Skal en sag indbringes for huslejenævnet eller boligretten?
Når en lejer fraflytter, vil der være et flytteopgør. Udlejer vil således efter fraflytningen opgøre et krav på istandsættelsesudgifter og skyldig leje m.v. Heri vil udlejer naturligvis fradrage eventuelt indbetalt depositum og forudbetalt leje.
Ofte vil dette flytteopgør medføre, at udlejer har et tilgodehavende hos lejer. Emnet for denne artikel er, hvad udlejer gør, hvis lejer ikke betaler.
Når lejer ikke betaler, vil det enten skyldes, at lejer har indsigelser mod kravet eller, at lejer blot ikke reagerer.
Her kan du læse mere om, hvordan vi kan hjælpe dig i forbindelse med boliglejeret.
Lejer har indsigelser mod kravet
Hvis lejer har indsigelser mod kravet, er udgangspunktet, at udlejer skal indbringe sagen for huslejenævnet, jf. lejelovens § 190.
Udlejer har selvfølgelig kun en interesse i at starte en sådan sag, hvis udlejer har et krav mod lejer. Hvis flytteopgørelsen indebærer, at lejer skal have penge tilbage, fordi udlejers krav kan dækkes af depositum og eventuelt forudbetalt leje, har udlejer ikke umiddelbart nogen interesse i at starte en sag. I så fald kan lejeren naturligvis indbringe sagen for huslejenævnet, hvor udlejer nærmere må redegøre for sit krav.
Har udlejer et krav mod lejer, som lejer har indsigelser imod, og vælger udlejer at indbringe sagen direkte for boligretten i stedet for at indbringe sagen for huslejenævnet, vil sagen som udgangspunkt blive afvist af boligretten. I hvert fald, hvis lejer gør gældende, at sagen skal afvises, men retten vil formentlig også ex officio (af sig selv/på embeds vegne) kunne vælge at afvise sagen. Der er en efterhånden righoldig praksis, hvor en udlejer har indbragt et fraflytningskrav direkte for boligretten, og hvor domstolene har afvist sagen under henvisning til, at huslejenævnet er 1. instans i sådanne sager.
Der vil dog være situationer, hvor en del af udlejers krav vedrører forhold, som huslejenævnet ikke har kompetence til at tage stilling til. Det kan f.eks. være, hvis lejer har ophævet lejemålet i en situation, hvor udlejer ikke er enig i, at lejemålet kan ophæves. Hvis lejer i den situation ikke betaler husleje i en sædvanlig opsigelsesperiode, vil udlejers fraflytningskrav indeholde et eller flere beløb vedrørende manglende lejebetaling.
Huslejenævnet er ikke tillagt kompetence til at tage stilling til, hvorvidt en ophævelse af et lejemål er berettiget eller ej. Huslejenævnet vil derfor heller ikke kunne tage stilling til berettigelsen af udlejers krav på husleje i en sædvanlig opsigelsesperiode. Udlejers fraflytningskrav kan i den situation også – udover kravet på leje i en opsigelsesperiode – indeholde krav vedrørende manglende istandsættelse. Her opstår spørgsmålet så, om udlejer er forpligtet til at indbringe sagen for huslejenævnet, selvom nævnet ikke kan tage stilling til hele udlejers krav.
Højesteret har i en nylig afsagt dom den 21. september 2022 (Sag BS-6570/2022-HJR) behandlet denne problemstilling. Det var lejeren, der havde indbragt sagen direkte for boligretten, og udlejer påstod sagen afvist under henvisning til, at sagen skulle behandles af huslejenævnet først. Heri fik udlejer ikke medhold.
Udlejers krav mod lejer bestod af to dele: Et krav på istandsættelse af lejemålet på kr. 29.162,50 samt en lejerestance på kr. 37.719,62. Lejer mente ikke, at han skulle betale lejerestancen, idet lejer havde ophævet lejemålet. Sagens problemstilling var dog ikke, hvad lejer skulle betale, men om sagen kunne starte i boligretten, eller om den skulle være startet i huslejenævnet. Højesteret gav lejer medhold med følgende begrundelse:
”En væsentlig del af parternes tvist (spørgsmålet om lejerestance) kunne efter det anførte ikke være indbragt for huslejenævnet og kunne som følge heraf være indbragt direkte for boligretten. L har som lejer ønsket at indbringe den samlede tvist for boligretten. Under disse omstændigheder finder Højesteret, at L har krav på, at boligretten tager hans påstand om betaling under pådømmelse.”
På den baggrund må det konkluderes, at hvis den væsentligste del af udlejers krav – dvs. beløbsmæssigt mere end halvdelen – vedrører en problemstilling, som huslejenævnet ikke kan tage stilling til, så kan udlejer eller lejer vælge at indbringe sagen i sin helhed direkte for boligretten.
