Har udlejer pligt til at tåle, at den ene lejer fraflytter og hvem hæfter fremadrettet for huslejebetalinger og fraflytningsomkostninger?
Udlejere står regelmæssigt i en situation, hvor et lejemål er udlejet til to personer, det være sig to venner eller et kærestepar, og hvor det under lejeforholdet viser sig, at den ene lejer ønsker at flytte, f.eks. fordi samlivsforholdet ophører eller fordi den ene ven har fundet sig en kæreste. I dette tilfælde skriver lejerne jævnligt til udlejer, at den ene lejer ønsker at fraflytte, men at den anden gerne vil blive boende.
Det sker også, at lejerne internt aftaler, hvem der skal fortsætte lejemålet, uden at udlejer bliver orienteret herom, eller på anden måde bliver bekendt hermed.
Spørgsmålet er så, hvad en udlejer kan gøre i sådan en situation hvor et lejemål er udlejet til to personer. Har udlejer pligt til at tåle, at den ene lejer fraflytter og hvem hæfter fremadrettet for huslejebetalinger og fraflytningsomkostninger?
Se hvordan CLEMENS kan hjælpe dig med boliglejeret.
Flere lejere på samme lejekontrakt:
Når udlejer indgår en lejeaftale med to eller flere lejere, kan lejerne alene opsige lejeforholdet samlet. Dette skyldes, at der imellem lejerne består et sådant fællesskab, at de, overfor udlejer, må agere som en samlet enhed.
Situationen kan sammenlignes med samejeforhold. Hvor to parter ejer et hus i sameje, kan den ene part ikke sælge huset, uden den anden parts medvirken og accept. Det samme gør sig gældende med opsigelse af lejeforhold hvor et lejemål er udlejet til to personer.
Opsigelse af lejemål med flere lejere
Lejerne skal således overholde musketereden ”En for alle og alle for en”, når det kommer til opsigelse af lejeforholdet.
For en udlejer betyder dette, at lejemålet kun kan opsiges, såfremt alle lejerne har underskrevet opsigelsen, eller såfremt den ene lejer har fået behørig fuldmagt til at opsige lejemålet på de andre lejeres vegne.
Hvor en lejer har fået fuldmagt, indestår denne for opsigelsen, og udlejer vil kunne henholde sig til opsigelsen, medmindre han er i ond tro om fuldmagtsforholdet eller der er tale om en såkaldt stærk ugyldighedsgrund, f.eks. hvis den ene lejer underskriver for de andre lejere, uden deres viden og accept.
Fordelen ved at have flere lejere på lejekontrakten er, at lejerne som udgangspunkt hæfter solidarisk overfor udlejer.
Dette betyder, at udlejer kan kræve alle huslejerestancer og fraflytningsomkostninger betalt af den økonomisk stærkeste lejer – dvs. at udlejer kan kræve at den stærkeste lejer betaler hele udlejers krav.
Hvornår skal udlejer tåle, at en af flere lejere opsiger lejemålet?
Som udlejer er det vigtigt at være opmærksom på, hvorfor en eller flere lejere er fraflyttet lejemålet. Dette skyldes, at der gælder nogle undtagelser til det ovenfor anførte udgangspunkt. Den første undtagelse er hvor lejerne og udlejer indgår en aftale om fraflytningen.
Det står en udlejer frit for konkret at acceptere, at den ene lejer opsiger lejemålet og at den anden lejer fortsætter lejemålet.
Lejerne og udlejer kan frit indgå en sådan aftale, men udlejer er ikke forpligtet til at indgå en sådan aftale med lejerne.
Herudover forekommer det regelmæssigt, at et lejemål er udlejet til to personer, hvor lejekontrakten er indgået imellem en udlejer og et samlevende par, enten et ægtepar eller et ugift par.
Lejeloven indeholder en række bestemmelser, som fastsætter på hvilke vilkår, en udlejer skal tåle, at den ene lejer fraflytter og bliver frigjort fra lejemålets fremtidige forpligtelser.
Bestemmelserne for opsigelse af lejemål med flere lejere fraviger således hovedreglen om en samlet opsigelse af lejemålet.
Ophør af ægteskabet imellem lejerne:
Det følger af lejelovens § 77, at i tilfælde af lejerens separation, skilsmisse eller omstødelse af lejerens ægteskab, har den ene ægtefælle ret til at fortsætte lejeforholdet. Hvem der har ret til at fortsætte lejeforholdet, er en intern sag lejerne imellem.
Idet det kan være ualmindeligt svært for en udlejer at holde sig opdateret på sine lejeres forhold, er det et krav, at udlejer modtager behørig underretning om den ene lejers udtræden af lejeforholdet, som følge af ophøret af lejernes ægteskab.
