Ophævelse af erhvervslejemål

Hvad er forskellen på opsigelse og en ophævelse af erhvervslejemål?

Begreberne opsigelse og ophævelse bruges af og til lidt tilfældigt. Det er dog to meget forskellige størrelser med forskellige virkninger.

Opsigelse er således en måde, hvorpå en (vedvarende) aftale kan bringes til ophør med et varsel, uden at der er tale om, at den anden part kan bebrejdes noget/har misligholdt, mens ophævelse af erhvervslejemål sker med øjeblikkelig virkning, og fordrer at den anden part har misligholdt aftalen.

Se i øvrigt denne tidligere artikel omkring opsigelse af erhvervslejemål.

Hvornår kan et erhvervslejemål ophæves?

En udlejer kan kun ophæve erhvervslejemålet, hvis lejer misligholder lejeforholdet i en af følgende situationer, som er nævnt Erhvervslejelovens § 69, stk. 1:

  1. Lejer betaler ikke sin husleje eller andre pligtige pengeydelser.
  2. Lejer benytter lejemålet til andet end aftalt.
  3. Lejer modsætter sig uberettiget, at udlejer får adgang til lejemålet.
  4. Lejer uden aftale fraflytter lejemålet i utide.
  5. Lejer vanrøgter lejemålet.
  6. Lejer uberettiget fremlejer/overlader brugen af lejemålet til andre.
  7. Lejer tilsidesætter god skik og orden i ejendommen.
  8. Lejer driver hash-klub eller lignende fra lejemålet.
  9. Lejer uretmæssigt lukker eller ikke holder en forretning i forsvarlig drift.
  10. ejer misligholder sine arbejdsforpligtelser.
  11. Lejer misligholder sine forpligtelser på en måde, som i øvrigt gør ophævelse nødvendig.

Bestemmelsen er udtømmende og beskyttelsespræceptiv for lejer, hvilket vil sige, at et lejemål ikke kan ophæves på grund af andre forhold end nævnt heri.

Ophævelse af erhvervslejemålet
Hvornår kan et erhvervslejemål ophæves?

Udover at en af de opregnede situationer skal foreligge, så gælder der også et krav om, at den misligholdelse, der skal kunne lede til en ophævelse af erhvervslejemålet, skal være væsentlig, jf. Erhvervslejelovens § 70.

Kravet adskiller sig ikke fra, hvad der i øvrigt gælder helt generelt i dansk ret – dvs. også uden for lejeforhold – og bunder i, at ikke ethvert mindre forhold skal kunne lede til, at en aftale termineres/ophæves.

Dette gælder så meget desto mere i lejeforhold, hvor retsvirkningen af en ophævelse af erhvervslejemålet overfor lejer er, at denne skal fraflytte, og dermed relativt vidtrækkende, idet lejer mister retten til at benytte lejemålet.

Derudover gælder der et krav om, at udlejer i følgende situationer skal afgive et påkrav/en indsigelse inden han er berettiget til at ophæve lejemålet.

  • Lejer betaler ikke sin husleje eller andre pligtige pengeydelser.
  • Lejer benytter lejemålet til andet end aftalt.
  • Lejer vanrøgter lejemålet.
  • Lejer uberettiget fremlejer/overlader brugen af lejemålet til andre.
  • Lejer tilsidesætter god skik og orden i ejendommen.
  • Lejer uretmæssigt lukker eller ikke holder en forretning i forsvarlig drift.

Dvs. i forhold til den ovenfor anførte opregning er det nr. 1, 2, 5, 6, 7 og 9.

Afgiver udlejer ikke påkrav over for lejer i disse situationer, kan lejemålet ikke ophæves.

Udlejers påkrav/indsigelse er en art sidste advarsel til lejer.

Påkravet/indsigelsen skal gøre det klart for lejer, at lejemålet kan eller vil blive ophævet, hvis lejer gentager en bestemt aktivitet eller ikke bringer et forhold i orden.

Af bevismæssige årsager anbefales det, at påkravet sendes med både almindelig og rekommanderet post.

Udover i situationer med betalingsmisligholdelse, er der som sådan ikke formkrav til påkravet/indsigelsen fra udlejer, men det er dog afgørende, at udlejer gør det klart, hvad lejer skal foretage sig for at undgå en ophævelse, og at undladelse heraf kan medføre ophævelse af erhvervslejemålet.

Ved betalingsmisligholdelse gælder, der et krav om, at lejer skal have minimum 3 dage til at berigtige restancen efter at påkrav er kommet frem til lejer.

Udlejer kan beregne sig et gebyr herfor, men det er meget vigtigt, at udlejer ikke medtager for meget i sit krav. Det er alene pligtige pengeydelser, der kan opkræves, og retspraksis viser, at selv om det opkrævede beløb kun er meget beskedent for højt, så kan det medføre, at domstolene anser påkravet for ugyldigt, hvorefter der ikke kan ske ophævelse.

I de øvrige ophævelsessituationer, dvs. nr. 3, 4, 8, 10 og 11, behøver udlejer ikke fremsende påkrav, men kan ophæve lejemålet straks.

Det kan dog i disse tilfælde også være en god idé, at fremsende et påkrav/en indsigelse forinden man skrider til ophævelse, idet det vil skærpe væsentlighedsgraden, og dermed minimere risikoen for, at en domstol eventuelt senere vil anse misligholdelsen for uvæsentlig, at lejer forinden er blevet gjort særskilt opmærksom på, at udlejer ikke tolererer de pågældende forhold.

Hvis lejer når at rette for sig inden ophævelsen kommer frem til ham, så vil ophævelsen som udgangspunkt være uden retsvirkning, dvs. misligholdelsen skal foreligge på tidspunktet, hvor ophævelsen kommer frem til lejer.

Det er for så vidt muligt at kombinere ophævelserne (og også med opsigelsesmulighederne), og også at afgive flere ophævelser af samme lejemål, men i så fald anbefales det, at udlejer meget klart gør lejer opmærksom på, hvorvidt der er tale om en subsidiær ophævelse, eller om ophævelsen træder i stedet for det tidligere meddelte.

Tvister

Fraflytter lejeren ikke som anvist straks lejemålet, må udlejer gå rettens vej for at få lejer sat ud.

Hvis lejer ikke betaler husleje eller anden ydelse, kan sagen indbringes for fogedretten. Andre typer ophævelse vil som absolut hovedregel skulle indbringes for boligretten.

Det anbefales, at udlejer konsulterer en advokat, som kan hjælpe med at indbringe sagen for fogedretten eller boligretten eller kan repræsentere udlejer.

(Artiklerne er bragt i augustudgaven af magasinet Danske Udlejere)

Aktuelt

Andre nyheder om Erhvervsejendomme

Se flere relevante nyheder

Fandt du ikke det, du søgte? 

Kontakt os her. Vi sikrer, at der står en specialist klar til at hjælpe dig.

Når du kontakter os, behandler vi dine personoplysninger. Læs mere om dette i vores privatlivspolitik.
Dette felt er til validering og bør ikke ændres.