Det kan med tiden blive nødvendigt ikke blot at foretage løbende reparationer på en udlejningsejendom, men også at gennemføre en større modernisering af ejendommen.
Men hvad skal udlejer være opmærksom på, når ejendommen skal gennemgå en renovering eller modernisering?
Når udlejer vil udføre arbejder på en udlejningsejendom, så skal udlejer være opmærksom på, at selvom arbejdet er lovligt i relation til byggelovgivningen og eventuelle andre byggeforskrifter, så er det ikke sikkert, at udlejer i forholdet til lejer(ne) har en ret til at gennemføre de påtænkte arbejder.
Om udlejer har en ret til at udføre arbejderne i lejeforholdet med lejer(ne) afhænger af udlejers ændringsret, og om udlejer fx har varslet adgang i overensstemmelse med reglerne i lejeloven og erhvervslejeloven.
Varsel vedrørende arbejder i det lejede
Lejelovens § 102 og erhvervslejelovens § 25 hjemler, at udlejer eller udlejers stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.
Udlejer kan således få adgang til det lejede, når udlejer skal udføre arbejder. Dette skal dog som klar hovedregel ske efter et forudgående varsel til lejer om arbejdets iværksættelse. Er der tale om uopsættelige reparationer (fx et sprunget vandrør) i det lejede, kan udlejer dog altid få adgang uden at varsle dette, så udlejer kan udføre den nødvendige reparation.
I boliglejemål skal udlejer varsle iværksættelse af arbejdet med enten 6 uger eller 3 måneder, hvor det relevante varsel afhænger af, om arbejdet er til væsentlig ulempe for lejer eller ej, jf. lejelovens § 103. Udlejer skal således kun varsle med 6 uger, hvis udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejer.
Hvorvidt der er tale om arbejder, som er til væsentlig ulempe for lejer, afhænger bl.a. af arbejdets karakter og omfang, herunder i hvilket omfang og hvor lang tid, arbejderne påvirker lejers brugsret til det lejede.
I erhvervslejemål skal udlejer skriftligt varsle iværksættelse af arbejdet med 8 uger, hvor der ved beregning af denne frist ses bort fra juli måned, jf. erhvervslejelovens § 27, stk. 1 og 2.
Læs også vores uddybende artikel om varsling af arbejder i erhvervslejemål.
Af erhvervslejelovens § 27, stk. 3, fremgår det, at erhvervslejelovens § 27, stk. 1 og 2, også finder anvendelse på arbejder uden for det lejede, hvis arbejderne indebærer hindringer eller væsentlig ulempe for lejers adgang til eller brug af det lejede under eller efter arbejdernes gennemførelse, dvs. at udlejer også her skriftligt skal varsle iværksættelse af arbejdet med 8 uger, hvor der ses bort fra juli måned ved beregning af fristen.
I lejeloven er der ikke en tilsvarende bestemmelse, men hvis udlejer skal udføre arbejder uden for det lejede, og arbejderne medfører gener for boliglejerne, skal udlejer formentlig også varsle i overensstemmelse med reglerne i lejelovens § 103.
Hvis udlejer ikke får varslet i overensstemmelse med reglerne, så kan det få store (økonomiske) konsekvenser for udlejer, idet lejer i så fald ikke er forpligtet til at give adgang til det lejede.
Det betyder, at udlejer så må varsle på ny med henblik på at få adgang til det lejede, uanset at dette måtte medføre ulemper for udlejer, f.eks. i form af at en entreprenør, som udlejer allerede har indgået en aftale med, ikke kan igangsætte arbejdet som aftalt.
Forbedringer og lejeforhøjelse
Såfremt udlejer også overfor lejer(ne) har en ret til at udføre arbejderne på ejendommen, så skal udlejer overveje, om arbejdet berettiger udlejer til at forhøje lejen, som lejer(ne) betaler, fordi arbejdet er en forbedring af ejendommen.
