Renovering af udlejningsejendom: I artiklen “Forældelse i henhold til AB 18” berørte vi “tiden” i et renoveringsprojekt – nemlig dagbod og forsinkelse samt mangler og forældelse i henhold til AB 18.
I denne artikel skruer vi tiden lidt længere tilbage – nemlig til planlægningen af et renoveringsprojekt.
En god planlægning af renoveringsprojektet kan medføre øget værdi for den påtænkte investering i ejendommen. Øget værdi kan både være konkret i forhold til lejeforhøjelse, men også indirekte i forhold til retligproces og mulig indtjening på reklamebannere.
Planlægning af et renoveringsforløb – omfanget af arbejdet
Udlejer skal have sig for øje, om renoveringen vil medføre en forbedring af det lejedes værdi, som giver adgang til en lejeforhøjelse. Hvis ikke, kan det overvejes, i det omfang det giver økonomisk mening, at udvide sit renoveringsprojekt, så en del af renoveringsarbejderne medfører en forbedring af det lejedes værdi.
Lejelovens § 58, stk. 2 foreskriver, at lejeforhøjelsen som udgangspunkt skal kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.
I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejer, forinden varsling af forbedringsarbejderne, der vil medføre en lejeforhøjelse, indkalde beboerrepræsentanterne til et møde med henblik på at orientere og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder, udbudsmateriale og overslag for forbedringsforhøjelsen, såfremt forbedringsforhøjelsen overstiger grænsebeløbet fastsat i lejeloven i henhold til bl.a. lejelovens § 65.
Såfremt ejendommen er omfattet af boligreguleringsloven, skal kravene i bl.a. boligreguleringslovens § 24 ligeledes iagttages.
Læs også vores artikel: Opsigelse ved ombygning eller renovering af lejemål
Planlægning af et renoveringsforløb – valg af entrepriseform
Valg af entrepriseform; bl.a. totalentreprise, hovedentreprise eller fagentreprise kommer an på den enkelte udlejer og det enkelte projekt. Det er derfor ikke muligt at give en generel anbefaling.
Nedenfor er kun angivet én betydning i forhold til retlig proces.
Totalentreprise
Totalentreprenøren er ansvarlig for både projekteringen og udførelsen.
Ved en eventuel retlig proces kan ”alle” krav rettes mod totalentreprenøren, som herefter må rette et eventuelt krav videre mod sin(e) underentreprenør(er) og underrådgiver(e).
Hovedentreprise
Hovedentreprenøren har ansvaret for udførelsen.
Udlejers tekniske rådgiver har projekteringsansvaret.
Ved en eventuel retlig proces mod hovedentreprenøren kan det være nødvendigt, at udlejer inddrager den tekniske rådgiver, fordi der sjældent er enighed om, hvorvidt et givent forhold er affødt af projekteringen eller udførelsen.
Fagentreprise
Hver enkelt fagentreprenør er ansvarlig for sit eget arbejde.
Udlejers tekniske rådgiver har projekteringsansvaret.
Ved en eventuel retlig proces kan det være nødvendigt at inddrage flere af entreprenørerne, fordi en given mangel har grænseflader til flere entrepriser. F.eks. hvis undergulv og gulv ikke er udført af den samme entreprenør.
Ved fagentreprise er det særlig vigtigt at sikre sig, at der er aftalt samme værnetingsregler med samtlige entreprenører, så tvister kan behandles samme sted.
Hvis der f.eks. er aftalt AB 18 med undergulventreprenøren og ikke med gulventreprenøren, vil der potentielt både skulle anlægges voldgiftssag ved Voldgiftsnævnet, Byggeri og Anlæg mod undergulventreprenøren og retssag ved de almindelige domstole mod gulventreprenøren.
Det er fordyrende og ikke hensigtsmæssigt.
Aftalevilkår – AB 18 – har også betydning i forhold til muligheden for hurtige afgørelser.
Planlægning af et renoveringsforløb – aftalevilkår
Byggeriets parter benytter ofte de såkaldte AB-vilkår (AB 92/AB 18) med eventuelle afvigelser/tilføjelser.
Hvis der er aftalt AB 18, og der opstår uenigheder, er det muligt at benytte reglerne om hurtig afgørelse i henhold til AB 18 § 68. Hurtig afgørelse, som ligger i betegnelsen, er noget hurtigere end en almindelig voldgiftssag. Hurtig afgørelse er muligt på en række punkter, ligesom mediation og mægling kan være relevant på en række andre punkter.
Ud fra devisen om at tid er penge, kan det derfor være relevant, at man aftaler AB 18 for at have disse muligheder. Retsmægling er dog også en mulighed ved de ordinære domstole.
Planlægning af et renoveringsforløb – optimering
Ejendomme placeret ved knudepunkter – både færdsel og gående – kan overveje, såfremt der skal være stillads på ejendommen i en længere periode, at stille stilladset til rådighed for reklamer. Det ses ofte i store byer, at der på stilladset optræder store reklamer/bannere fra virksomheder og organisationer, hvilket kan ske som led i at opnå ”gratis” medfinansiering af renoveringsprojektet.
Fordi entreprenører ofte selv ønsker at benytte sig af ”reklamepladsen” for eget firma, og fordi der er stor forskel på, om kommunen tillader en sådan form for ekstern markedsføring på stilladser, er det vigtigt, at dette indtænkes i planlægningen og forberedelsen af renoveringsprojektet, så aftalegrundlag og eventuelle tilladelser er i orden.
Hertil kommer, at der også skal være tid nok til den praktiske del i forhold til aftale med reklamebureau og produktion af selve reklamen/banneret.
Hvis der opstår tvist i forbindelse med et renoveringsprojekt, er anbefalingen, at der søges juridisk bistand. Har du spørgsmål til forældelse i henhold til AB 18-reglerne i et erhvervslejemål, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i erhvervslejeret.
(Artiklen har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, marts 2022)