Hvad gør udlejer, hvis lejer afgår ved døden?

Udlejers pligter ved dødsfald. Denne artikel behandler det tilfælde, hvor en lejer af et boliglejemål afgår ved døden, og hvad udlejer i den forbindelse skal være opmærksom på, og hvilken konsekvens lejers død har for lejemålet.

Det er vigtigt, at udlejer er bekendt med de relevante lejeretlige regler, idet der kan være andre end lejer, som har ret til at fortsætte eller overtage lejemålet, ligesom der kan gælde særlige frister i et eventuelt fraflytningsopgør, som udlejer skal iagttage for ikke at fortabe sit krav mod dødsboet.

Retsvirkningerne af lejers død er reguleret nærmere i lejelovens kapitel 19 og afsnittet om brugsrettens overgang til ægtefællen mv., ligesom der også er regler i dødsboskifteloven, som udlejer skal være opmærksom på.

Lejer efterlader sig en ægtefælle eller en samlevende

Lejelovens § 163, stk. 1, hjemler en ret for lejers ægtefælle til at fortsætte lejeforholdet ved lejers død. Registrerede partnere sidestilles med ægtefæller.

Bestemmelsen finder ikke anvendelse, hvis ægtefællerne er separerede, ligesom det er en betingelse, at ægteskabet er gyldigt og ikke indgået proforma.

Efterlader lejer sig ikke en ægtefælle, kan en anden person, der i en periode på mindst to år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejer, fortsætte lejeforholdet, såfremt lejeforholdet er en beboelseslejlighed, jf. lejelovens § 163, stk. 2.

Det bemærkes, at ægtefællen eller den anden person, der har haft fælles husstand med lejer, har ret til at fortsætte lejeforholdet. Det betyder, at udlejer ikke har mulighed for at ændre på lejevilkårene, medmindre ægtefællen/den anden person samtykker hertil, ligesom udlejer ikke har mulighed for at modsætte sig lejerskiftet.

I ganske særlige tilfælde kan udlejer dog efterfølgende opsige lejeforholdet, såfremt ægtefællen eller den anden person ikke opfylder de særlige vilkår, der er knyttet til det pågældende lejemål.

Der kan i den forbindelse henvises til GD 1994/25 Ø, hvor ejendommen var ejet af et legat med en fundats. Ægtefællen ønskede at fortsætte lejeforholdet efter lejers død, men ægtefællen opfyldte ikke fundatsens bestemmelser om, at der kun måtte bo lærerinder i ejendommen. Udlejer fik derfor medhold i, at lejemålet kunne opsiges under henvisning til, at vægtige grunde gjorde det særligt magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet, dvs. iht. (nu) lejelovens § 171, stk. 1, nr. 8.

Vælger ægtefællen eller den anden person, der har haft fælles husstand med lejer, at fortsætte lejemålet, indtræder vedkommende således i alle rettigheder og forpligtelser i lejeforholdet, herunder også forpligtelsen til at istandsætte lejemålet ved lejeforholdets ophør og betale eventuelle restancer, der måtte være i lejeforholdet.

Dødsboet hæfter i lejeforholdet med udlejer indtil underretning om, at ægtefællen eller den anden person, der har haft fælles husstand med lejer, fortsætter lejeforholdet, kommer frem til udlejer, eller udlejer på anden måde bliver bekendt hermed. Restancer e.l., som er opstået i perioden frem til orienteringen til udlejer, vil dødsboet dog fortsat hæfte solidarisk for med ægtefællen eller den anden person, der har haft fælles husstand med lejer.

Der gælder ingen frist for, hvornår udlejer skal have meddelelse om lejerskiftet, men retten til at fortsætte lejemålet kan formentlig fortabes ved passivitet.

Vedrørende lejelovens § 163, stk. 2.

En person, der opfylder betingelserne i lejelovens § 163, stk. 2, skal i en periode på mindst to år umiddelbart forud for lejers død have haft fælles husstand med lejer.

Bestemmelsen sikrer ”papirløse” samlevere, men også andre personer, herunder ikke-slægtninge, som lejer måtte have haft fælles husstand med.

Om husstandsbegrebet er opfyldt, beror på en konkret vurdering i det enkelte tilfælde, men retspraksis indikerer, at det som udgangspunkt forudsætter nære personlige og økonomiske forbindelser, og at lejer og den anden person har haft fælles husholdning.

Der lægges desuden vægt på, om vedkommende person har folkeregisteradresse på lejemålets adresse, og hvor lang tid lejer og personen har boet sammen, og hvad anledningen har været, ligesom det kan tillægges betydning, om personen har haft samme adgang til alle lejemålets rum som lejer og ikke kun adgang til fx et eget værelse samt køkken og bad.

Personen behøver ikke i hele toårsperioden at have beboet den lejlighed, der ønskes overtaget, men længere tids fravær kan medføre, at husstandsbegrebet ikke anses for opfyldt.

