Hvad gør udlejer, hvis en erhvervslejer går konkurs?

Selvom vi er længe forbi finanskrisens kolde skulder, gik hele 3.078 virksomheder konkurs i 2023. Ikke siden 2010 er så mange virksomheder gået konkurs på bare ét enkelt år. Ifølge Danmarks Statistik er kurven knækket i første kvartal af 2024, hvor årets første tre måneder har budt på 641 konkurser – hvilket er 25,7% lavere end samme kvartal sidste år. Det er positivt.

Når en erhvervslejer går konkurs, kan det nemlig få stor betydning for udlejer, som risikerer at lide et økonomisk tab. Derfor er det også vigtigt, at man som udlejer ved, hvordan man skal reagere over for konkursboet – og ikke mindst hvilke reaktionsmuligheder man har. Emnet for denne artikel er derfor udelukkende, hvilke reaktionsmuligheder du har som udlejer, og hvad du i særdeleshed skal være opmærksom på, når en erhvervslejer går konkurs. Se hvordan vi kan hjælpe dig i forbindelse med erhvervslejeret.

Hvilke umiddelbare konsekvenser har en erhvervslejers konkurs?

Når en erhvervslejer går konkurs, indgår erhvervslejemålet i konkursmassen, der er de aktiver, som omfattes af konkursen. Det betyder derfor også, at erhvervslejekontrakten omfattes af konkurslovens kapitel 7 om gensidigt bebyrdende aftaler, som opstiller en række regler og muligheder for udlejer og kurator vedrørende erhvervslejemålet.

Det første, udlejer skal være opmærksom på, er, at erhvervslejerens konkurs ikke i sig selv udgør misligholdelse af lejeforholdet. Udlejer vil derfor ikke kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende – medmindre erhvervslejeren i øvrigt har misligholdt erhvervslejekontrakten, fx i form af manglende betaling af leje forud for konkursen, hvilket ofte vil være tilfældet.

Hvis udlejer allerede før erhvervslejerens konkurs har ophævet lejeforholdet på baggrund af betalingsmisligholdelse, vil denne ophævelse fortsat være gældende over for erhvervslejerens konkursbo, og det forhold, at lejer tages under konkursbehandling, vil ikke ændre herpå (bemærk at der gælder særregler ved rekonstruktion på dette punkt, som ikke behandles i denne artikel).

Hvis konkursboet efter erhvervslejeren vælger ikke at indtræde i erhvervslejekontrakten, vil dette udgøre misligholdelse, og udlejer kan ophæve lejeforholdet. Dette vil blive uddybet nedenfor.

Når en erhvervslejer er gået konkurs, er det vigtigt, at udlejer er opmærksom på at henvende sig direkte til kurator og ikke til den nu konkursramte erhvervslejer. Dette skyldes, at erhvervslejeren (dvs. typisk erhvervslejerselskabets ledelse) er frataget alle sine rettigheder og beslutningskompetencer over erhvervslejemålet som følge af konkursen. Derfor kan erhvervslejeren heller ikke modtage meddelelser med retsvirkning vedrørende erhvervslejemålet. Det er kun kurator, der kan det.

Tilbagebetaling af eksempelvis en saldo på et forbrugsregnskab vil heller ikke kunne ske med frigørende virkning til andre end konkursboet. Udlejer risikerer at skulle betale beløbet to gange, hvis han under konkursbehandlingen betaler til andre end konkursboet.

Typer af krav i en konkurs – konkursordenen

I en konkurs opdeles den konkursramtes gæld i forskellige kategorier kaldet konkursordenen. Som kreditor er det af afgørende betydning, hvilken kategori ens krav tilhører, idet krav i visse kategorier erfaringsmæssigt sjældent opnår dækning.

