Som tidligere berørt, så er udgangspunktet i den danske lejelovgivning det såkaldte “legale uopsigelighedsprincip”.
Dette indebærer, at lejeaftaler fra udlejers side ikke er frit opsigelige.
(Læs også denne artikel om forskellen på opsigelse og en ophævelse af erhvervslejemål)
Der er grundlæggende tale om en undtagelse til det almindelige princip i den danske lovgivning, hvor vedvarende/løbende aftaler normalt kan opsiges med et passende/sædvanligt varsel (hvilket fx gælder ved avisabonnementer, men også ved leje af grunde og parkeringspladser), og de politiske tanker bag dette bunder i, at det er relativt indgribende for en lejer at blive sagt op og dermed skulle fraflytte sit lejemål.
Lejelovgivningens legale uopsigelighedsprincip indebærer såedes, at lejeaftaler om hus eller husrum som udgangspunkt løber indtil videre/indtil lejer siger op, og udlejer kan altså ikke efter forgodtbefindende slippe af med lejer, men må så længe lejer overholder sine forpligtelser og ikke misligholder lejemålet (fx ved ikke at betale leje eller ved at vanrøgte det lejede), tåle, at lejeren forbliver i lejemålet.
Det giver med jævne mellemrum – især i erhvervslejemål, hvor der sædvanligvis er mulighed for at afstå og dermed “sende lejemålet videre”/lade det gå i “arv” – meget langvarige kontraktforhold på ofte op imod 30, 40 eller 50 år, og nogle gange endnu længere.
Reglerne er præceptive til fordel for lejer og kan derfor ikke fraviges ved aftale til skade for denne. Det betyder, at udlejer ikke kan aftale, at man kan sige op som følge af andre forhold, end dem der fremgår direkte af lovgivningen, jf. nærmere nedenfor.
Der er dog enkelte erhvervslejemål, hvor der er sådanne særlige forhold, at lovgiver har undtaget disse fra det legale uopsigelighedsprincip, nemlig de lejemål, der fremgår af Erhvervslejelovens§ 61, stk. 1, dvs.:
- såkaldte etablissementslejemål, som er lokaler, der er i tilknytning til banegårde, teatre, forlystelsesparker mv., hvor en eventuel forretning er bundet op på det publikum, der besøger banegården, teatret mv.
- stalde, garager o.l.
Disse lejemål kan opsiges med henholdsvis 3 måneders varsel for etablissementslejemålene og 1 måneds varsel for stalde, garager o.l.
Baggrunden for opsigelsesadgangen i forhold til etablissementslejemålene er, at disse reelt tjener det publikum, der kommer i etablissementet af andre årsager, og altså er en slags “accessorium”/”servicefunktion” til det primære, nemlig selve etablissementet, og derfor er vigtigt at Udlejers adgang til at opsige andre typer erhvervslejemål – som ovennævnte også indikerer – stærkt begrænset og følger af Erhvervslejelovens § 61, stk. 2, hvorefter udlejer alene kan opsige lejer i disse situationer:
- Udlejer ønsker selv at benytte lejemålet.
- Ejendommen skal rives ned eller ombygges, så lejer må fraflytte.
- Lejer har i væsentlig grad tilsidesat god skik og orden.
- Vægtige grunde i øvrigt nødvendiggør lejers fraflytning.
Læs mere om hvordan vi kan hjælpe dig med erhvervslejeret.
Kort omkring selve opsigelsesgrundene:
Udlejer kan kun opsige lejer, hvis der foreligger en af de ovennævnte grunde.
Hertil kommer, at der er særlige (og yderligere) krav til de enkelte opsigelsesbegrundelser:
Udlejer ønsker selv at benytte det lejede:
Hvis udlejer vil opsige som følge af at denne selv ønsker at benytte det lejede, skal der foretages en rimelighedsvurdering ud fra begge parters forhold, og der kan ikke opsiges til fordel for fx udlejers selskab eller et søsterselskab. Der skal således være identitet mellem den, der ønsker at benytte, og den, der ejer/er udlejer.
Hvornår en opsigelse af erhvervslejemål er “rimelig” beror på en helt konkret vurdering, men det spiller bl.a. ind, hvor længe udlejer har ejet ejendommen, hvor længe lejer har lejet lejemålet, og hvad lejemålet skal anvendes til efterfølgende.