Det kan dog mange gange være svært især for ikke-jurister at vurdere, hvad huslejenævnet kan og ikke kan tage stilling til. Derfor vil anbefalingen stadig være, at hvis lejer har indsigelser mod udlejers krav, så bør sagen starte i huslejenævnet.
Lejer har ikke reageret på udlejers krav
Hvis lejer ikke reagerer og ikke er fremkommet med indsigelser mod kravet, må udlejer som udgangspunkt kunne lægge til grund, at lejer ikke har indsigelser. I den situation kan udlejer indbringe sagen direkte for boliglejeretten.
Hvis kravet ikke overstiger kr. 100.000, vil sagen kunne indbringes for fogedretten som et såkaldt ”betalingspåkrav”. Dette er en forsimplet proces, der har til formål at gøre det lettere for kreditorer at inddrive krav, der ikke er indsigelser imod, og der ikke forventes at komme indsigelser imod. Der bruges en særlig blanket til den type sager. Blanketten findes på https://domstol.dk/selvbetjening/blanketter-og-vejledninger/betalingspaakrav/ hvor der også findes en vejledning om betalingspåkrav.
Udlejer kan dog også vælge at udtage stævning i sagen, selvom kravet er under kr. 100.000, men som regel vil man dog bruge reglerne om betalingspåkrav.
Reagerer lejer ikke på betalingspåkravet, vil fogedretten give det en påtegning om, at betalingspåkravet har virkning som en dom. Betalingspåkravet kan herefter bruges som grundlag for tvangsfuldbyrdelse overfor lejer, dvs. at der kan gøres udlæg i lejers ejendele, hvis lejer stadig ikke betaler.
Har udlejer udtaget stævning, og indleverer lejer ikke et svarskrift, bliver lejer dømt i overensstemmelse med udlejers påstand. Dommen kan herefter bruges som grundlag for tvangsfuldbyrdelse.
Når man indbringer en sag for fogedretten efter reglerne om betalingspåkrav, skal man tage stilling til, om sagen skal overgå til civilretten (herunder boligretten), hvis skyldner (lejer) har indsigelser. Har man som kreditor/udlejer sagt ”ja” til det, vil sagen blive sendt til boligretten, hvis lejer (nu) gør indsigelse mod kravet. Dette vil som ovenfor nævnt som udgangspunkt medføre, at boligretten afviser sagen med den begrundelse, at sagen skal starte i huslejenævnet.
Udlejer bør derfor sætte kryds i ”nej” i forhold til, om sagen skal overgå til civilretten, hvis der kommer indsigelser i en sag efter reglerne om betalingspåkrav. Og herefter bør udlejer så indbringe sagen for huslejenævnet.
Har udlejer udtaget stævning mod lejer, eller sat kryds i ”ja” i betalingspåkravsblanketten til, at sagen skal overgå til civilretten/boligretten, må det som nævnt forventes, at boligretten afviser sagen. Hvis lejer i mellemtiden har fået en advokat til at varetage sagen, vil det rejse spørgsmålet om, hvorvidt udlejer skal betale sagsomkostninger til lejers advokat.
Dette må efter min opfattelse afvises, da det jo er lejer, som har været årsag til, at sagen er endt ved boliglejeretten pga. lejers manglende reaktion på udlejers fraflytningskrav.
Heroverfor vil lejer eller dennes advokat muligvis anføre, at udlejer jo blot kunne have startet med at anlægge sagen ved huslejenævnet. Dette synspunkt må dog også afvises, da huslejenævnet er et såkaldt ”tvistighedsnævn”. Hvis lejer ikke har reageret på udlejers krav, må udlejer kunne gå ud fra, at der ikke er nogen indsigelser eller uenigheder, og derfor vil der heller ikke være nogen tvist/uoverensstemmelse, som huslejenævnet kan tage stilling til. I den situation vil udlejer derfor formentlig risikere, at huslejenævnet afviser en sådan sag, hvis den indbringes for huslejenævnet.
Hvis udlejer har en advokat til at varetage sagen for sig, vil der også være et spørgsmål om, hvorvidt lejer skal betale sagsomkostninger til udlejer. Det skal lejer efter min opfattelse.
Har udlejer selv anlagt sagen, vil udlejer som udgangspunkt ikke blive tilkendt sagsomkostninger, da han er såkaldt ”selvmøder”. Dog bør lejer pålægges at betale de gebyrer, som udlejer har betalt til fogedretten vedrørende et betalingspåkrav eller den retsafgift, som udlejer har betalt i forbindelse med udtagelse af en stævning.
Opsummerende må anbefalingen dog være, at hvis udlejer er i tvivl om, hvorvidt sagen skal starte i huslejenævnet eller i boligretten, så start i huslejenævnet.
Har du spørgsmål vedrørende nærværende artikel eller flytteopgør i erhvervslejeforhold i øvrigt, er du velkommen til at kontakte CLEMENS specialister i fast ejendom.
(Artiklen har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, november 2022)