Udlejer er i den forbindelse berettiget til at få forevist original eller behørigt attesteret kopi af vielsesattesten. Udlejer må endvidere være berettiget til at kræve dokumentation for, hvem af de to ægtefæller, der skal fortsætte lejeforholdet. I hvert fald i det tilfælde hvor begge kontakter udlejer med henblik på at fortsætte lejemålet.
Retsvirkningen af underretningen er, at den solidariske hæftelse imellem lejerne ophører. Den udtrædende lejer bliver ved underretningen frigjort for alle fremtidige ydelser.
Krav, der er opstået forinden underretningen, er stadig omfattet af den solidariske hæftelse og udlejer kan således fortsat kræve eksisterende restancer indfriet af begge lejere, når et lejemål er udlejet til to personer.
Udlejer kan ikke modsætte sig lejerskiftet
Som udlejer skal man her være opmærksom på, at der er tale om en ret til at fortsætte lejekontrakten og ikke en ret til at indgå en ny lejeaftale. Udlejer kan ikke modsætte sig lejerskiftet, og lejeforholdet fortsættes med eventuelle eksisterende restancer.
Når en udlejer står i den ovenfor beskrevne situation, bør han lave en påtegning på lejekontrakten om, at det nu er den fortsættende lejer, der alene er lejer af lejemålet.
I tillæg til det ovenstående skal det bemærkes, at bestemmelsen i § 77 finder anvendelse, uanset om kun den ene eller begge ægtefæller står på lejekontrakten.
Hvor ægteskabet ikke ophører, men den ene lejer forlader sin ægtefælle (den anden lejer), har den efterladte ægtefælle ret til at fortsætte lejeforholdet. Dette følger af lejelovens § 78.
Ophør af samlivsforholdet imellem ugifte samlevende lejere:
Lejelovens § 77a tillægger ugifte samlevende rettigheder som minder om ægtefællernes.
I § 77a er det således bestemt, at såfremt lejere, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af lejerne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig.
Bestemmelsen kan alene anvendes når følgende betingelser er opfyldt:
- At lejemål er udlejet til to personer der har haft fælles husstand i mindst to år.
Det er ikke et krav, at lejerne sammen har beboet lejemålet i 2 år, men de skal, hvis ikke dette er tilfældet, kunne dokumentere, at de har haft fælles husstand et andet sted i perioden på samlet mindst 2 år.
- Lejernes samliv skal ophøre.
Det er et krav, at et gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold ophæves igennem den ene lejers fraflytning. Helt konkret betyder dette, at der skal bestå et egentligt ”kæresteforhold” mellem lejerne. At to lejere har boet sammen i 2 år, er således ikke tilstrækkeligt.
Den fortsættende lejer skal dokumentere sin ret til at fortsætte lejemålet over for udlejer – f.eks. ved at fremvise en dom eller en skriftlig aftale herom.
Lejelovens § 77a gælder, uanset om lejemålet er udlejet til en eller begge parter. Hvor begge parter står på lejekontrakten, bør udlejer lave en påtegning på lejekontrakten om, at det nu er den fortsættende lejer, der alene er lejer af lejemålet.
Som ovenfor under afsnittet om ægtefæller, er der tale om en ret for lejerne og udlejer har således pligt til at tåle dette, når et lejemål er udlejet til to personer. Den solidariske hæftelse imellem lejerne ophører og udlejer kan alene rette fremtidige krav mod den fortsættende lejer.
Krav på restancer fra tiden før udtræden kan udlejer stadig rette imod begge lejere, ved psigelse af lejemål med flere lejere.
Hvad er udlejers reaktionsmuligheder, når den ene lejer fraflytter?
Hvis den ene lejer flytter, og de ovenfor beskrevne undtagelser ikke finder anvendelse, kan en udlejer i medfør af lejelovens § 93, stk. 1, litra d ophæve lejeforholdet.
Udlejer er i medfør af lejelovens § 93, stk. 1, litra d, tillagt en adgang til at ophæve lejeforholdet i det tilfælde, hvor en lejer fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.
Dette gør sig gældende hvad enten alle eller en del af lejerne fraflytter lejemålet.
I en situation hvor udlejer først opdager, at en af flere af lejerne er fraflyttet lejemålet, efter dette er ophævet/opsagt, kan udlejer stadig henholde sig til den fraflyttede lejer for eventuelle tilgodehavende, det være sig fraflytningsomkostninger eller huslejerestancer.
Den solidariske hæftelse ophører ikke ved fraflytning og en fraflyttet lejer kan ikke ved en intern aftale lejerne imellem, træde tilbage fra sin hæftelse. Dette gælder uanset, om en lejer kan dokumentere at være fraflyttet og at udlejers krav alene vedrører husleje m.v. efter fraflytningen.
Har du spørgsmål vedrørende nærværende artikel eller lejemål der er lejet ud til to personer, er du velkommen til at kontakte CLEMENS specialister i fast ejendom.
Artiklen er bragt i Magasinet Danske Udlejere i marts 2020