Det er dog ikke enhver renovering, som (lejeretligt) medfører en forbedring af ejendommen og det lejede. Hvis det ikke er tilfældet, så kan udlejer overveje, om det økonomisk giver mening af udvide projektet, således at det medfører en forbedring, der i henhold til lejeloven eller erhvervslejeloven berettiger udlejer til at varsle en lejeforhøjelse. Dette gælder særligt, hvor udlejer allerede har sådanne forbedringsarbejder planlagt for ejendommen. I lejeretlig henseende skelnes mellem, om renoveringen er almindeligt vedligehold, eller om der reelt er tale om en forbedring af ejendommen og det lejede.
Der findes ikke en udtømmende liste over forbedringer, som automatisk vil forøge det lejedes (brugs)værdi, men lejelovens § 127, stk. 1, som er en ny bestemmelse, der anses for at kodificere gældende ret, definerer forbedringsbegrebet som følgende: ”Ved forbedringer forstås foranstaltninger eller installationer, der forøger det lejedes værdi, eller foranstaltninger, som er påbudt ved lov eller offentlige forskrifter, når disse ikke er omfattet af udlejerens vedligeholdelsespligt.”.
Det påtænkte arbejde skal således tilføje det lejede en øget brugsværdi, som lejer ikke har krav på efter retsforholdet (det lejede skal tilføjes noget ”nyt”). Hvis arbejdet er nødvendigt for at opretholde en allerede etableret tilstand, vil arbejdet som udgangspunkt betragtes som vedligeholdelsesforanstaltninger, og her vil udlejer ikke være berettiget til at forhøje lejen.
Øget brugsværdi kan fx opstå, når ejendommen eller det enkelte lejemål tilføres nye egenskaber eller kvaliteter, som øger værdien for lejer ved enten øget funktionalitet eller komfort, eller arbejdet medfører, at lejers omkostninger, fx forbrugsudgifter, nedsættes.
Det er ikke et krav, at forbedringen har direkte tilknytning til et enkelt lejemål, idet forbedringen kan være generel for alle lejere på ejendommen, og det er derfor heller ikke en betingelse, at lejer faktisk får nytte af forbedringen.
Som konkrete eksempler kan f.eks. nævnes etablering af en elevator i ejendommen eller etablering af altaner på ejendommen.
Hvis der er tale om en forbedring af det lejede, kan udlejer som anført ovenfor forhøje lejen. Lejen kan forhøjes med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes (brugs)værdi, og lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.
Lejeforhøjelsen skal varsles overfor lejer(ne).
De centrale bestemmelser vedrørende forhøjelse af lejen som følge af forbedringer, herunder reglerne om varsling, findes i lejelovens §§ 128-131 og erhvervslejelovens §§ 31-32.
Derudover skal udlejer være særlig opmærksom på de regler, herunder varslingsregler, der gælder for nogle boligejendomme.
Bl.a. skal der i nogle ejendomme varsles iværksættelse af arbejderne og evt. tilbud om anden bolig, ligesom der gælder særlige forpligtelser for udlejer, hvor forbedringsarbejderne medfører lejeforhøjelser udover bestemte beløbsgrænser. Derudover kan der også være en beboerrepræsentation, der skal inddrages, ligesom huslejenævnet i nogle tilfælde skal involveres.
Hvad udlejer nærmere skal være opmærksom på, når lejeforhøjelsen skal beregnes, gennemgås ikke i det følgende, idet dette behandles i Danske Udlejeres magasin, der udkommer til december 2025.
Valg af entrepriseform
Når udlejer har besluttet, at ejendommen skal ændres, og udlejer er berettiget hertil, jf. ovenfor, skal projektet planlægges. I første omgang skal det overvejes hvilken entrepriseform der skal anvendes; totalentreprise, hovedentreprise eller fagentreprise. Alle tre entrepriseformer har fordele og ulemper.
Ved totalentreprise har udlejer alene én aftalepart at forholde sig til, nemlig totalentreprenøren. Det er således denne, som påtager sig ansvaret for både udførelsen og projekteringen. At udlejer alene har én aftalepart at henholde sig til medfører også, at der i tilfælde af eventuelle tvister, alene er én som krav skal rettes mod. Det er herefter op til totalentreprenøren at videreføre eventuelle krav ned i kæden til f.eks. underentreprenører. Det betyder omvendt, at entreprisen sædvanligvis er lidt dyrere, da totalentreprenører sædvanligvis beregner sig et tillæg for at styre og koordinere samtlige arbejder mellem de forskellige underentreprenører.
