Ejerskifteforsikring – hvad dækker den?

Ejerskifteforsikring – hvad dækker den?

En ejerskifteforsikring er særlig type skadesforsikring, som groft sagt dækker de skjulte bygningsskader, der ikke fremgår af enten tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, og som køber ikke var bekendt med på overtagelsestidspunktet. Skaden skal være konstateret i forsikringsperioden og være opstået, før tidspunktet for overtagelse af ejendommen. Ejerskifteforsikringen dækker alle bygninger på ejendommen, som er undersøgt af den bygningssagkyndige, og som fremgår af den gældende forsikringsaftale. Sælger indhenter tilbud på ejerskifteforsikringen, inden bindende aftale om køb af en ejendom indgås, og ejerskifteforsikringen tegnes af køber inden nøgleudlevering.

Ifølge huseftersynsordningen kan køber ikke rette mangelkrav mod sælger, hvis køber har modtaget en tilstandsrapport, elinstallationsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring, inden en aftale om køb af en fast ejendom er indgået. Dette omfatter fejl og mangler ved en bygnings fysiske tilstand, eller hvis en bygnings el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige eller er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter.

Køber kan tegne en ejerskifteforsikring og derigennem opnå forsikringsdækning for visse skader på ejendommens bygninger.

Det er dog langt fra alle fysiske mangler, som er dækket af ejerskifteforsikringen, og nedenfor gennemgås det derfor overordnet, hvordan køber er dækket.

Ejerskifteforsikring – hvad dækker den?

Minimumskrav til ejerskifteforsikringens dækningsomfang

Forsikringstager (køber) er dækket i henhold til forsikringens policebetingelser. Det er derfor som det klare udgangspunkt indholdet af forsikringspolicen og forsikringsvilkårene, der afgør, om en skade er dækningsberettiget eller ej.

Særligt relevant er i denne forbindelse ”bekendtgørelse om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom” – også kaldet mindstedækningsbekendtgørelsen.

Denne bekendtgørelse indeholder mindstekrav til ejerskifteforsikringens dækningsomfang.

Mindstekravet til dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer fremgår af bilag 1 i mindstedækningsbekendtgørelsen. Nedenfor fremhæves et par eksempler af mindstekravene til dækningens omfang:

Forsikringen omfatter alle bygninger på ejendommen

Ejerskifteforsikringen omfatter alle bygninger på ejendommen. Dette gælder dog ikke, hvis den enkelte bygning udtrykkeligt er anført som ikke undersøgt i tilstandsrapporten.

Dækningsomfanget omfatter fysiske fejl ved bygningerne. Forhold, der ikke vedrører bygningsdele, er omvendt ikke dækket af ejerskifteforsikringen.

Forurening af grunden er for eksempel ikke dækket af en ejerskifteforsikrings standarddækning. Forsikringsselskaber kan dog tilbyde en udvidelse af dækningsomfanget.

Udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele.

Det fremgår af bekendtgørelsen, at der ved ”skade” forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Manglende bygningsdele kan være en skade.

Ved ”nærliggende risiko for skader” forstås, at der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger.

Nævneværdig nedsættelse af bygningens værdi eller brugbarhed

Det er alene skader, som nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt, der er omfattet af skadesbegrebet, og som dermed kan udgøre dækningsberettigede skader. Det fremgår imidlertid ikke nærmere af bekendtgørelsens ordlyd, hvad der helt præcist ligger i formuleringen bygningens ”værdi” eller ”brugbarhed”.

I praksis differentierer Ankenævnet For Forsikring ofte ikke mellem kriterierne ”værdi” eller ”brugbarhed” i deres afgørelser. Begreberne bruges derimod som en samlet, fleksibel målestok.

Der ses derfor tilfælde, hvor det godtgøres, at der foreligger en skade, men hvor ankenævnet skønsmæssigt vurderer, at forholdet ikke er af en sådan art, at det nedsætter ”værdien eller brugbarheden” af bygningen nævneværdigt.

Der er dog ikke tvivl om, at en skade kan bestå i enten en nedsat værdi eller brugbarhed.

Ankenævnspraksis og den ”byggetekniske værdi”

Ankenævnet For Forsikring har i flere kendelser lagt til grund, at formuleringen nævneværdig nedsættelse af bygningens ”værdi” i ejerskifteforsikringens skadesdefinition skal forstås som bygningens byggetekniske værdi og ikke økonomiske værdi.

Hvad der nærmere skal forstås ved bygningens ”byggetekniske værdi”, er dog et åbent spørgsmål, der ikke ses nærmere behandlet af Ankenævnet For Forsikring eller domstolene.

I betænkning om huseftersynsordningen er der opfordret til at præcisere, hvad der nærmere skal forstås ved formuleringen ”der nedsætter bygningens værdi nævneværdigt”, for at skabe klarhed hos forbrugerne om forsikringsdækningen, men en sådan præcisering fandt imidlertid ikke vej til minimumsbekendtgørelsens ordlyd.

Spørgsmålet er derfor uafklaret.

Måske kan en vis hjælp hentes ved at sammenligne den skaderamte bygnings fysiske tilstand med en tilsvarende intakt bygning af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand og derudfra spørge sig selv, om den skaderamte bygning må anses for at være opført i overensstemmelse med god håndværksmæssig skik og dermed fagmæssigt korrekt på opførelsestidspunktet. Hvis svaret er benægtende, bør der være grundlag for at nå frem til, at skaden nedsætter bygningens værdi.

Har du spørgsmål til artiklen, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS’ eksperter i fast ejendom.

Aktuelt

Andre nyheder om Erhvervsejendomme

Se flere relevante nyheder

Fandt du ikke det, du søgte? 

Kontakt os her. Vi sikrer, at der står en specialist klar til at hjælpe dig.

Når du kontakter os, behandler vi dine personoplysninger. Læs mere om dette i vores privatlivspolitik.
Dette felt er til validering og bør ikke ændres.