….og hvad gør udlejer, når udlejer alligevel ikke ønsker at udleje lejemålet til lejer?
Udlejer har annonceret et ledigt lejemål. Der er kommet en henvendelse fra en mulig lejer, som også har været ude at se lejemålet. Lejer meddeler, at man gerne vil have lejemålet, og udlejer går i gang med at oprette en lejekontrakt. Alt er i skønneste orden. Men pludselig begynder lejer at komme med kritiske spørgsmål, og udlejer er ikke længere sikker på, at det er en god ide, at lejer får lejemålet.
Hvad kan udlejer gøre?
Denne artikel ser nærmere på, hvad udlejers muligheder er, hvis der er tale om et lejemål, som er reguleret af lejeloven, og hvis udlejer alligevel ikke vil udleje til den lejer, man ellers havde dialog med.
Få rådgivning til boliglejeret.
Lejelovens fravigelighed
Indledningsvist skal man huske, at lejelovens bestemmelser om indgåelse af lejekontrakter, jf. § 18, ikke kan fraviges til skade for lejere. Det betyder, at hvis der aftales et vilkår, som strider imod en ufravigelig bestemmelse i lejeloven, så kan vilkåret ikke fastholdes, hvis der opstår en tvist med lejer, og vilkåret bliver derfor ugyldigt.
Et ugyldigt vilkår kan også ved en konkret vurdering være en så væsentlig og uadskillelig del af lejeaftalen, at lejeaftalen i det hele er ugyldig. Det ses dog ikke så ofte.
Lejelovens beskyttelse af lejer betyder, at udlejer skal være opmærksom på, hvad der skrives i lejekontrakten, og selvfølgelig på, hvornår en lejeaftale anses for indgået, således at udlejer bliver underlagt lejelovens bestemmelser i forhold til lejer.
Lejelovens krav til lejekontrakten
Det følger af lejelovens § 11, at lejekontrakter skal være skriftlige, hvis en af parterne kræver det. Det betyder omvendt, at det som udgangspunkt ikke er et krav, at aftalen skal udfærdiges skriftligt.
En lejeaftale kan også indgås mundtligt eller stiltiende. En stiltiende lejeaftale kan for eksempel være indgået ved, at udlejeren overdrager nøglerne til en lejlighed til lejeren og efterfølgende opkræver husleje fra lejer, som lejer betaler.
Fremsætter en af parterne krav om skriftlig lejeaftale, er begge parter forpligtet til at medvirke til udarbejdelse af en skriftlig lejeaftale indenfor rimelig tid. Der er ingen frist for, hvornår kravet om en skriftlig lejekontrakt kan fremsættes, så det kan også ske efter, at lejeforholdet egentlig er trådt i kraft.
Der er ingen sanktioner tilknyttet for misligholdelse af bestemmelsen i lejeloven om at udarbejde en skriftlig lejekontrakt, hvis en part kræver det. Der kan dog være afledte konsekvenser, såsom erstatning for tab som følge af den manglende skriftlighed. Det kunne for eksempel være tab af offentlig støtte som boligstøtte, som lejeren ikke har fået i en periode som følge af den manglende skriftlige lejeaftale.
Forudsætningen for, at en part kan kræve udarbejdet en skriftlig lejekontrakt er dog, at der er indgået eller samtidig indgås aftale om leje af et lejemål.
Hvornår er der indgået en bindende lejeaftale?
En lejeaftale kan indgås stiltiende, mundtligt eller skriftligt.
Som anført i foranstående afsnit, kan en stiltiende lejeaftale for eksempel være indgået ved, at udlejeren overdrager nøglerne til en lejlighed til lejeren og efterfølgende opkræver husleje fra lejer. I så fald vil aftalen være kommet i stand på det tidspunkt, hvor udlejer overdrager nøglerne til lejer.
En mundtlig aftale indgås i princippet tilsvarende en skriftlig aftale med den undtagelse, at den ikke skrives ned, og den er lige så bindende for parterne. Forudsætningen for den mundtlige aftale er, at begge parter overholder det, der er aftalt. Det kan udlejer ikke på forhånd vide, om lejer er indstillet på, medmindre der er tale om en lejer, som udlejer kender og kender godt. Ellers er det netop den mundtlige aftales svaghed, at man ikke kan dokumentere, hvad der er aftalt.
Lejeloven regulerer ikke, hvornår en mundtlig eller skriftlig aftale anses for indgået. Det reguleres i stedet i aftaleloven.
Af aftalelovens §§ 1-9 følger, at en aftale kommer i stand ved et løfte fra den ene part, som accepteres af den anden part.
Det betyder, at hvis udlejer har fremsat tilbud til lejer om at leje lejemålet – enten mundtligt eller skriftligt – og lejer accepterer på tilsvarende måde (mundtligt eller skriftligt), så er der indgået en lejeaftale.
Lejer er som udgangspunkt forpligtet til at meddele accept på samme måde, som man har modtaget et tilbud, så hvis tilbuddet er fremsat skriftligt, er udgangspunktet også, at der skal meddeles skriftlig accept.
Spørgsmålet bliver så, hvornår der er fremsat et bindende tilbud fra udlejer, som kan skabe en bindende lejeaftale ved lejers accept.