Vælger udlejer i stedet hovedentreprise, så er det hovedentreprenøren, som har ansvaret for selve udførelsen, mens udlejers tekniske rådgivere har projekteringsansvaret. I så fald har udlejer dermed to eller flere aftaleparter, og således flere at forholde sig til.
Den sidste mulighed for udlejer er, at renoveringen gennemføres i fagentreprise. I så fald er det udlejer selv, som skal forestå al koordinering af projektet, idet udlejer indgår aftaler med de enkelte entreprenører og rådgivere. Ved en eventuel tvist er der sjældent enighed om, hvorvidt et forhold kan henføres til udførelse eller projektering. I så fald vil udlejer være nødsaget til at inddrage både entreprenører og tekniske rådgivere i sagen.
Renovering i fagentreprise vil ofte være en økonomisk billigere løsning. Det skyldes naturligvis, at ingen af entreprenørerne i så fald påtager sig ansvaret for projekteringen, og dermed koordineringen af arbejderne. Ofte kræver en sådan koordinering af de forskellige opgaver dog både erfaring og faglig viden, og udlejer bør derfor gøre sig overvejelser om, hvorvidt denne fagentreprise-model er den mest fordelagtige for det pågældende projekt.
Tilsvarende vil renovering i totalentreprise ofte være en dyrere løsning, men kan være fordelagtig, hvis udlejer ikke har omfattende kendskab og erfaring med byggestyring.
Udlejer skal være opmærksom på, at mangelfuld koordinering kan have økonomiske konsekvenser, idet de enkelte entreprenører f.eks. kan gøre krav gældende mod udlejer, hvis entreprenørerne ikke kan udføre arbejdet som aftalt og forudsat på grund af byggestyringen. I og med at udlejer dermed selv har ansvaret for koordineringen i tilfælde af fagentreprise, har bygherre (udlejer) som udgangspunkt ingen mulighed for at videreføre kravet til andre, medmindre der er tale om projekteringsfejl, som kan henføres til en rådgiver.
Aftalevilkår: Hvad skal udlejer være opmærksom på?
Der findes ingen lov, som konkret regulerer entrepriseaftaler; derimod er der udarbejdet et sæt standard-vilkår, som ofte anvendes i byggebranchen. Det er AB-regelsættet, som blandt andre dækker over udgaverne AB18 (fagentreprise), ABT18 (totalentreprise) og ABR18 (rådgivning).
AB (almindelige betingelser) er standardvilkår, som entreprisens parter kan aftale, og som i så fald vil være gældende for entreprisen. AB-vilkårene regulerer bl.a. spørgsmål om forsikring under arbejdets udførelse, sikkerhedsstillelse, afleveringsforretning og meget mere.
Som udlejer bør man være særligt opmærksom på, at det som udgangspunkt vil være mest fordelagtigt at AB-vilkårene vedtages i alle de kontraktforhold udlejer indgår i vedrørende renoveringen. Når AB-vilkår vedtages i et kontraktforhold, vil eventuelle tvister som udspringer af arbejdets udførelse, som udgangspunkt skulle behandles ens og dermed kan alle parter være en del af den samme tvistesag. Tilsvarende er der samme betalingsbetingelser, mangelsansvar osv.
Har udlejer indgået flere aftaler på forskellige vilkår, f.eks. fordi udlejer har valgt hovedentreprise, og dermed både har indgået aftale med hovedentreprenøren og en teknisk rådgiver, kan udlejer risikere, at både hovedentreprenøren og rådgiveren afviser at være ansvarlig for eksempelvis mangler ved arbejdet. Er udlejer herefter nødt til at foretage retslige skridt imod begge parter, vil det være fordyrende for udlejer at skulle gennemføre to særskilte sager grundet de forskellige aftalevilkår (én ved de almindelige domstole og én ved voldgift), i stedet for at behandle de to sager samlet ved f.eks. voldgift.