Hvis der er tale om et såkaldt erhvervsbeskyttet lejermål, det vil sige fx en butik eller restauration, kan udlejer ikke sige op med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens, og desuden skal der i så fald betales erstatning til lejer, jf. nærmere nedenfor.
Erstatningsbeløbene, uanset om de suppleres med godtgørelse for mistet goodwill, er typisk i den lave ende i forhold til de værdier, der ellers er involveret heri.
Opsigelsesvarslet er 1 år (eller længere, hvis det er aftalt i lejekontrakten), og i praksis forekommer det relativt sjældent (og vanskeligt) for udlejer at opsige en erhvervslejer med begrundelsen, at man selv ønsker at anvende det lejede.
Ejendommen skal nedrives eller ombygges:
Udlejer skal dokumentere, at dette er tilfældet, fx ved et færdigt arkitekttegnet projekt og byggetilladelse, og såfremt der udlejes lokaler af samme art som de opsagte efter genopførelsen eller ombygningen, skal lejer tilbydes disse.
Opsigelsesvarslet er, hvis intet andet er aftalt, 3 måneder.
Som eksempel kan i denne forbindelse nævnes TBB 2014.130B, hvor udlejer fik medhold i, at han kunne opsige en Neyebutik, der gennem 100 år havde været beliggende på hjørnet af Skt. Clemens Torv og Skt. Clemens Stræde i Aarhus, endda selvom ejendommen efterfølgende skulle anvendes af udlejer selv til butiksformål (en Bestseller-butik). Boligrettens flertal begrundede det med en samlet afvejning, da Neye-butikken ikke var særligt tidssvarende, og da ombygningsprojektet ville tilføre ejendommen og dens omgivelser nye kvaliteter. Neye fik tilkendt en erstatning på 1,8 mio. kr.
Bestemmelsen gjaldt også tidligere i boligforhold (og er enkelte steder benævnt “Aarhus-modellen”, da den – ifølge dagspressen – var meget anvendt i Aarhus). Men i forbindelse med en lovændring i 2004 blev den ændret., således at udlejere af boliglejemål nu alene kan anvende denne mulighed, hvis ejendommen efterfølgende skal anvendes til almene boliger, eller ombygningen/nedrivningen sker som følge af ekspropriation. Det vil i realiteten sige, at denne bestemmelse ikke kan anvendes af private boligudlejere.
Overtrædelse af god skik og orden:
Der er her reelt tale om en “mild misligholdelse” af lejemålet fra lejers side, og denne opsigelsesbegrundelse fordrer således, at lejer har misligholdt sin forpligtelse til at overholde god skik og orden, fx ved støjende adfærd eller ved generende adfærd overfor andre lejere i ejendommen, eller ved at lejer har inddraget en del af fællesarealet til sit eget lejemål og nægter at rømme det. Der skal som udgangspunkt være tale om ikke helt ubetydelige forhold og ofte gentagne overtrædelser.
Derudover skal udlejer have givet en påmindelse/advarsel til lejer om at ophøre med overtrædelserne, således at lejer er advaret om, at fortsat overtrædelse heraf kan medføre en opsigelse af erhvervslejemål.
Bestemmelsen er relativt sjældent anvendt i retspraksis, men bruges dog ind imellem i forhold til fx hash-klubber o.l.
Bestemmelsen hænger lidt sammen med “øvrige vægtige grunde”, og det er anbefalelsesværdigt at begrunde en opsigelse af erhvervslejemål både med den ene og den anden bestemmelse, så man har begge begrundelser at “stå på” i en eventuel efterfølgende retssag.
Indimellem er overtrædelserne så graverende, at der kan skrides direkte til ophævelse af lejemålet uden at skulle give en forudgående påmindelse/advarsel.
Øvrige vægtige grunde til opsigelse af erhvervslejemål:
Bestemmelsen er en opsamlingsbestemmelse og omfatter – som den også angiver – forhold, der ikke direkte er anført ovenfor, men som i øvrigt gør det magtpåliggende for udlejer at kunne opsige lejer.
Formkrav til opsigelser af erhvervslejemål:
Erhvervslejelovens § 65 foreskriver, at en opsigelse skal være skriftlig, den skal være begrundet., og den skal indeholde en indsigelsesvejledning.
Herudover skal opsigelsen indeholde oplysninger om lejers rettigheder i henhold til Erhvervslejelovens §§ 66 og 67 – dette gøres lettest ved at vedlægge kopi heraf
Overholder opsigelsen ikke disse krav, er opsigelsen ikke gyldig, og lejer kan blot se helt bort fra den (og behøver principielt ikke engang at gøre indsigelse), mens udlejer må starte forfra og varsle på ny.
