Hvornår er et påkrav kommet frem: Hvis en lejer udebliver med betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse, er det vigtigt, at udlejer sender et påkrav til lejer. Afsendelsen af et påkrav, og dokumentation herfor, er afgørende for, at en udsættelsessag kan fremmes ved fogedretten, såfremt udlejer ophæver lejemålet på grund af lejers fortsatte manglende betaling.
Læs også vores artikel “Udlejer skal bevise at opsigelsen er kommet frem til lejerne”
Afsendelse af påkrav ved betalingsmisligholdelse
Spørgsmålet om, hvornår (og hvorvidt) et påkrav er kommet frem, har været genstand for mange sager ved domstolene, og i denne artikel vil vi belyse, hvilke krav der stilles til et påkravs fremkomst, og hvordan man som udlejer kan sikre sit bevis herfor.
Det er udlejeren, som har forsendelsesrisikoen, og det er derfor vigtigt, at udlejeren kan dokumentere, at forsendelsen er kommet frem.
Højesteret udtalte i 2015 (U 2015.3852): ”at et brev til en lejer med betalingspåkrav eller ophævelse af lejemålet, som udlejer har adresseret korrekt og sendt både som almindelig og anbefalet post, som udgangspunkt må anses for at være kommet frem til lejeren på den dag, hvor brevet og meddelelsen om det anbefalede brev ved normal postbesørgelse er afleveret på adressen, herunder i brevkasse. Dette gælder, uanset at lejer undlader at afhente det anbefalede brev på posthuset.”
Det vil altså sige, at hvis udlejeren har sendt påkravet både med almindelig og anbefalet post, så må påkravet anses som værende leveret til lejemålets adresse, uanset om lejeren afhenter det anbefalede brev.
Højesteret præciserede endvidere, at ovenstående udgangspunkt kun gælder, hvis ikke udlejeren ved eller burde vide, at særlige forhold hos lejeren kan bevirke, at lejeren ikke ser posten.
Hvornår anses et brev for at være kommet frem?
I 2022 (U 2022.4) tog domstolen stilling til denne undtagelse. I sagen var en ophævelse sendt til 2 lejere på samme adresse, hvoraf den ene var varetægtsfængslet. Udlejeren var klar over, at den ene lejer var varetægtsfængslet, og derfor kunne det ikke af udlejeren hævdes, at ophævelsen var kommet frem til den varetægtsfængslede lejer. Konsekvensen af dette var, at ophævelsen af lejemålet blev nægtet fremme ved fogedretten, idet udlejeren ikke havde dokumenteret, at den varetægtsfængslede havde modtaget ophævelsen.
Den nyeste praksis på området er fra 2023 (U 2023.2176), hvor situationen var den, at udlejeren ønskede at ophæve et lejemål, efter at lejeren ikke havde betalt husleje indenfor den frist, som var angivet i et påkrav sendt til lejeren.
Sagens tvist var, hvorvidt påkravet var kommet frem til lejeren, eftersom udsættelsen af lejeren kun kunne finde sted, hvis det kunne dokumenteres, at lejeren havde modtaget påkravet. Selvom udlejeren påstod, at påkravet både var sendt som et almindeligt og et anbefalet brev, kunne udlejeren alene dokumentere at have sendt det anbefalede brev.
Her skal den førstnævnte afgørelse fra Højesteret erindres, eftersom et brev kun kan anses for fremkommet, hvis det både er sendt som et almindeligt og et anbefalet brev. I sagen var det anbefalede brev blevet leveret til posthuset, eftersom lejeren ikke var hjemme til at modtage det.
Som belæg for, at det anbefalede brev var kommet frem, blev der fremlagt en udskrift fra Track & Trace-servicen, hvor følgende var anført: ”8. august 2022 kl. 12.13: Vi har været forbi med din forsendelse, men vi traf desværre ingen hjemme. Du kan normalt hente din forsendelse næste dag. Du får flere informationer om hvor, så snart den er klar til afhentning. 9. august 2022 kl. 11.07: Forsendelsen er klar til afhentning ”.
Vestre Landsret udtalte, at dette ikke var tilstrækkeligt bevis for, at lejeren var blevet orienteret om det anbefalede brev, herunder hvordan og hvor dette kunne afhentes. Det måtte desuden bebrejdes udlejeren, at det ikke kunne dokumenteres, at brevet også var sendt som almindelig post.
Udsættelsen af lejeren blev derfor nægtet fremme.
Bemærkninger til dig der er udlejer
Som udlejer er det således afgørende, at man kan dokumentere, at et brev både er sendt almindeligt og anbefalet, idet man så imødekommer de betingelser, som Højesteret opstillede i U 2015.3852.
Når man benytter et anbefalet brev, er en kvittering for brevets fremkomst betinget af, at modtageren er hjemme til at modtage brevet. Som udlejer kan man overveje at benytte sig af et brev med afleveringsattest, idet postbuddet så kvitterer for, at brevet er afleveret til modtageren eller i dennes postkasse. Ved benyttelse af afleveringsattest er dokumentation for brevets fremkomst altså uafhængig af modtagerens forhold, og derfor kan denne løsning være at foretrække, når man som udlejer sender et betalingspåkrav eller en ophævelse til lejer. Hvis man benytter en afleveringsattest, skal man stadig sørge for, at brevet også sendes som almindelig post. Såfremt denne fremgangsmåde var fulgt i U 2023.2176, havde udfaldet af sagen sandsynligvis også været anderledes – forudsat at udlejeren kunne fremlægge en kvittering, og at påkravet var afleveret i lejerens postkasse.
Afgørelserne viser, at det som udlejer er vigtigt at overholde de krav, som loven og praksis stiller, eftersom en tilsidesættelse af disse kan føre til, at et påkrav ikke kan anses som fremkommet.
CLEMENS har bred erfaring indenfor lejerets- og inkassoområdet og kan hjælpe med både udsættelse og inddrivelse af skyldige beløb fra lejere. Hvis du ønsker bistand til dine udsættelses- og inddrivelsesager, er du velkommen til at kontakte en af vores specialister.