Det anbefales derfor altid at anvende samme vilkår i alle aftaler. Hvilket vilkårssæt der skal anvendes, afhænger så af entreprisens form, størrelse mv.
Udbudsretlige aspekter i forbindelse med renovering
Som anført ovenfor gælder ingen egentlig entreprise-lov som regulerer arbejdets udførelse. Inden arbejdet overhovedet når til udførelsesstadiet, vil projektet dog typisk blive udbudt. Ved udbud af bygge- og anlægsopgaver, bør udlejer være opmærksom på, om den pågældende renovering er af en sådan størrelse, at tilbudsloven eller udbudslovens regler skal iagttages.
Udbudsloven og tilbudsloven regulerer – når entreprisen er omfattet af en af lovene – den procedure som skal iagttages, når opgavens udbydes. Ved nogle entrepriseprojekter er det påkrævet, at enten udbudsloven eller tilbudsloven anvendes, men en privat bygherre kan også egenhændigt påtage sig at udbyde projektet i henhold til tilbudsloven. I så fald vil bygherren være bundet af lovens bestemmelser, og dermed af lovens udbudsprocedure.
Er udlejer en privat bygherre, er det relevant at overveje, om tilbudsloven skal være gældende ved udbuddet. Det skyldes, at konkurrencemomentet ved tilbudsindhentning i henhold til tilbudsloven ofte blive større, end hvis udlejer blot indhenter såkaldte underhåndsbud på totalentreprise. Øges konkurrencemomentet vil udlejer ofte ligeledes modtage gunstigere tilbud på udførelsen af projektet.
Der er således både relevant at overveje udbudsproceduren, ligesom det er vigtigt at lovfæstede procedurer iagttages, hvor det er påkrævet. Er udlejer ikke opmærksom herpå, kan det have økonomiske konsekvenser for udlejer efterfølgende.
Gennemførelse af renoveringsprojekter kan være omfattende. At der er tale om udlejningsejendomme gør det ikke mindre komplekst, fordi der også er lejere at tage højde for med eventuel genhusning, mv. til følge. Det kan derfor være en god ide at søge juridisk bistand når udlejer planlægger at gennemføre renoveringen. Opstår der efter renoveringens gennemførelse tvister mellem udlejer og de øvrige parter, anbefales det ligeledes at der søges juridisk rådgivning.
Påtænker du som udlejer en renovering af din udlejningsejendom, eller er der allerede opstået en tvist, er du altid velkommen til at rette henvendelse til CLEMENS specialister i lejeret og entrepriseret.
Vi hører ofte dette i forbindelse med reparationer på udlejningsejendomme:
Som udlejer har du som udgangspunkt adgang til det lejede, når det er nødvendigt at udføre arbejder – for eksempel ved reparationer eller ved modernisering af ejendommen.
Denne adgang kræver dog, at du overholder varslingspligten i henhold til lejeloven eller erhvervslejeloven, afhængigt af om det er et bolig- eller erhvervslejemål.
Kun i tilfælde af akutte og uopsættelige forhold, som fx et sprunget vandrør, må du få adgang uden forudgående varsel.
I alle andre tilfælde skal adgang varsles på korrekt vis.
Varslingskravet afhænger af typen af lejemål og karakteren af arbejdet.
I boliglejemål skal udlejer varsle med enten 6 uger eller 3 måneder, alt efter om arbejdet er til væsentlig ulempe for lejer. Jo større ulempe, jo længere varslingsfrist.
I erhvervslejemål er fristen som udgangspunkt 8 uger – og juli måned tæller ikke med i fristberegningen.
For begge er der også vigtigt, at varslingen gives skriftligt og i god tid. Manglende eller forkert varsel kan medføre, at lejeren ikke er forpligtet til at give adgang, hvilket kan forsinke et eventuelt forestående projekt på ejendommen væsentligt.
Hvis du som udlejer undlader at varsle eller varsler for sent, har lejeren som udgangspunkt ret til at nægte adgang til det lejede.
Det kan forsinke eventuelt planlagte arbejder på ejendommen og have økonomiske konsekvenser, særligt hvis du allerede har indgået aftaler med entreprenører eller leverandører.
