Lejerabat i et beboelseslejemål: I lejelovgivningen gælder ufravigelige regler om lejens størrelse, som medfører, at lejen ikke frit kan fastsættes.
Det ændrer dog ikke ved, at udlejer har ret til at give lejer en lejerabat, som ofte aftales ved indgåelsen af lejemålet.
En sådan lejerabat kan der være flere årsager til, og i de fleste tilfælde aktualiseres den som følge af, at udlejer har svært ved at få genudlejet lejemålet.
Lejerabatter kan ydes på forskellige måder som led i fastsættelsen af lejen. Det kan være, at lejer ikke skal betale leje de første måneder af lejeforholdet, eller at der i en fastsat periode skal betales en leje, der er nedsat til en mindre del af den oprindeligt aftalte leje. Derudover ses eksempler, hvor lejer betaler en trinvis reduceret leje.
Umiddelbart synes det at være lige til, da udlejer kan oplyse om lejerabatten i lejekontrakten og sørge for løbende at korrigere lejen i overensstemmelse med det aftalte. Der er dog nogle forhold, som udlejer skal være opmærksom på i forbindelse med, at der gives lejerabatter, og disse forhold belyses nærmere i det følgende.
Lejerabatten skal fremgå af kontraktmaterialet
Såfremt udlejer vil give en lejerabat, skal det fremgå af lejekontrakten eller et tillæg hertil. Det vil sige, at den oprindelige leje skal fremgå på sædvanlig vis i lejekontraktens § 3, og lejerabatten må herefter stå nærmere beskrevet i lejekontraktens § 11.
Dette er for at undgå en senere tvist om, hvorvidt lejerabatten reelt er en nedsættelse af lejen, og hvor udlejer i så fald må iagttage reglerne om lejeforhøjelse, før lejen kan reguleres op til den oprindeligt aftalte leje. Og det kan være en ærgerlig situation for udlejer, da der i varslingsperioden alene kan kræves den nedsatte leje, ligesom udlejer er nødsaget til at forfølge kravet ved huslejenævnet, hvis lejer gør indsigelse mod forhøjelsen.
Lejefrihed i en periode
Det står som udgangspunkt udlejer frit for at aftale med lejer, at der ikke skal betales leje den første måned, de første tre måneder osv.
I sådanne tilfælde vil lejer bo ”gratis” i disse måneder, hvorefter der betales den oprindeligt aftalte leje, som følger af lejekontrakten.
Det er dog væsentligt at have for øje, at der er en risiko forbundet med et sådant tilbud, idet det mange gange også tiltrækker lejere med manglende likviditet.
Lejer kan herefter flytte ind i lejemålet og bo der uden at betale leje de første måneder. Når lejen så forfalder til betaling første gang, undlader lejer at betale den.
Udlejer har i medfør af lejelovens § 93, stk. 1, litra a, mulighed for at ophæve lejemålet i tilfælde af betalingsmisligholdelse, forudsat at der forinden er fremsendt påkrav om betaling.
Fraflytter lejer ikke frivilligt, må fogedretten anmodes om at udsætte lejer af lejemålet, hvilket kan være et længerevarende forløb, hvor der hurtigt går flere måneder fra misligholdelsestidspunktet, før lejer er ude af lejemålet.
Det er således ikke utænkeligt, at lejer kan blive boende i lejemålet i seks måneder, og at udlejer i denne periode ingen lejeindtægt får.
Lejer er naturligvis pligtig at betale den restance, som senere opgøres, samt de omkostninger, der er forbundet med at inddrive restancen hos denne. Et sådant krav er imidlertid mange gange værdiløst, idet det viser sig, at lejer hverken har betalingsvilje eller -evne.
Depositum og forudbetalt leje
I forlængelse af det anførte ovenfor bemærkes, at udlejer altid bør opkræve depositum og forudbetalt leje, og det bør undlades at give rabat på disse poster.
Det er derfor hensigtsmæssigt i de tilfælde, hvor lejer skal have en lejerabat, at udlejer opkræver det maksimale depositum og den maksimale forudbetalte leje af lejer, og at der i stedet gives rabat på selve lejebetalingen.
Årsagen hertil er blandt andet, at udlejer kan have et større istandsættelseskrav mod den ophævede lejer, som eventuelt har boet gratis i lejemålet i seks måneder. Depositummet og den forudbetalte leje udgør herefter en sikkerhed, da udlejer har mulighed for at søge fyldestgørelse heri for det krav, der måtte være gjort gældende mod lejer.