Har der været slægtskab i op- eller nedstigende linje, er der umiddelbart en større tilbøjelighed til at anse husstandsbegrebet for opfyldt, men det er ikke nødvendigvis tilstrækkeligt.

I T:BB 2021.1215 Ø havde en lejers søn tilmeldt sig folkeregisteret på lejers adresse pr. 1. januar 2017. Lejer var på dette tidspunkt ramt af alvorlig sygdom og havde brug for meget hjælp. Den 30. januar 2019 døde lejer. Sønnen forklarede bl.a., at han havde sovet i et værelse bag køkkenet, at han havde stået for alt det praktiske, herunder indkøb, og at han havde betalt en del af lejers omkostninger til medicin og andre fornødenheder samt bidraget til huslejen. Disse oplysninger kunne dog ikke bekræftes af konto- og skatteoplysninger og heller ikke af visitatorer eller en hjemmehjælper, der kom hos lejer. Efter en samlet vurdering fandtes sønnen ikke at have løftet bevisbyrden for, at der var etableret en fælles husstand, og betingelserne for at fortsætte lejemålet var derfor ikke opfyldt.

I T:BB 2007.48 Ø blev en lejer og lejers barnebarn dog anset for at have fælles husstand. Barnebarnet benyttede to værelser som soveværelse og arbejdsværelse og delte lejlighedens øvrige rum, herunder køkken og badeværelse med lejer. De delte huslejen og varmeudgiften og skiftedes til at foretage indkøb og lave mad. Barnebarnet stod for rengøringen, og lejer sørgede for vask.

En fremlejetager kan godt konkret opfylde betingelsen i lejelovens § 163, stk. 2, om husstandsfællesskab, men en fremlejetager er som det klare udgangspunkt ikke en del af lejers husstand.

Efterlader lejer sig en ægtefælle, kan lejelovens § 163, stk. 2, formentlig ikke anvendes. Et husstandsmedlem kan dog efter omstændighederne måske alligevel have ret til at fortsætte lejeforholdet, fx hvor ægtefællen forinden lejers død er flyttet på plejehjem og tilkendegiver ikke at ville fortsætte lejemålet.

Læs også vores artikel: “Udlejers rettigheder og pligter når lejer er afgået ved døden”

Erhvervsbeskyttede blandede lejemål

Efterlader lejer sig ikke en ægtefælle, er der en særlig ret for lejers livsarvinger eller svigerbørn til at overtage lejeforholdet, hvis lejemålet delvist er udlejet til andet end beboelse (dvs. et blandet lejemål), og lejer i lejemålet har drevet erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden (dvs. et erhvervsbeskyttet lejemål), jf. lejelovens § 163, stk. 3.

Det bemærkes, at livsarvingen eller svigerbarnet har ret til at overtage lejemålet, dvs. at udlejer – modsat tilfælde hvor fx en ægtefælle fortsætter lejemålet – har mulighed for at ændre på lejevilkårene ved at indgå en ny lejeaftale. Udlejer skal dog være opmærksom på, at lejevilkårene ikke fastsættes så byrdefulde, at overtagelsesretten reelt gøres illusorisk.

Det er en betingelse for overtagelsen, at livsarvingen eller svigerbarnet har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og selv eller sammen med sin ægtefælle ønsker at føre forretningen videre.

Udlejer kan modsætte sig overtagelsen, såfremt udlejer har vægtige grunde, hvilket eksempelvis kan være livsarvingen eller svigerbarnets manglende økonomi eller branchekendskab.

Bliver parterne ikke enige om lejevilkårene, er udlejer berettiget til at genudleje det lejede til anden side. Her må udlejer dog ikke genudleje lejemålet på lempeligere vilkår, end hvad der er tilbudt livsarvingen eller svigerbarnet.

Opsigelse af lejemålet

Er der ingen, der skal fortsætte eller overtage lejemålet, kan dødsboet eller udlejer vælge at opsige lejemålet, hvilket skal ske med sædvanligt varsel, selvom lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist, jf. lejelovens § 163, stk. 4.

Med sædvanligt varsel forstås det varsel, der følger af lejelovens § 175, og som udgangspunkt er tre måneder.

Det bemærkes, at der i lejelovens § 163, stk. 5, er en særlig regel om én måneds varsel vedrørende plejeboliger. Reglen omtales ikke nærmere her.

Dødsboets opsigelse skal sendes af den, der har fuldmagt til at handle på boets vegne, hvilket udlejer skal tjekke, når opsigelsen modtages. Dokumentationen vil typisk være en skifteretsattest.

Udlejers opsigelse af et lejemål skal sendes til skifteretten og til boets kontaktperson/bobestyrer. De sædvanlige formkrav i lejelovens § 176 til en opsigelsesskrivelse vil ikke gælde, men det skal fremgå, at der er tale om en opsigelse af lejeforholdet.

Modtager udlejer ikke nøglerne til lejemålet, må udlejer ikke selv tvinge sig adgang til lejemålet. Udlejer skal i stedet anmode fogedretten om at udsætte dødsboet fra det lejede.

