Begreberne forkøbsret og køberet bruges ofte vilkårligt om en ret til at erhverve en ejendom, men der er faktisk tale om to vidt forskellige rettigheder. Uanset om du er den forpligtede (ejeren af ejendommen) eller den berettigede (den, der får rettigheden), er det vigtigt at have styr på sondringen mellem begreberne.
Forkøbsret
En forkøbsret er baseret på en aftale, hvor ejeren af en ejendom er forpligtet til at tilbyde den, som er indrømmet forkøbsretten, en fortrinsret til at erhverve ejendommen, hvis ejeren ønsker at sælge sin ejendom.
En forkøbsret er derfor kendetegnet ved, at det kun er ejeren af ejendommen, der kan aktualisere den, og navnlig på dette punkt er en forkøbsret forskellig fra en køberet.
I hvilke tilfælde aktualiseres forkøbsretten?
Afgørende herfor er parternes aftale, men såfremt dette er uklart eller i mangel på aftale herom, gælder der nogle udfyldende regler:
- Hvis der mellem ejendommens ejer og en tredjemand indgås aftale om overdragelse af ejendommen, aktualiserer dette forkøbsretten således, at den berettigede får ret til at erhverve ejendommen forud for tredjemand.
- Tvunget salg, herunder ved tvangsauktion, aktualiserer også en forkøbsret.
- Såfremt ejendommens ejer foretager en gavedisposition, det vil sige, hvis den forpligtede overdrager ejendommen til tredjemand som en gave, da vil dette som udgangspunkt ikke aktualisere forkøbsretten (medmindre der er holdepunkter for andet i parternes aftale om forkøbsret).
- Såfremt ejendommens ejer afgår ved døden, og der sker overdragelse af ejendommen til arvtagerne, aktualiserer dette ikke forkøbsretten (medmindre der er holdepunkter for andet i parternes aftale om forkøbsret)
Såfremt forkøbsretten aktualiseres, og den berettigede ønsker at erhverve ejendommen, er udgangspunktet, at ejendommen skal overdrages til den berettigede på identiske vilkår som ejeren af ejendommen har accepteret i købsaftalen med tredjemand. Dette udgangspunkt kan naturligvis være fraveget i den konkrete aftale om forkøbsret.
Køberet
En køberet er baseret på en aftale, hvor ejeren af ejendommen forpligter sig til at sælge ejendommen efter påkrav fra den berettigede. I modsætning til forkøbsretten er det ved køberetten derfor den berettigede, der kan aktualisere retten.
En køberet formuleres ofte som en ret til at købe en ejendom efter påkrav inden udløbet af en nærmere aftalt tidsfrist. En køberet udgør således en pligt for ejendommens ejer til at sælge ejendommen efter påkrav fra den berettigede.
Da en køberet ikke aktualiseres af et salg af ejendommen til en tredjemand, skal en aftale om køberet indeholde alle relevante vilkår om overdragelsen af ejendommen, herunder frist for køberettens udnyttelse, købesummens størrelse, overtagelsesdag, ansvarsfordeling mv.
Tinglysning af rettigheder
Hvis den berettigede ønsker at sikre sin rettighed, kan dette ske ved tinglysning, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 1.
Hvis ikke der sker tinglysning, er retten ikke beskyttet mod ekstinktion, dvs. at retsforfølgende kreditorer eller en tredjemand i god tro, der har indgået en købsaftale med ejendommens ejer, vil kunne fortrænge den berettigedes forkøbsret eller køberet, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 2, og § 5.
Man skal som rettighedshaver dog være særlig opmærksom på, at en forkøbsret og en køberet ikke i sig selv er en ret over en fast ejendom i tinglysningslovens forstand, idet der alene er tale om en privatretlig aftale mellem den forpligtede og den berettigede. Hvis forkøbsretten eller køberetten skal sikres ved tinglysning, må den derfor nødvendigvis formuleres sådan, at retten kan gøres gældende overfor den til enhver tid værende ejer af ejendommen.
Har du spørgsmål til købe- og forkøbsrettigheder eller købsaftaler/fast ejendom i øvrigt, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS eksperter i fast ejendom.