Trappeleje
Ved trappeleje forstås, at lejen reguleres med bestemte beløb til bestemte tidspunkter i en periode. Det første år kan det eksempelvis være, at lejer skal betale leje med 6.000 kr./måned, hvor der året efter skal betales 6.100 kr./måned, og 6.200 kr./måned det tredje år.
For lejekontrakter indgået efter den 30. juni 2015, kan der ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres efter en trappelejeklausul. For nogle udlejere har det været en udfordring, idet trappelejen reelt var en mulighed for at aftale en lejerabat, som kunne udfases over en periode.
Der er efter regelændringen i 2015 set flere eksempler, hvor en udlejer forsøger at konstruere en lejerabat, som på mange måder ligner en aftalt trappeleje, men en sådan løsning er ikke gyldig, da der reelt er tale om en omgåelse af reglerne.
Udlejer skal derfor, for at være på den sikre side, aftale en lejerabat, hvor den samme rabat gives over en mindre periode, der for lejer er overskuelig.
Selvom trappelejeklausuler ikke længere gyldigt kan aftales, er det fortsat muligt for udlejer at indeksere lejen efter nettoprisindekset, hvorved lejen vil følge den generelle økonomiske udvikling i samfundet.
På den måde kan udlejer forsøge at opnå en tidssvarende leje for lejemålet uden at skulle iagttage de formelle krav for gennemførelsen af en egentlig lejeforhøjelse. Det anbefales derfor, at udlejer benytter sig af dette redskab samtidig med, at der i lejekontrakten tages forbehold for også at regulere lejen efter lejelovgivningens regler herom.
Eventuelle arbejdsforpligtelser
Nogle gange aftales det, at lejer undervejs i lejeperioden skal udføre arbejde for udlejer. Det vil typisk være viceværtlignende arbejde.
Det ses ofte i praksis, at udlejer betaler lejer for det udførte arbejde ved at give en lejerabat i den periode, hvor arbejdet pågår.
Det bemærkes i den forbindelse, at de pålagte arbejdsforpligtelser kan nødvendiggøre en skattemæssig behandling heraf.
I tilknytning til lejemålets ophør
Pr. 1. juli 2020 blev det forbudt at tilbyde lejer betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør, jf. lejelovens § 6 a.
Denne regel medfører som udgangspunkt, at udlejer ikke må tilbyde lejer en lejerabat eller lejefrihed i en periode frem mod lejemålets ophør, da det vil kunne betragtes som en betaling fra udlejer, der er i strid med reglen. Det samme gælder en eventuel lejerabat eller lejefrihed, som udlejer tilbyder lejer i en ny bolig.
Det gælder dog ikke i de tilfælde, hvor det er lejer selv, der tilbyder at fraflytte lejemålet mod betaling, eller i de tilfælde, hvor lejemålet allerede er opsagt eller ophævet. Her kan udlejer og lejer gyldigt indgå aftale om perioder med lejerabat eller lejefrihed.
Byrdefulde vilkår
I lejemål omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kap II gælder, at der ikke ved lejeaftalens indgåelse kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejer end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 12.
Vurderingen af, om et vilkår er mere byrdefuldt, afgøres ved en samlet bedømmelse, og et for lejer byrdefuldt vilkår kan således kompenseres af et fordelagtigt vilkår.
En lejerabat eller lejefrihed over en periode vil i princippet også kunne påberåbes af en anden lejer, som ikke har fået tilbudt det samme, hvormed denne lejer har mere byrdefulde vilkår.
Her skal holdes for øje, at sammenligningen foretages med andre lejemål i ejendommen, hvor hovedparten af disse skal have samme lejerabat og lejefrihed, før lejeren kan påberåbe byrdefulde vilkår. Det er dog sjældent tilfældet, at lejerabatter og lejefrihed er den mest udbredte ordning i ejendommen, og derfor er det svært at forestille sig, at nogen lejer skal få medhold i synspunktet om byrdefulde vilkår i forbindelse med lejerabatter og lejefrihed.
Har du spørgsmål til lejerabat i et beboelseslejemål, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i fast ejendom.
(Artiklen har været bragt i magasinet Danske Udlejere, juni 2021)
