Udlejer skal bevise, at opsigelsen er kommet frem til lejerne: Der er truffet nye interessante afgørelser vedrørende det juridiske begreb ”kommet frem”. Det er sådan, at man som afsender af en meddelelse – eksempelvis et brev om opsigelse eller ophævelse – som udgangspunkt bærer risikoen for, at denne meddelelse er kommet frem til modtageren. Som udlejer er det derfor vigtigt, at man ved, hvornår en sådan meddelelse er kommet frem til lejeren.
Regelsættet
Et brev er normalt kommet frem til modtageren, når det afleveres til denne eller lægges i dennes postkasse. Når et brev er kommet frem, overgår risikoen således fra afsender til modtager, og først herefter vil meddelelsen få virkning efter sit indhold. Selve dette tidspunkt ligger altså før, eller i hvert fald senest samtidig med, at brevets indhold kommer modtageren til kundskab – dvs. det tidspunkt, hvor modtageren læser brevet.
Når lejer ikke opholder sig på adressen
Det skal dog understreges, at man, som afsender, ikke nødvendigvis kan forlade sig på, at en meddelelse, der er leveret i modtagerens postkasse, er kommet frem. Der gælder nemlig enkelte undtagelser hertil, idet man eksempelvis er nødsaget til at sende meddelelsen et andet sted hen, hvis man ved, eller burde vide, at modtageren i en længere periode ikke opholder sig på adressen. Det kunne tænkes, at modtageren er bortrejst eller er hospitalsindlagt. I sådanne tilfælde anses meddelelsen ikke for kommet frem, førend meddelelsen er sendt derhen, hvor modtageren opholder sig.
Udlejer skal bevise at opsigelsen er kommet frem til lejerne
I overensstemmelse hermed har Højesteret den 1. oktober 2021 truffet afgørelse om, at en ophævelses- og opsigelsesskrivelse afsendt af en udlejer, både som almindelig og anbefalet post, ikke kan anses for at være kommet frem til lejeren, når udlejeren ved, eller burde vide, at en lejer ikke opholder sig i lejemålet. I den pågældende sag var udlejer bekendt med, at en af lejerne (manden) var varetægtsfængslet i forbindelse med en af politiet udført omfattende ransagning hos flere personer på baggrund af mistanke om forberedelse af terrorangreb. Det var med afsæt heri, at udlejeren ønskede at ophæve/opsige lejer, da det skabte utryghed i afdelingen over for de øvrige beboere. Manden boede i lejemålet sammen med sin hustru og deres fælles børn, og udover manden stod hustruen også på lejekontrakten. Det forhold, at hustruen befandt sig på adressen på tidspunktet for afsendelsen af brevene, kunne ikke bevirke, at meddelelsen var kommet frem til lejeren, idet den ene lejer (manden) var varetægtsfængslet.
Når flere lejere på lejekontrakten
Ud fra afgørelsen kan det også konkluderes, at man som udlejer skal sørge for, at alle lejere, der står på lejekontrakten, skal modtage meddelelsen, hvilket også er kendt fra tidligere praksis. I sagen stod såvel hustruen som manden på lejekontrakten, hvorfor udlejer i princippet gjorde det rigtige ved at sende brevet til dem begge, men brevet til manden var ikke adresseret korrekt, idet han sad varetægtsfængslet.
Brug af anbefalede breve
Almindeligvis vil en meddelelse, der er sendt såvel almindeligt som ved anbefalet post være kommet frem, når det anbefalede brev er anmeldt på postkontoret, og det almindelige brev ikke er sendt retur til afsender. Sender man imidlertid en meddelelse alene som et anbefalet brev, er denne ikke kommet frem til modtageren ved brevets anmeldelse.
Denne retsstilling bekræftede Østre Landsret ved sin afgørelse af 30. marts 2021, hvor en udlejer sendte en anmodning om udsættelse af en lejer af et lejemål alene via anbefalet brev. Brevet var anmeldt på lejerens adresse, men ikke afhentet af denne. Landsretten stadfæstede således fogedrettens afgørelse med henvisning til, at opsigelsen ikke kunne anses for at være kommet frem ved anmeldelsen af det anbefalede brev, når opsigelsen ikke tillige blev sendt med almindeligt brev. Afgørelsen slår dermed fast, at et anbefalet brev alene er kommet frem, hvis det er anmeldt, og der samtidig er sendt et almindeligt brev, som ikke er kommet retur til afsender.
Konklusion
Med udgangspunkt i det i artiklen beskrevne bør du som udlejer altid sørge for, at meddelelser via post afsendes både ved anbefalet og almindeligt brev, eller at du afsender brevet med afleveringsattest, ligesom du bør undersøge, om din lejer af forskellige årsager kan befinde sig uden for lejemålets adresse over en længere periode. Har du udlejet din bolig til flere lejere, skal du også sørge for at sende et brev til alle lejerne. Hvis du med rette må antage, at alle lejerne fortsat bor i lejemålet, kan du dog nøjes med at sende et samlet brev, hvor alle lejernes navne er anført som modtagere.
Har du lejeretlige eller erhvervsretlige spørgsmål, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i boliglejeret.
