Denne artikel giver dig et overblik over den type mangler, som ikke relaterer sig til et lejemåls fysiske tilstand – de såkaldte retlige mangler.
De retlige mangler omfatter f.eks., når et boliglejemål ikke er godkendt til beboelse, eller et erhvervslejemål er udlejet til en anvendelse, der strider imod lokalplanen.
Hvis et lejemål lider af en retsmangel risikerer udlejer, at lejer kan ophæve lejeforholdet samt kræve erstatning, hvis ikke udlejer kan afhjælpe manglen. Det er derfor vigtigt, at udlejer allerede ved indgåelsen af lejemålet gør lejer opmærksom på, og i lejekontrakten får indskrevet, de eventuelle rådighedsindskrænkninger, som lejemålet udlejes med.
Retsmangler har betydning for både bolig- og erhvervslejemål, men i denne artikel vil fokus være rettet mod erhvervslejemålene.
Hvilke forhold udgør en retsmangel ved et lejemål?
Retlige mangler indebærer, at en lejer helt eller delvist ikke opnår de rettigheder, og dermed den brugsret, som lejer har krav på i henhold til lejeaftalen med udlejer. Erhvervslejelovens § 22, stk. 1, første led omtaler denne type mangel på følgende vis:
Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren …
Retsmangler relaterer sig således ikke til et lejemåls fysiske forhold.
Det siger sig selv, at en udlejer ikke kan udleje lejemål i en ejendom, som denne ikke selv ejer, ligesom udlejer ikke kan udleje det samme lejemål til flere forskellige lejere på samme tid. Gør udlejer dette, og kan lejer derfor ikke opnå den aftalte brugsret, foreligger der en retsmangel, som udlejer er ansvarlig for.
Herudover ses det i praksis ofte at være lokalplanbestemmelser eller ejerforeningsvedtægter, som medfører indskrænkninger i anvendelsesmulighederne af et erhvervslejemål, og som udlejer derfor skal tage højde for, forinden denne indgår en erhvervslejekontrakt.
Er skaden imidlertidig sket, fordi parterne allerede har indgået en erhvervslejekontrakt, opstår spørgsmålet, hvilke misligholdelsesbeføjelser lejer kan gøre gældende.
Hvad er konsekvensen af en retsmangel ved et lejemål?
Den helt store forskel på retsmangler og fysiske mangler ved et lejemål er, at udlejer er objektivt ansvarlig for retsmangler – dvs. udlejer er erstatningsansvarlig, uagtet om udlejer havde kendskab til retsmanglen, eller om udlejer har handlet dadelværdigt/culpøst.
Erhvervslejelovens § 22, stk. 1, andet led fastlægger lejerens misligholdelsesbeføjelser, og heraf følger, at lejeren kan:
… kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt eller udlejeren har handlet svigagtigt.
Hvad en lejer kan kræve, afhænger af en konkret vurdering, men fra retspraksis kan fremhæves et par eksempler:
- Udlejer havde tiltrådt et afståelsestillæg, hvoraf det fremgik, at lejemålet af den indtrædende lejer skulle anvendes til grillbar. Anvendelse af lejemålet til brug for driften af en grillbar var imidlertidig i strid med ejerforeningens vedtægter, og udlejer blev derfor dømt til at betale erstatning til den indtrædende lejer.
- På ikrafttrædelsestidspunktet for et nyopført lejemål forelå der ikke ibrugtagningstilladelse eller energimærke. Da udlejer tilstrækkelig hurtigt fik indhentet midlertidig ibrugtagningstilladelse var lejer ikke berettiget til at hæve erhvervslejekontrakten, men denne var i stedet berettiget til et forholdsmæssigt afslag i huslejen på 20 %.
Udlejer har en afhjælpningsret, hvis der foreligger en retsmangel, men modsat af, hvordan det forholder sig ved fysiske mangler, kan det ofte være svært for en udlejer at afhjælpe en retsmangel, idet det ofte kræver tredjemands/det offentliges medvirken og accept – f.eks. i form af en lokalplandispensation eller en ændring af ejerforeningsvedtægter.
Hvilke forholdsregler kan udlejer tage for at begrænse risikoen for retsmangler?
Først og fremmest er det vigtigt, at udlejer er opmærksom på, hvilke indskrænkninger for ejendommen der følger af f.eks. lokalplaner, tinglyste servitutter og eventuelle ejerforeningsvedtægter.
Hvis der på ejendommen er tinglyst servitutter, der regulerer brugen af lejemålet, bør man som udlejer overveje at vedlægge disse som et bilag til lejekontrakten, således at lejer er gjort bekendt hermed forinden indgåelsen af en erhvervslejekontrakt.
Endvidere skal udlejer være opmærksom på, hvad parterne aftaler i lejekontraktens anvendelsesbestemmelse, idet det er den aftalte anvendelse, der danner udgangspunktet for vurderingen af, om lejer kan opnå den aftalte brugsret.
Hvis en udlejer ikke har en tilstrækkelig indsigt i lejers anvendelsesønsker – eller hvis udlejer vil sikre sig på bedst mulig vis, kan parterne aftale, at lejer er ansvarlig for, at dennes anvendelse af det lejede ikke er i strid med lovgivning, offentlige forskrifter, tinglyste servitutter, lokalplaner eller anden offentlig planlægning. Et sådant vilkår kræver, som alle andre lejevilkår, at lejer kan acceptere dette – og et sådant vilkår kan have en betydning for lejefastlæggelsen, hvorfor man som udlejer bør være varsom med at indsætte det som et standardvilkår.
(Artiklen er bragt i Magasinet Danske Udlejere i november 2024)
Har du spørgsmål vedrørende denne artikel eller konsekvensen af en retsmangel ved et erhvervslejemål, er du velkommen til at kontakte CLEMENS specialister.
Kontakt os helt uforpligtende