Erhvervslejeretten er kendetegnet ved en stor grad af aftalefrihed, og det er således ikke et gyldighedskrav, at en erhvervslejekontrakt indgås på skrift, medmindre en af parterne kræver det. En manglende skriftlig kontrakt medfører dog næsten altid bevisvanskeligheder, hvis (når) der opstår uenighed om aftalegrundlaget, og i så tilfælde vil det ofte være vanskeligt at klarlægge indholdet af en mundtlig erhvervslejeaftale.
I disse tilfælde risikerer parterne, at det bliver erhvervslejelovens deklaratoriske regler, der finder anvendelse i erhvervslejeforholdet – uagtet om de måske oprindeligt havde forudsat/aftalt noget andet.
Formål
I nærværende artikel uddybes betydningen af en skriftlig erhvervslejekontrakt, og i den forbindelse gennemgås nogle områder, hvor det særligt vil være en fordel, at en erhvervslejekontrakt er indgået på skrift.
Skriftlighedskrav i erhvervslejekontrakter?
Det lovbestemte udgangspunkt i erhvervslejeloven er, at en lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges på skriftligt grundlag, når en af parterne kræver det.
Når en af parterne skal kræve skriftlighed i en erhvervslejekontrakt, kan det modsætningsvis udledes, at det ulovbestemte udgangspunkt er, at en mundtlig erhvervslejekontrakt er gyldig og gældende – præcis som det også er udgangspunktet for andre typer af aftaler.
En erhvervslejekontrakt kan således indgås på såvel mundtligt som skriftligt grundlag.
Såfremt der ikke er aftalt noget, eller det ikke kan bevises, at der foreligger en mundtlig aftale om fravigelse af lovens regler, bliver erhvervslejelovens bestemmelser afgørende for, hvordan forholdet mellem lejer og udlejer reguleres.
Nedenfor følger en række eksempler på, hvorfor det er fordelagtigt at udfærdige en erhvervslejekontrakt på skrift.
Mulighed for lejeregulering
Der gælder flere lovbestemte muligheder for at regulere lejen, som parterne ikke skal have aftalt for at gøre brug af. Således kan begge parter, 4 år efter lejeforholdet trådte i kraft, kræve lejen reguleret til markedslejen, hvis den aktuelle leje er væsentligt højere eller lavere end markedslejen.
Herudover kan udlejer kræve lejen reguleret som følge af forbedringer foretaget af udlejeren. Reguleringer af lejen, som ikke følger direkte af erhvervslejeloven, skal derimod være aftalt, hvis de skal finde anvendelse i aftaleforholdet.
Hvis lejeaftalen alene er indgået mundtligt, kan det være vanskeligt at bevise, at parterne har aftalt yderligere reguleringsmuligheder – og det gælder også den mest almindelige reguleringsklausul om regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset.
Den manglende mulighed for at foretage regulering efter nettoprisindekset medfører, at lejen står stille og ikke udvikler sig i takt med samfundet. Lejen kan i sådanne tilfælde derfor kun reguleres, når en af parterne (med rette) kræver markedslejeregulering, jf. ELL § 13 eller forbedringsforhøjelser. Dette kan medføre store spring i lejens størrelse.
Fremlejemuligheder
Muligheden for fremleje foreligger kun, hvis der er indgået en aftale herom, eller hvis lejer kan indhente udlejers konkrete samtykke hertil. Dette indebærer, at lejeren ikke må overlade brugen af det lejede eller en del heraf til andre, hvis ikke der er indgået aftale herom i erhvervslejekontrakten, eller udlejers samtykke foreligger i den konkrete situation.
Såfremt lejer vælger at fremleje, selvom der ikke er en ret hertil i skriftlig aftale eller indhentet samtykke fra udlejer, kan det blive vanskeligt for lejer at bevise retmæssigheden af dette fremlejeforhold, og i yderste konsekvens kan det for lejer medføre, at lejeforholdet ophæves, idet en uberettiget fremleje kan udgøre væsentlig misligholdelse. Derfor vil lejer gøre klogt i at få nedfældet et gunstigt aftalevilkår om ret til fremleje på skrift, ligesom et samtykke fra udlejer altid bør indhentes på skrift.
Aflevering af det lejede
Når lejer fraflytter lejemålet, er udgangspunktet, at det lejede skal afleveres i samme stand som ved overtagelsen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler som det påhviler udlejeren af udbedre.
Dette udgangspunkt fraviges i praksis næsten altid, og det ses jævnligt, at lejer i erhvervslejekontrakten har forpligtet sig til at aflevere det lejede nyistandsat, og/eller at lejer har overtaget en større andel af vedligeholdelsesforpligtelsen end den, der følger af erhvervslejeloven.
Standen på et lejemål ved fraflytningen er en af de mest udbredte årsager til tvister mellem lejere og udlejere, og denne type tvister indebærer så godt som altid en vurdering af aftalevilkårene om standen på lejemålet ved overtagelsen/indflytningen såvel som den løbende vedligeholdelse og vilkår om, i hvilken stand lejemålet skal fraflyttes/afleveres i.
Såfremt der ikke er indgået en skriftlig erhvervslejekontrakt, kan det dog med den anden parts indsigelse være vanskeligt at bevise, hvilken stand lejemålet var i ved indflytning, eller at udgangspunktet om vedligeholdelse og afleveringsstanden er fraveget (hvis en eller begge parter hævder dette).
Dette gør sig særligt gældende for de erhvervslejekontrakter, som er aktuelle over en lang årrække. Hvis det ikke kan bevises, at der er aftalt andet, vil kravet til det lejedes stand ved afleveringen således være det lovbestemte krav om aflevering i samme stand som ved overtagelsen med fradrag af almindelig slid og ælde.
Lejers betaling af drifts- og fællesudgifter
Det kan mellem lejer og udlejer gyldigt aftales, at lejer skal betale en hvilken som helst driftsudgift udover lejen. Udgangspunktet er, at dette kan aftales mundtligt, men hvis erhvervslejekontrakten er indgået efter den 1. januar 1992, så skal specifikationskravet være opfyldt for, at udlejer kan kræve udgifterne betalt af lejer.
Specifikationskravet opfyldes ved, at udlejer efter sit bedste skøn angiver det forventede beløb for hver enkelt udgiftspost. Der er tale om en beskyttelsespræceptiv bestemmelse, og derfor kan udlejer ikke fravige denne.
Angiver udlejer imidlertid ikke udgifterne med den nødvendige specifikation, vil konsekvensen være, at udlejer ikke kan opkræve udgifterne hos lejer, da alt i så fald er inkluderet i lejen.
Hvis der foreligger en mundtlig erhvervslejekontrakt, anses det for meget vanskeligt at dokumentere, at udlejer kan og har opfyldt specifikationskravet, hvorfor en skriftlig erhvervslejekontrakt må anses for at være afgørende for udlejers mulighed for at opkræve udgifter udover lejen hos lejer.
Konklusion
Ovenstående er blot et udpluk af de problemstillinger, der kan opstå ved en mundtlig erhvervslejekontrakt, men det illustrerer, at en skriftlig erhvervslejekontrakt ofte vil være afgørende for at bevise, hvad der egentlig er aftalt, og det er ofte en fordel for begge parter at få aftalen nedfældet på skrift.
Har du spørgsmål til skriftlighed i en erhvervslejekontrakt eller erhvervslejeret i øvrigt, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS’ specialister i erhvervslejeret.