Du vil i så fald være nødt til at varsle på ny og vente den fulde varslingsperiode, før du kan påbegynde arbejdet.
Det understreger vigtigheden af at være præcis og rettidig i kommunikationen med lejerne.
En lejeforhøjelse som følge af renovering er kun berettiget, hvis arbejdet forbedrer det lejede og ikke blot vedligeholder det eksisterende.
Forbedringer defineres som ændringer, der øger det lejedes brugsværdi – fx installation af en elevator, energirenovering eller etablering af altaner.
Vedligeholdelse defineres som værende nødvendigt for at opretholde den eksisterende tilstand, og det giver ikke grundlag for lejeforhøjelse.
Som udlejer skal du derfor nøje overveje arbejdets karakter og dokumentere, hvordan det øger værdien for lejeren.
Hvis en forbedring giver dig ret til at forhøje lejen, skal dette varsles skriftligt overfor lejeren.
Varslingen skal indeholde en begrundelse, dokumentation for forbedringen og en beregning af den foreslåede lejeforhøjelse.
Forhøjelsen skal stå i rimeligt forhold til den investerede udgift og må ikke overstige den værdiforøgelse, forbedringen medfører.
Derudover gælder der særlige regler i visse ejendomme, herunder krav om involvering af beboerrepræsentation og eventuelt huslejenævnet.
Valget mellem totalentreprise, hovedentreprise og fagentreprise afhænger af dine kompetencer, projektets kompleksitet og økonomi.
Totalentreprise er ofte nemmest at håndtere, da du kun har én aftalepart, men det kan være dyrere.
Hovedentreprise kræver flere aftaler og mere koordinering, men giver fleksibilitet.
Ved fagentreprise har du selv ansvar for al koordinering, hvilket kræver erfaring og indsigt i byggeledelse.
Forkert valg kan føre til fejl, forsinkelser og ekstra omkostninger – særligt hvis ansvarsområder ikke er klart aftalt mellem entreprenører og rådgivere.
Det afhænger af projektets omfang og udlejerens status.
Er du som udlejer en offentlig eller delvist offentlig aktør, eller overstiger projektets værdi visse tærskler, kan du være forpligtet til at følge udbudsreglerne.
Selv som privat udlejer kan du vælge at udbyde projektet efter tilbudsloven, hvilket ofte styrker konkurrencen og kan føre til bedre tilbud.
Men vælger du denne fremgangsmåde, skal reglerne også følges nøje, da du ellers risikerer juridiske og økonomiske komplikationer.
Det er generelt en god idé at inddrage juridisk rådgivning allerede i de tidlige faser af et renoverings- eller moderniseringsprojekt – særligt når projektet berører lejemål, hvor der gælder specifikke lejeretlige regler og procedurer.
Du bør især overveje at søge juridisk bistand i følgende situationer:
- Hvis projektet indebærer adgang til det lejede og kræver korrekt varsling – fejl i varslingsproceduren kan forsinke projektet og give lejer ret til at nægte adgang.
- Når det er uklart, om arbejdet udgør en forbedring eller almindelig vedligeholdelse – da det har betydning for, om du må forhøje lejen.
- Hvis du ønsker at varsle en lejeforhøjelse som følge af forbedringer – her er det vigtigt med korrekt beregning, varsling og dokumentation.
- Ved risiko for modstand fra lejere, beboerrepræsentation eller huslejenævn – rådgivning kan hjælpe dig med at undgå eller håndtere tvister.
- Hvis flere entreprenører eller rådgivere er involveret – for at sikre klare aftaler og ensartede vilkår (fx AB18, ABT18), og dermed minimere risikoen for ansvarstvivl og retslige tvister.
- Hvis der er tale om en ejendom, hvor genhusning kan blive nødvendig – det kan udløse særlige juridiske forpligtelser, som bør afklares på forhånd.
- Ved større projekter, hvor tilbuds- eller udbudsloven kan finde anvendelse – manglende overholdelse kan føre til ugyldige aftaler eller økonomiske krav.
Rådgivningen bør ses som en investering i at undgå fremtidige konflikter og fejl, der kan blive væsentligt dyrere at rette op på, når først arbejdet er i gang eller afsluttet.