Overordnet set opereres der med følgende typer af krav i en konkurs:

• Massekrav er fortrinsstillede krav, fx kurators salær og aftaler, som konkursboet indgår, som sammen med de øvrige massekrav dækkes forud for fallentens anden gæld, jf. konkurslovens § 93.
• Privilegerede krav er næste kategori i konkursordenen. Denne type gæld betales kun, hvis boet stadig har midler efter indfrielse af massekravene, jf. konkurslovens §§ 94 – 96, og udgør typisk krav på løn til ansatte.
• Simple krav omfatter alle krav, der ikke er omfattet af de øvrige kategorier. Disse dækkes først, når både massekrav og privilegerede krav er dækket fuldt ud, jf. konkurslovens § 97.
• Efterstillede krav betales først, såfremt alle andre krav har opnået fuld dækning, jf. konkurslovens § 98.

Hvorvidt der er tale om et simpelt krav eller et massekrav er vigtigt at holde sig for øje i gennemgangen nedenfor.

Hvilke muligheder har erhvervsudlejer over for konkursboet?

Ved en erhvervslejers konkurs kan udlejer indledningsvist kræve, at konkursboet tager stilling til, om konkursboet ønsker at indtræde i erhvervslejekontrakten og dermed videreføre lejeforholdet, eller om konkursboet ikke ønsker at indtræde. Svar fra konkursboet skal ifølge konkurslovens § 55, stk. 2 gives uden ugrundet ophold.

Hvis udlejer er sikker på, at konkursboet ikke ønsker at indtræde i lejeaftalen, kan udlejer søge at begrænse sit tab ved at ophæve lejemålet, fx med henvisning til konkursboets betalingsmisligholdelse.

Har udlejer ikke mulighed for at ophæve lejemålet, er en anden og vigtig måde, hvorpå udlejer kan søge at begrænse sit tab, at påberåbe sig konkurslovens § 62. Ifølge bestemmelsen har udlejer krav på at leje i perioden fra konkursdekretets afsigelse, og imens boet overvejer, om det vil indtræde, ændrer status fra et simpelt krav til et massekrav, såfremt konkursboet ikke straks kan afgive erklæring om, hvorvidt det vil indtræde i lejeforholdet.

Konkursboet kan kun undgå, at krav på leje i betænkningsperioden bliver massekrav ved straks at erklære, at det ikke indtræder. I denne relation må ”straks” forstås bogstaveligt. Er der brug for betænkningstid, bliver prisen for konkursboet et massekrav. En sådan ændring i lejens status vil minimere udlejers risiko for at lide yderligere tab på manglende leje i konkursperioden, mens boet overvejer situationen.

Ønsker udlejer, at bestemmelsen i konkurslovens § 62 skal finde anvendelse, må udlejer med henvisning til konkurslovens § 62 anmode konkursboet om at tage stilling efter konkurslovens § 55 og samtidig over for konkursboet udtrykkeligt tilkendegive, at lejen, i perioden indtil boets stillingtagen foreligger, kræves dækket som massekrav.

Konkursboet har som nævnt to valgmuligheder:

1. Konkursboet kan vælge ikke at indtræde i lejemålet

Hvis konkursboet vælger ikke at indtræde i erhvervslejemålet eller ikke giver svar uden ugrundet ophold i medfør af § 55, stk. 2, kan udlejer ophæve lejekontrakten i henhold til konkurslovens § 58 og kræve erstatning for sit tab i henhold til lejekontrakten, jf. konkurslovens § 59. Udlejers istandsættelseskrav, krav på leje i opsigelighedsperioden samt øvrige erstatningskrav i henhold til lejekontrakten kan anmeldes som simple krav i konkursboet.

2. Konkursboet kan vælge at indtræde i lejemålet (indtrædelsesret)

Hvis konkursboet indtræder i lejekontrakten, bliver boet berettiget og forpligtet på erhvervslejekontraktens vilkår. Imidlertid følger det af konkurslovens § 56, stk. 2, at hvis aftalen angår løbende ydelser, er det kun udlejers krav på vederlag for tiden efter konkursbehandlingens indledning og indtil lejeforholdets ophør, der bliver massekrav.

Bestemmelsen indebærer, at udlejer alene kan kræve, at løbende forpligtelser som husleje og forbrugsudgifter dækkes som massekrav og ikke fx istandsættelsesomkostninger, medmindre sådanne krav er opstået i direkte forbindelse med boets faktiske dispositioner i lejemålet. Herudover indebærer reglen navnlig, at krav vedrørende perioden efter konkursboets anvendelse af lejemålet blot er simple krav.

