Når et lejemål opsiges eller ophæves, fastlægges samtidig et fraflytningstidspunkt. Normalt fraflytter lejer til tiden, og nogle gange endda før tid, men hvad gør man hvis lejer ikke fraflytter?
(Læs også denne artikel om forskellen på opsigelse og en ophævelse af erhvervslejemål)
Der kan være mange grunde til, at lejer ikke fraflytter lejemålet på trods af opsigelse eller ophævelse, men fraflytter lejer ikke frivilligt, må man få fogeden til at hjælpe med at udsætte lejer. I denne artikel beskrives kort, hvorledes en udsættelsesforretning gennemføres hvis lejer ikke fraflytter.
Skal du bruge hjælp? Se vores side for boliglejeret, hvor du kan se, hvordan vi kan hjælpe dig.
Fogedretten må træde til
Nægter lejer at fraflytte lejemålet, er der kun én ting at gøre: Lejer må udsættes med fogedens hjælp ved en umiddelbar fogedforretning.
Udsættelsessagen indledes ved, at udlejer eller dennes advokat anmoder fogedretten om at udsætte lejer af det pågældende lejemål. Anmodningen kaldes sædvanligvis en udsættelsesrekvisition. Uanset det kringlede navn er der tale om et relativt simpelt dokument, hvor der kort redegøres for baggrund for opsigelsen eller ophævelsen, og hvem der skal udsættes af hvad. Sammen med anmodningen fremlægges kopi af lejekontrakten, et eventuelt påkrav samt opsigelsen eller ophævelsen.
For at imødegå lejers indsigelse om, at lejer ikke har modtaget udlejers påkrav, opsigelse eller ophævelse, bør man for en god ordens skyld også fremlægge en kopi af postvæsenets kvittering for, at påkrav, opsigelse og ophævelse er kommet frem til lejer.
Samtidig med anmodningens indlevering skal der betales 300 kr. i retsafgift.
Fogedretten gennemgår anmodningen
Når fogedretten har modtaget anmodningen, gennemgår de den og undersøger, om de formelle betingelser for at opsige eller ophæve lejemålet er opfyldt, ligesom fogedretten undersøger, om anmodningen indeholder de nødvendige oplysninger om sagens parter og lejemålet.
Vurderer fogedretten, at de formelle krav til lejemålets opsigelse eller ophævelse ikke er opfyldt, vil sagen blive afvist.
Fogedretsmødet
Fogedretterne behandler udsættelsessagerne lidt forskelligt, og overordnet set bruger fogedretterne to forskellige procedurer i forbindelse med en udsættelse.
Model 1
Hovedparten af fogedretterne i Danmark afholder et indledende fogedretsmøde, hvor lejer får mulighed for at komme med bemærkninger til sagen og eventuelt gøre indsigelse mod opsigelsen og/eller ophævelsen.
Afvises sagen ikke, får lejer normalt en yderligere frist på 14 dage til at fraflytte lejemålet.
Hvis lejer ikke fraflytter inden for fristen, anmodes fogedretten om at udsætte lejer fysisk, hvorefter fogedretten indkalder til en udsættelsesforretning med henblik på lejers udsættelse af lejemålet.
Model 2
I andre fogedretter springer man det indledende møde i fogedretten over. I stedet for gennemføres fogedretsmødet på adressen, og såfremt lejer ikke kommer med nogle valide indsigelser mod opsigelsen eller ophævelsen, vil fogedretten udsætte lejer af lejemålet med det samme.
Denne fremgangsmåde er hurtigere, da man sparer et møde i fogedretten. Omvendt er der også risiko for, at udlejer forgæves afholder udgifter til låsesmed og flyttefolk, hvis lejer får afværget udsættelsen.
Udsættelsesforretningen
Fogedretten fastsætter tidspunktet for udsættelsesforretningen, og til brug for fogedforretningens gennemførelse skal udlejer sørge for, at der deltager en låsesmed, der kan give adgang til lejemålet og skifte låsen.
Derudover skal der deltage en flyttemand, der kan hjælpe med at opbevare lejerens ejendele, hvis det vurderes, at de er værdi. I mange retskredse er nogle bestemte flyttefolk berettiget til på vegne af politiet at vurdere, om lejerens ejendele skal tages i varetægt.
Almindeligt indbo mv., der er uden nogen handelsværdi, må udlejer sørge for at smide ud som led i istandsættelsen af lejemålet. Udgifterne til at fjerne lejers indbo kan kræves refunderet af lejer.
Aftaler med lejer
Hvis lejer er til stede under fogedforretningen, har lejer nogle gange en forventning om, at situationen kan reddes ved betaling af restancen under udsættelsesforretningen. Eftersom lejemålet er bragt til ophør, har lejer ikke ret til at beholde lejemålet, og hvis udlejer fastholder udsættelsen, skal den gennemføres. Imidlertid er der ikke noget til hinder for, at man aftaler med lejer, at denne kan blive boende, men det er helt op til udlejer.
I andre tilfælde hvor lejer er hjemme i forbindelse med udsættelsen, kan man være ude for, at vedkommende står med alle sine ejendele i poser og papkasser – muligvis i håbet om, at lejemålet kan reddes. Er det tilfældet, kan man nogle gange fristes til at give lejer en kort frist til at få afhentet og flyttet de sidste ting.
Vil man være imødekommende over for lejer, skal man dog sikre sig, at lejer formelt er sat ud af lejemålet, hvilket vil sige, at låsen er skiftet, og lejer ikke længere kan råde over lejemålet. Aftalen kan så lyde på, at lejer på et bestemt tidspunkt eller efter nærmere aftale med udlejer eller dennes vicevært kan få lov til at hente sine ejendele.
Får lejer lov til at blive i lejemålet/disponere over lejemålet, risikerer udlejer, at lejer på ny nægter at flytte, og i så fald skal man igen have fat i fogedretten for at få lejer sat ud. Derfor skal man være meget varsom med at indgå sådanne aftaler.
Har du spørgsmål vedrørende nærværende artikel eller til en lejer der ikke fraflytter et lejemål, er du velkommen til at kontakte CLEMENS specialister i boliglejeret.