Hvis lejer ikke gør indsigelse inden indsigelsesfristens udløb på 6 uger, anses han for at have accepteret opsigelsen og kan – hvis han ikke fraflytter som varslet – sættes ud af lejemålet boligretten for at få fastslået, at opsigelsen har været i orden).
Tidsbegrænsede lejemål:
Principielt er det muligt for parterne at indgå en tidsbegrænset lejeaftale, jvf. Erhvervslejelovens § 63, stk. 1. Som en refleksvirkning heraf, så betragtes en sådan aftale samtidig som en gensidig uopsigelighedsperiode, medmindre andet er aftalt.
Det er dog således, at tidsbegrænsningen på aftaletidspunktet skal være begrundet i udlejers forhold, jf. Erhvervslejelovens § 63, stk. 3 – fx at udlejer selv skal drive butik fra lejemålet, men er midlertidigt udstationeret i udlandet.
Er den ikke det, så har lejer mulighed for at få den tilsidesat, hvis han anlægger sag herom senest 1 år efter lejeforholdets påbegyndelse, dog senest 6 måneder før den aftalte lejetids udløb. Ved tidsbegrænsninger kortere end 6 måneder, skal retssag være anlagt uden ugrundet ophold.
Der er for så vidt ikke noget til hinder for, at der aftales flere tidsbegrænsede perioder efter hinanden, men de skal hver gang være tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.
Erstatning ved opsigelse af erhvervslejemål:
Hvis en erhvervslejer siges op, har denne som udgangspunkt krav på erstatning, og – for erhvervsbeskyttede lejere (dvs. især butikker og restaurationer) – godtgørelse for tabt goodwill (dette gælder dog selvsagt ikke, hvis opsigelsen skyldes lejers misligholdelse, idet lejer ikke skal nyde godt af egen misligholdelse, jf. ovenfor omkring overtrædelse af god skik og orden).
I erstatningen indgår blandt andet lejers fraflytningsudgifter, værdiforringelse af lejers inventar, installationer og lignende som følge af flytningen, driftstab i normal flytteperiode og lejers rimelige udgifter til sagkyndig bistand (typisk advokat og revisor).
Alle erhvervsbeskyttede lejere har et ufravigeligt krav på erstatning og godtgørelse for tabt goodwill, jf. Erhvervslejelovens §§ 66 og 67, og bestemmelserne er præceptive, hvorfor det ikke retsgyldigt kan aftales, at erhvervsbeskyttede lejere ikke skal have erstatning ved udlejers opsigelse af erhvervslejemål.
Anderledes for ikke erhvervsbeskyttede lejere (fx kontorer og lagerlokaler). Her er udgangspunktet det, at disse lejere, såfremt lejeaftalen er indgået før den 1. januar 2000, ikke har krav på erstatning.
Er lejeaftalen indgået efter den 1. januar 2000, har lejere krav på erstatning, medmindre det positivt er aftalt i kontrakten, at de ikke skal have det.
Udlejer skal være opmærksom på, at udlejer har pligt til at oplyse lejer om erstatningsreglerne i Erhvervslejelovens §§ 66 og 67. Dette opfyldes, som tidligere nævnt., lettest ved at vedlægge paragrafferne og henvise hertil i selve opsigelsesskrivelsen.
Særligt om Erhvervslejelovens§ 14:
Udover ovennævnte ”normale” opsigelsesbestemmelser eksisterer der også en art opsigelsesbestemmelse i Erhvervslejelovens§ 14.
Bestemmelsen er indsat i Erhvervslejeloven pr. 1. januar 2000 og indebærer, at udlejer og lejer i ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold kan aftale, at lejeaftalen skal genforhandles efter 8 år.
Hvis parterne ikke kan blive enige, kan udlejer – på nærmere betingelser – opsige lejer med 6 måneders varsel.
Det er en betingelse, at det mellem parterne i lejekontrakten positivt er aftalt, at Erhvervslejelovens§ 14 skal være gældende mellem parterne.
Har du spørgsmål vedrørende nærværende artikel eller til opsigelse af erhvervslejemål, er du velkommen til at kontakte CLEMENS specialister i erhvervslejeret.
Artiklen er bragt i Magasinet Danske Udlejere i januar 2022
