Særlige omstændigheder i relation til 15%-reglen: I en afgørelse refereret i SKM2022.412.LSR har Landsskatteretten fastslået, at det forhold, at investerings- og erhvervsejendomme er optaget til dagsværdi i den seneste årsrapport, ikke udgør en sådan særlig omstændighed, der kan begrunde en tilsidesættelse af +/- 15 %-reglen i forbindelse med en gaveoverdragelse. Afgørelsen er indbragt for domstolene.
Kort om sagen
I sagen havde en far overdraget sine ideelle andele på henholdsvis 2,5/13 og 9/21 af to kommanditselskaber til sine to døtre med halvdelen til hver. Overdragelsen omfattede på grund af den skattemæssige transparens en ideel andel af alle aktiver og passiver, der hørte til kommanditselskaberne, heriblandt en række udlejningsejendomme. Ved overdragelserne blev ejendommene værdiansat til den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15 % i overensstemmelse med værdiansættelsescirkulæret fra 1982. Overdragelserne blev berigtiget ved gældsovertagelse, kontant betaling og gave.
Værdiansættelsen blev imidlertid afvist af Skattestyrelsen i forbindelse med behandlingen af gaveanmeldelserne. Skattestyrelsen var af den opfattelse, at værdiansættelsescirkulæret ikke kunne finde anvendelse, da ejendommene var optaget til dagsværdi i kommanditselskabernes seneste årsrapporter – hvilken værdi var væsentlig højere end den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15 %. Skattestyrelsen mente, at det udgjorde en særlig omstændighed, der kunne lede til fravigelse af +/- 15 %-reglen.
Skattestyrelsen indhentede derfor en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen om handelsværdien af de indirekte overdragne ejendomme, hvilken værdi Skattestyrelsen mente skulle lægges til grund ved overdragelsen i stedet.
Skattestyrelsens opfattelse
Under sagen gjorde Skattestyrelsen gældende, at der var konkrete holdepunkter for, at den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15 % ikke var udtryk for den reelle handelsværdi af ejendommene, fordi ejendommene var optaget til dagsværdien i årsrapporterne. Samtidig kunne Skattestyrelsen konstatere, at den regnskabsmæssige dagsværdi af ejendommene afveg væsentligt fra den offentlige ejendomsvurdering minus 15 %. På den baggrund vurderede Skattestyrelsen, at der forelå ”særlige omstændigheder”, der med hjemmel i Højesterets afgørelse fra 2016 (SKM2016.279.HR) kunne begrunde en tilsidesættelse af +/- 15 %-reglen.
Skattestyrelsen begrundede bl.a. dette med, at enhver ekstern vurdering af en ejendoms værdi – hvad enten den er foretaget af en sagkyndig vurderingsmand (f.eks. en ejendomsmægler eller en valuar) eller en revisor – kan udgøre et holdepunkt for, at der foreligger særlige omstændigheder.
Ifølge Højesterets praksis kan der ske fravigelse af +/- 15 %-reglen, når der er foretaget en sagkyndig vurdering af ejendommen, der peger i retning af, at den seneste offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 % ikke er udtryk for den reelle handelsværdi (især relevant for dødsboer).
Skattestyrelsen forsøgte med andre ord at udvide forståelsen af begrebet ”sagkyndig vurdering” til ligeledes at omfatte en revisors opgørelse af ejendommens regnskabsmæssige værdi baseret på en beregnet afkastgrad for ejendommen i forbindelse med aflæggelse af årsrapporten.
Klagerens opfattelse
Under sagen fastholdt klageren sin opfattelse af, at der kunne ske overdragelse i overensstemmelse med +/- 15 %-reglen og påpegede samtidig, at Skattestyrelsen var i færd med at overfortolke Højesterets praksis på området.
Klageren bestred, at det forhold, at ejendommene var optaget til dagsværdi i de seneste årsrapporter, kunne udgøre en særlig omstændighed. Klageren understregede i den forbindelse, at en godkendt revisor ikke kan anses for en sagkyndig i forhold til værdiansættelse af fast ejendom.
Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten gav klageren medhold og fastslog, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse på minus 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige konkrete omstændigheder. Landsskatteretten mente ikke, at det forhold, at ejendommene var indregnet til dagsværdi i årsrapporterne, var en sådan særlig omstændighed, at der kunne ske fravigelse af udgangspunktet om anvendelse af +/- 15 %-reglen. En sådan optaget dagsværdi kan med andre ord ikke i tilstrækkelig grad godtgøre en højere handelsværdi end det af parterne aftalte.
Kommentar til afgørelsen
Med Landsskatterettens afgørelse er det foreløbigt fastslået, at +/- 15 %-reglen kan anvendes for investerings- og erhvervsejendomme, selvom ejendommene er optaget dagsværdi baseret på en beregnet afkastgrad i årsrapporten.
Afgørelsen er i overensstemmelse med Skattestyrelsens tidligere udtalelse til Folketingets Ombudsmand tilbage i august 2021 i lyset af Højesterets kendelse (SKM2021.267.HR). Til trods herfor er sagen anket til domstolene. Skattemyndighederne har derfor endnu engang ændret mening om, hvorvidt den regnskabsmæssige værdiansættelse i årsrapporten kan udgøre en særlig omstændighed.
Vi må derfor nu afvente domstolenes endelige stillingtagen til spørgsmålet.
Selvom afgørelsen vedrører +/- 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret fra 1982, er det vores vurdering, at afgørelsen tilsvarende må anses for gældende praksis for så vidt angår +/- 20 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret fra 2021 for så vidt angår de nye ejendomsvurderinger, da der på dette punkt ikke har været tilsigtet en ændring i det nye cirkulære.
Har du spørgsmål?
Har du spørgsmål til den refererede afgørelse eller +/- 15 %-reglen i øvrigt, er du altid velkommen til at kontakte vores skatteteam for en uforpligtende drøftelse.
