Som udlejer eller som advokat for en udlejer bliver man ind i mellem mødt med et synspunkt om, at en lejer har krav på at få sine aconto-betalinger til varme eller vand tilbagebetalt, hvis lejer har indsigelser mod varme- eller vandregnskabet.
Her kan du læse mere om, hvordan vi kan hjælpe dig med boliglejeret.
Spørgsmålet er så, om dette synspunkt kan være gangbart?
En udlejer har ikke pligt til at opkræve aconto-betaling for varme og vand hos en lejer, men det må dog alligevel anbefales, at man som udlejer gør dette. Hvis lejer ikke har betalt aconto-varme eller -vand, så kan udlejer naturligvis stadig kræve, at lejer skal refundere udlejer den fulde udgift i forbindelse med aflæggelse af varme- eller vandregnskabet, forudsat at et gyldigt regnskab aflægges, og at dette sker rettidigt. Hvis lejer ikke har foretaget aconto-betalinger, så er der naturligvis ikke nogen diskussion om, hvorvidt der skal ske tilbagebetaling heraf.
En udlejer bør dog opkræve aconto-betalinger vedrørende varme og vand, da disse betalinger som udgangspunkt ikke mistes, selvom udlejer ikke rettidigt udarbejder et varme eller vandregnskab. Hvis udlejer udsender regnskabet for sent, er konsekvensen alene, at udlejer mister sit krav på tillægsbetaling, jf. lejelovens § 45 b, stk. 1. Udlejer kan altså beholde aconto-betalingerne, selvom der ikke aflægges regnskab, men kan ikke kræve at lejer skal efterbetale det beløb, der ikke kunne dækkes af aconto-betalingerne.
Dette skal dog ikke tages til indtægt for, at man som udlejer bør undlade at udarbejde forbrugsregnskaber, og det bemærkes, at lejer er berettiget til at undlade at betale aconto-forbrug til udlejer, hvis udlejer ikke har aflagt regnskab inden 2 måneder efter, at det senest skulle have været aflagt (dvs. i praksis ½ år efter regnskabsårets afslutning), jf. lejelovens § 45 b, stk. 2. Denne regel synes da også at være et rimeligt pressionsmiddel for, at udlejer aflægger varme- og vandregnskaber, og lejer dermed også får mulighed for at konstatere, om han eventuelt måtte have betalt for meget i varme eller vand, og dermed har krav på tilbagebetaling af penge fra udlejer.
Hjemmel i lejeloven
Der er imidlertid ikke hjemmel i lejeloven til, at lejer kan kræve at få tilbagebetalt sine allerede erlagte aconto-betalinger, hvis udlejer ikke aflægger varme- eller vandregnskab. Ikke desto mindre er der to domme fra Vestre Landsret, der understøtter synspunktet om, at lejeren kan have krav på at få sine aconto-betalinger tilbagebetalt fra udlejer.
Den første dom er fra 2008. Dommen er gengivet i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret fra 2009 på side 253. Efter lejer var fraflyttet et lejemål indbragte lejer en sag for huslejenævnet om manglende modtagelse af varme- og vandregnskaber for de seneste to år. Udlejer fremlagde ikke oplysninger om forbruget overfor hverken huslejenævnet, boligretten eller landsretten. Landsretten fastslog, at lejer havde krav på at få tilbagebetalt sine aconto-betalinger, da retten pga. de manglende oplysninger fra udlejer ikke havde mulighed for skønsmæssigt at anslå lejers forbrug.
Dommen er i min optik en kende streng, og jeg mener primært, at den er båret af, at udlejer ikke dokumenterer lejernes forbrug, og han er trods alt den nærmeste til at gøre dette. Dommen får derfor karakter af en straf af udlejer, og den må anses for et særtilfælde. Dog understreger den, at udlejer bør fremlægge dokumentation for lejers forbrug i det omfang det er muligt.
Den anden dom er fra 2009, og den er gengivet i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret fra 2010 på side 192. Sagen vedrørte en ejendom, der bestod at et beboelseslejemål og et erhvervslejemål. Der var ikke selvstændige målere for forbrug i beboelseslejemålet, og det var aftalt, at lejer skulle betale et fast månedligt beløb på kr. 2.000 til dækning af el, vand og varme. Det var ikke i lejekontrakten anført, at der var tale om aconto-betaling, ligesom beløbet på de kr. 2.000 ikke var nærmere specificeret i forhold til om en bestemt del vedrørte henholdsvis el, vand og varme.
