, der er ejet direkte eller indirekte af medlemmer fra den ultimative ejers nære familiekreds. Det indebærer, at der er mulighed for generationsskifte, selvom den bestemmende ejerandel er fordelt på flere familiemedlemmer. Det giver ligeledes mulighed for glidende generationsskifte, hvor hele virksomheden ikke overdrages på én gang.
   2.  Centrale opgaver må ikke være overladt til en uafhængig tredjemand: Opgaven med indgåelse af leje- eller bortforpagtningsaftaler eller andre aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden, f.eks. aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder, må ikke være overladt til en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller en afgørende rolle ved indgåelse af aftalerne.
      

      Denne betingelse vil ikke være opfyldt, selvom ejeren formelt set underskriver aftalerne, hvis aftalens indhold er forhandlet på plads af en uafhængig tredjemand på vegne af ejeren. Herved er det forudsat, at ejerens godkendelse ved sin underskrift sker uden at der foretages indholdsmæssige ændringer til den aftale, som den uafhængige tredjemand har forhandlet. Dermed bliver ejerens underskrift blot en formssag.

Der er ikke tale om en ”uafhængig tredjemand”, hvis aftalerne indgås eller forhandles af ansatte i udlejningsvirksomheden eller ansatte i et andet selskab eller virksomhed med samme ejerkreds.

1. Krav til ejertid og varigheden af udlejningsaktiviteten: Ejendommen har været ejet i minimum 1 år og har været aktivt udlejet i hele ejerperioden (eller at ejendommen indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i minimum 1 år).

Hvis ovennævnte betingelser er opfyldt, kan udlejningsvirksomheden overdrages med skattemæssig succession både i levende live eller ved død, og uanset om virksomheden er ejet i personlig regi eller drives i selskabsform. Naturligvis forudsat at de øvrige betingelser for succession er opfyldt.

Hvis overdragelsen sker ved arv eller gave, vil der ligeledes være adgang til at gøre brug af den foreslåede nedsatte bo- og gaveafgift på 10 % samt de foreslåede regler om retskrav på en skematisk værdiansættelse, hvis betingelserne herfor er opfyldt. Disse nye regler, der ligeledes har til formål at lempe generationsskiftemulighederne i Danmark, forventes at få virkning fra den 1. oktober 2024.

Læs vores artikel om det foreslåede regler: Generationsskifte: Nye regler på vej – væsentlige lempelser

Den værdi, der fremkommer ved anvendelse af den skematiske værdiansættelse, skal ligeledes anvendes ved beregning af passivposterne ved overdragelse med succession. Et nedslag i værdiansættelsen på grundlag af den latente skattebyrde, der overtages ved skattemæssig succession, må ikke overstige passivposterne.

CLEMENS bemærker

Den manglende adgang til generationsskifte med skattemæssig succession har gennem mange år været et vilkår, som har vanskeliggjort generationsskifte af udlejningsvirksomheder.
Vedtages udkastet til lovforslag, ændres retsstillingen markant. Vi forventer, at dette vil blive nærstuderet af mange familieejede udlejningsvirksomheder, og at der vil komme et stort antal generationsskifter i de kommende år, når hidtil vanskeliggjorte overdragelser kan gennemføres.
Dette kan tillige give anledning til, at familieejede udlejningsvirksomheder fremover i højere grad vil insource administrationsopgaver for dermed at blive aktiv udlejningsvirksomhed.

Se hvordan vi kan hjælpe dig med skatteret.

Står du eller dine kunder over for et generationsskifte af virksomhed med udlejning af fast ejendom?

Hos CLEMENS følger vi med i det videre lovarbejde med hensyn til de foreslåede lempelser af muligheden for at generationsskifte udlejningsejendomme. Samlet set tyder det på, at generationsskiftemulighederne for ejere, der driver virksomhed med udlejning af fast ejendom, bliver væsentligt forbedret – sammenlignet med gældende ret.

Samtidig har vi hos CLEMENS indgående erfaring med alle aspekter af et generationsskifte – uanset typen af virksomhed – samt specialistviden inden for de beslægtede skatte- og afgiftsrelaterede områder. Vi kan derfor trygt følge dig sikkert igennem processen helt fra de indledende overvejelser til effektuering af transaktionen.

Kontakt os for et uforpligtende drøftelse om nemmere adgang til generationsskifte i udlejningsbranchen