Der er 5 betingelser, som i henhold til aftaleloven skal være opfyldt, hvis udlejer skal anses for at have fremsat tilbud til lejer om lejemålet. De er:
a. Tilkendegivelsen skal indebære, at udlejer påtager sig en byrde, som sædvanligvis vil være levering af lejemålet.
b. Tilkendegivelsen skal i sit indhold være så bestemt, at det er muligt at afgøre, hvad der loves, herunder hvilke betingelser der skal være opfyldt, for at løftet kan gøres gældende. De væsentlige vilkår i aftalen skal altså være på plads, men der behøver ikke være taget stilling til alle detaljer. Det gælder både, hvis aftalen indgås mundtligt og skriftligt, men det er lettest at opfylde skriftligt.
c. Tilkendegivelsen skal være udtryk for en beslutning fra udlejers side. Lakmusprøven på, om der er truffet en løftebegrundende beslutning, er ofte, om lejer kan bringe aftalen i stand ved et simpelt »ja tak« eller en underskrift på lejeaftalen.
d. Udlejer skal forpligte sig ved selve tilkendegivelsen. Heri ligger navnlig, at tilkendegivelsen skal være afgivet overfor den tiltænkte adressat eller overfor nogen, som kan modtage det pågældende løfte på adressatens vegne, f.eks. en fuldmægtig. Det er ikke på samme måde forpligtende for udlejer at sige til en tredjepart, at man agter at tilbyde et bestemt lejemål til lejer.
e. Tilkendegivelsen skal have et sådant indhold, at der er grund til at lade den få virkning som løfte. Dette kan udtrykkes således, at et løfte skal have såkaldt »retshandelsegenskab«.
Samlet kan man altså sige, at for at afgøre, om en erklæring har karakter af et tilbud, skal en accept fra tilbudsmodtageren være tilstrækkelig til at bringe en aftale i stand.
Hvis lejer accepterer tilbuddet om aftalen, bliver der indgået en bindende lejeaftale ved accepten.
Hvad skal udlejer gøre, hvis tilbud om en lejeaftale fortrydes?
Som nævnt i indledningen, kan udlejer komme i den situation, at man fortryder at have tilbudt et lejemål til en lejer. Hvis det sker, skal man være opmærksom på, at tilbuddet om at ville udleje lejemålet til lejer anses for afgivet, når der er gjort tiltag til at bringe det til lejers kendskab, det vil sige, f.eks. når et mundtligt løfte udtales, og når et skriftligt løfte i form af et brev lægges i en postkasse eller afleveres på posthuset. En mail er afgivet i og med, at afsenderen trykker »send« til adressatens e-mailadresse.
Udgangspunktet er, at afgivelsen af tilbuddet om lejemålet skal være udslag af afgiverens vilje. Afgivelsen skal med andre ord være »villet«, og udlejer bliver altså ikke forpligtet af at udfærdige et tilbud, som man undlader at afsende, fordi man vil overveje det nærmere og derfor opbevarer det i en skrivebordsskuffe eller i udbakken i sit mailprogram.
Det betyder, at der først er fremsat et bindende tilbud til lejer om lejemålet, når udlejer enten har mundtligt sagt tilbuddet til lejer eller har sendt lejer udkastet til lejekontrakten.
Såfremt udlejer efterfølgende fortryder at have tilbudt lejer lejemålet, må udlejer tilbagekalde tilbuddet.
Det følger af aftalelovens bestemmelser, at tilbud eller svar som tilbagekaldes, bortfalder, hvis tilbagekaldelsen kommer frem til den anden part forinden eller samtidig med, at tilbuddet eller svaret kommer til partens kendskab.
For at kunne afværge, at der opstår en bindende aftale, må udlejer altså sørge for at tilbagekalde det fremsendte eller sagte senest samtidig med, at lejer læser eller hører det. Det er i praksis vanskeligt at vide, hvornår det sker, hvis en skriftlig aftale er sendt pr. brev eller mail, så derfor må tilbagekaldelsen i praksis ske senest, når lejer modtager det fremsendte.
Hvad der kræves, for at en tilbagekaldelse i øvrigt kan siges at være kommet frem til lejeren, afhænger i høj grad af de konkrete forhold. Man kan som almindelig regel sige, at tilbagekaldelsen skal være nået frem så betids, at lejer under normale forhold vil have haft lejlighed til at gøre sig bekendt med indholdet inden accept af aftalen.
CLEMENS anbefaler
Hvis en part ikke medvirker til skriftlig udfærdigelse af en lejeaftale i henhold til lejelovens bestemmelser, skyldes det oftest uenighed om aftalens indhold. Den part, der hævder at have rettigheder, som afviger fra lejelovens udgangspunkt, har bevisbyrden for, at det forholder sig sådan. Kan man ikke dokumentere det, falder aftalen tilbage på lejelovens udgangspunkter. Det gælder, uanset om fravigelsen er til gavn for udlejeren eller lejeren. Det anbefales derfor altid, at en aftale om leje udfærdiges skriftligt for derved at sikre bevis for aftalens indhold. Dog skal man tænke aftalevilkårene godt igennem, inden aftalen fremsendes til lejer, idet det er svært at nå at tilbagekalde et allerede fremsendt tilbud om et lejemål.
Har du spørgsmål vedrørende nærværende artikel eller lejekontrakter og lejere i øvrigt, er du velkommen til at kontakte CLEMENS specialister i fast ejendom.
(Artiklen har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, februar 2023)