Tilbagetrædelsesret (ved indtræden) – forkortet opsigelsesfrist

Da det oftest kun er nødvendigt for konkursboet at anvende lejemålet i en afgrænset periode, har konkursboet også en tilbagetrædelsesret. Dette følger af konkurslovens § 55, stk. 3, hvorefter konkursboet med én måneds varsel kan opsige lejeforholdet, som konkursboet er indtrådt i, uanset hvad der ellers måtte være aftalt i erhvervslejekontrakten. I den periode, hvor boet anvender lejemålet som følge af indtrædelsen, og i opsigelsesperioden på én måned, er udlejers krav på leje og løbende ydelser massekrav.

Udlejers krav på leje for den resterende kontraktuelle opsigelses- og uopsigelighedsperiode (som eventuelt vil kunne konkursreguleres, jf. nedenfor) samt udlejers krav på istandsættelsesudgifter vil være simple krav i konkursboet. Oftest er der ikke fuld dækning til kreditorernes simple krav, og udlejer må derfor ofte forvente, at dette beløb er tabt.

Stiltiende indtræden

Konkursboet kan ved sine handlinger og undladelse af at afgive meddelelse om ikke-indtræden blive anset som indtrådt i lejemålet og derved forpligtet på lejekontraktens vilkår med den konsekvens, at udlejer opnår massekravsstatus for krav på leje og løbende ydelser i perioden fra konkursen og indtil boets fraflytning. Stiltiende indtræden vil typisk ske ved, at konkursboet aktivt i en periode fortsætter med at benytte erhvervslejemålet og fortsætter driften fra lejemålet, uden at denne drift foregår med henblik på tømning og aflevering af lejemålet. Det er dog en meget konkret vurdering, om konkursboet anses for indtrådt, og spørgsmålet vil ikke blive behandlet nærmere her.

Konkursregulering

Konkursboet er ikke nødvendigvis bundet af det opsigelsesvarsel, der oprindeligt er aftalt mellem udlejer og erhvervslejeren – heller ikke, hvis der er aftalt uopsigelighed. Dette gælder både, hvor konkursboet ikke ønsker at indtræde i aftalen, og hvor konkursboet er indtrådt, men senere ønsker at opsige og træde tilbage fra erhvervslejekontrakten efter konkurslovens § 55, stk. 3.

Konkurslovens regler giver derfor konkursboet mulighed for at konkursregulere de kontraktuelle varsler. Dette indebærer, at lejeforholdets opsigelsesvarsel og uopsigelighedsperiode kan reguleres ned til et ’’sædvanligt’’ eller ’’rimeligt’’ varsel. Som udgangspunkt er et sædvanligt varsel det, der følger af lejelovgivningens regler, hvilket som oftest er tre måneder.

I retspraksis er det dog fastslået, at et rimeligt varsel efter omstændighederne kan være længere, fx hvis udlejer har særindrettet et lejemål efter erhvervslejerens ønsker og behov. I disse tilfælde vil et varsel på 6-12 måneder ofte være et sædvanligt og rimeligt varsel, men det kommer altså helt an på den konkrete situation.

Konsekvensen af konkursreguleringen er, at konkursboet kun skal anerkende det regulerede varsel på eksempelvis tre måneders opsigelse og ikke et længere aftalt varsel. Udlejer kan derfor kun anmelde krav og modregne i sit depositum for en periode svarende til det regulerede varsel.

Det er vigtigt at bemærke, at depositum og anden sikkerhed, som udlejer har, fortsat står til sikkerhed for udlejers øvrige krav i henhold til lejekontrakten, men i relation til opsigelsesvarsel og uopsigelighed står det kun til sikkerhed for det regulerede varsel.

Har du spørgsmål vedrørende denne artikel eller hvad en konkurs medfører og hvad den omfatter, er du velkommen til at kontakte CLEMENS specialister i inkasso og rekonstruktion.

Kontakt os for en uforpligtende drøftelse, hvis din lejer er gået konkurs eller hvis du har et spørgsmål vedr. et erhvervslejemål.