Ved lejemålets ophør efter en lejeperiode på knap 3 år, krævede lejer samtlige betalinger til forbrug tilbagebetalt. Lejer fik medhold i, at udlejer ikke kunne kræve betaling for el og vand med forskellige begrundelser, bl.a. manglende målere for vand. Med hensyn til varme fastslog landsretten, at separat betaling for varme alene kan opkræves, hvis udlejer har fulgt lejelovens regler om varmebetaling. Derfor skulle lejer også af den grund have sine betalinger tilbage.
Kan lejer kræve sine aconto-betalinger tilbagebetalt
Det er uklart, hvad der reelt er begrundelsen for landsrettens afgørelse. Som anført ovenfor, er der ikke hjemmel til, at lejer kan kræve sine aconto-betalinger tilbagebetalt ”bare” fordi, udlejer ikke har lavet et varmeregnskab. Man kan dog diskutere, om lejer i det hele taget havde betalt aconto-varme på baggrund af den aftale, der var lavet mellem lejer og udlejer. Og i så fald siger dommen reelt ikke noget om, hvorvidt lejer kan kræve sine aconto-betalinger tilbagebetalt. Det bliver dommen imidlertid ofte taget til indtægt for at gøre.
I en dom fra 2016, der er gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen på side 3673, har Vestre Landsret igen haft mulighed for at tage stilling til spørgsmålet om, hvorvidt en lejer kan kræve sine aconto-betalinger tilbagebetalt. Der var igen tale om en sag, der opstod efter lejers fraflytning. I lejeperioden på knap 3 år havde udlejer hvert år udarbejdet både varme- og vandregnskaber, men disse regnskaber var ugyldige, da udlejer i regnskaberne havde glemt at give lejer oplysninger om dennes mulighed for at gøre indsigelse mod regnskaberne. Regnskaberne var i øvrigt retvisende, og der blev i sagen fremlagt dokumentation herfor.
Lejer mente, at han var berettiget til at få tilbagebetalt sine acontobetalinger for hele lejeperioden, da der ikke var aflagt gyldige regnskaber. Aconto-betalingerne androg knap kr. 50.000. Lejer fik medhold i boligretten, men udlejer indbragte sagen for landsretten.
Landsretten fastslog, at det forhold, at regnskaberne var ugyldige alene medførte, at udlejer ikke kunne kræve efterbetaling af for lidt erlagt betaling for varme og vand fra lejer, men at ugyldigheden naturligvis ikke medførte, at lejer skulle have sine aconto-betalinger tilbage.
Igen i 2019 dukkede problemstillingen op for Vestre Landsret i afgørelsen gengivet i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret side 782. I den sag havde udlejer ikke aflagt regnskaber vedrørende vand og varme for året 2015, men i forbindelse med sagens behandling for såvel boligret som landsret fremlagde udlejer dokumentation for, at lejers forbrug oversteg de indbetalte aconto-bidrag. Såvel boligretten som landsretten gav udlejer medhold i, at lejer ikke skulle have sine aconto-betalinger tilbagebetalt.
Sagen vedrørte også forbrugsregnskaber for 2016, der dog var aflagt rettidigt og gyldigt. Lejer gjorde imidlertid gældende, at han kunne have undladt at indbetale aconto-beløb i 2016 i medfør af den ovenfor nævnte bestemmelse i lejelovens § 45 b, stk. 2, da han ikke modtog regnskaberne for 2015. Lejeren havde dog ikke undladt at betale aconto-bidragene, men han mente, at førnævnte bestemmelse medførte, at han skulle have aconto-betalingerne for 2016 tilbagebetalt. Dette afviste både boligretten og landsretten – med rette. Argumentet fra lejers side synes da også meget søgt og noget af et vildskud.
En lejer har således som altovervejende hovedregel ikke krav på at få allerede erlagte aconto-betalinger tilbagebetalt. I helt særlige situationer, hvor udlejer ikke kan eller vil dokumentere lejers faktiske forbrug, kan det dog komme udlejer til skade således, at lejer skal have sine aconto-betalinger tilbagebetalt.
Har du spørgsmål til opsigelse ved ombygning eller renovering af lejemål, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS specialister i Erhvervslejeret.
(Artiklen har været bragt i magasinet Danske Udlejere, november 2021)