Har skifteretten ikke truffet beslutning om dødsboets behandlingsmåde, må det dog nok forventes, at fogedretten vil afvise en begæring om udsættelse, hvilket også gælder i de tilfælde, hvor dødsboet fx ikke betaler leje, og udlejer ophæver lejemålet. Udlejer skal således forvente, at der kan gå en del tid, før udlejer opnår disposition over lejemålet, hvis lejer dør.

Når dødsboet er taget under behandling, kan fogedretten udsætte dødsboet fra lejemålet.

Behandling af fraflytningsopgøret

Er lejemålet opsagt og fraflyttet (dvs. som udgangspunkt ved nøgleafleveringen) gælder de almindelige regler i lejeloven vedrørende bl.a. indkaldelse til og afholdelse af fraflytningssyn, udarbejdelse af fraflytningsrapport og reklamation over manglende istandsættelse.

Ud over de almindelige regler, hvor omfanget heraf bl.a. afhænger af, om udlejer udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal udlejer også være opmærksom på, om der gælder en eventuel proklamafrist, jf. dødsboskiftelovens §§ 81-83.

Proklama skal udstedes, når et dødsbo skiftes (uanset skifteform), eller hvis dødsboet udleveres som ægtefælleudlæg eller uskiftet bo. Ved proklama indrykkes en bekendtgørelse i Statstidende.

Er der udstedt proklama, skal udlejer anmelde sit krav senest otte uger efter bekendtgørelsen i Statstidende for at retten til dækning i boet ikke bortfalder. Kan en fordring eller et andet krav ikke opgøres endeligt, skal der inden udløbet af anmeldelsesfristen på otte uger indgives foreløbig anmeldelse med en skønsmæssig angivelse af kravet. Endelig anmeldelse skal i så fald indgives senest otte uger efter udløbet af anmeldelsesfristen på otte uger.

Under særlige omstændigheder kan fristen for endelig anmeldelse forlænges af skifteretten, såfremt udlejer anmoder herom inden udløbet af den yderligere frist på otte uger. Det kan fx være aktuelt for udlejer, hvis der ikke endeligt kan afregnes forbrug inden for fristen, eller udlejer ikke har kendskab til sit (fulde) krav, fx fordi dødsboet ikke er fraflyttet lejemålet inden for proklamafristen.

Udlejer skal så udarbejde en foreløbig anmeldelse af sit krav senest otte uger efter bekendtgørelsen i Statstidende, hvor eventuelle krav på istandsættelse, leje, forbrug mv. angives/anslås skønsmæssigt bedst muligt. Herefter må udlejer anmode skifteretten om at forlænge fristen for den endelige anmeldelse af kravet.

Udlejers anmeldelse, som fremsendes til skifteretten, skal angive udlejers krav/fraflytningskrav, herunder istandsættelseskrav, samt eventuelle krav på renter og omkostninger. Det bemærkes i den forbindelse, at anmeldelse skal ske på domstolenes skifteportal, medmindre man (pga. særlige forhold) er undtaget herfra.

I nogle tilfælde udleveres boet uden skiftebehandling, hvilket sker, hvis værdien af boets aktiver ikke overstiger kr. 51.000 (2024-niveau) efter fradrag af rimelige udgifter til begravelse, sikring af boets aktiver, midlertidige foranstaltninger, vurdering af aktiver og retsafgifter og af gæld, som er sikret ved pant eller på anden tilsvarende måde, jf. dødsboskiftelovens § 18, stk. 1.

Her hæfter udlægsmodtageren (fx afdøde lejers nærmeste efterladte) ikke for den afdødes gæld, herunder udlejers fraflytningskrav, men skifteretten kan betinge udlæg af et overskud af, at udlægsmodtageren ryddeliggør afdødes bolig. Er der indbo mv. i lejemålet efter lejers død, og dødsboet udleveres uden skiftebehandling, bør udlejer således stille krav til skifteretten om at betinge udlæg af ryddeliggørelse.

Pligten til ryddeliggørelse indebærer, at udlægsmodtageren må fjerne alle indboeffekter og andet løsøre, men udlægsmodtageren er ikke forpligtet til at gøre rent.

Denne artikel behandler ikke udtømmende de problemstillinger, som kan aktualiseres i forbindelse med en lejers død, og det anbefales derfor, at du kontakter vores afdeling for boliglejeret, hvis en af dine lejere afgår ved døden.

Hos CLEMENS har vi specialiserede advokater med indgående erfaring i boliglejeret, herunder håndtering af dødsboer og tvister i tilknytning til lejemål. Vi bistår udlejere med at sikre en korrekt og smidig proces, hvor både juridiske frister og praktiske forhold håndteres professionelt.

Er du i tvivl om dine rettigheder og forpligtelser som udlejer ved lejers død – eller har du en konkret sag, hvor der er behov for juridisk afklaring?

(Artiklen “Udlejers pligter ved dødsfald” er bragt i Magasinet Danske Udlejere i december 2024)