Udlejning af et værelse er blevet en almindelig måde at dele boligudgifter på – både for ejere, der ønsker at udnytte pladsen i hjemmet, og for lejere, der fremlejer et værelse for at reducere egne omkostninger.
Uanset hvilken situation man står i, er der en række skattemæssige forhold, man skal tage højde for.
Det vigtigste er at forstå, hvordan indtægten behandles, og hvilke fradrag der kan anvendes, så man undgår fejl og samtidig udnytter de muligheder, reglerne giver.
Udlejning kontra fremleje
Når man bor i en bolig, man selv ejer, betragtes udlejning af et værelse som almindelig boligudlejning, og her gælder reglerne inden for boliglejeret, – herunder krav til kontrakt, fremlejeperiode og betingelser. Man fastsætter selv lejen og har det fulde ansvar for forholdet mellem udlejer og lejer.
Bor man til leje, og lejer en del af boligen ud til en anden, er der tale om fremleje. Fremleje betyder, at der findes to kontraktforhold samtidig: den oprindelige lejekontrakt mellem lejeren og udlejeren, og fremlejekontrakten mellem lejeren og den nye beboer. Det ændrer ikke ved måden, lejeindtægten behandles skattemæssigt, men det kan have betydning for dokumentationen og for retten til overhovedet at fremleje.
For at opfylde de formelle krav ved fremleje bør følgende dokumentation være fastlagt:
- Skriftlig fremlejekontrakt mellem hovedlejer og fremlejetager
- Tydelig angivelse af fremlejeperioden
- Præcis beskrivelse af det værelse og de fællesarealer, der stilles til rådighed
- Klar aftale om huslejens størrelse og betalingsform
- Aftale om forbrugsafregning mellem parterne
Disse punkter sikrer, at fremlejeaftalen kan håndteres korrekt, både juridisk og skattemæssigt.
Skattemæssigt udgangspunkt
Lejeindtægten betragtes som personlig indkomst og behandles efter de regler, der gælder inden for skatteret. Man kan dog vælge mellem to forskellige metoder til at opgøre, hvor meget der skal betales skat af:
- Den regnskabsmæssige metode
- Bundfradragsmetoden (herunder både 2/3-fradraget og det regulerede bundfradrag)
Valget afhænger af, hvilken metode der vælges: den regnskabsmæssige model eller bundfradragsmodellen. Valget har stor betydning for resultatet og bør baseres på den konkrete værelsesudlejning.
Hvis udlejningen sker gennem en platform, der automatisk indberetter lejeindtægten til SKAT (fx Airbnb), er bundfradraget markant højere end ved privat udlejning.
Typiske udfordringer
Mange, der udlejer et værelse, oplever usikkerhed om, hvad der kan trækkes fra, og hvordan indtægten skal fordeles. En udbredt fejl er kun at tage højde for huslejen og glemme, at udlejeren også skal medtage en del af forbruget – el, vand og varme – i beregningen. En anden udfordring er manglende dokumentation. Myndighederne kan bede om både kontrakt, betalingsbilag og beregninger, og uden den dokumentation risikerer man en forkert skatteansættelse.
Fejl opstår også ved valg af metode. Bundfradragsmodellen kræver, at værelsesudlejningen strækker sig over mere end fire måneder. Ved kortere udlejninger eller perioder med høj lejeindtægt kan den regnskabsmæssige metode give et mere præcist og ofte økonomisk bedre resultat.
Vidste du at:
- Fremlejetager har krav på en skriftlig fremlejeaftale (standard A10).
- Udlejer/ejer af boligen har krav på en kopi af fremlejekontrakten.
- Man må maks. fremleje halvdelen af boligens beboelsesrum.
- Antallet af beboere må ikke overstige antallet af beboelsesrum.
Ignoreres disse krav, risikerer både hovedlejer og fremlejetager at stå uden beskyttelse ved uenighed eller opsigelse.
Hyppige misforståelser omfatter blandt andet:
- At man kun ser på huslejen og glemmer, at også forbrug (el, vand, varme) skal indgå i beregningen.
- At man ikke kan dokumentere, hvor stor en del af boligen der udlejes, eller hvor længe.
- At man vælger en metode, der økonomisk er dårligere end alternativerne – især når værelsesudlejningen kun varer få måneder.
En korrekt håndtering kræver, at man har styr på både lejeindtægten og de faktiske udgifter, og at kontrakten og betalingerne gemmes, hvis myndighederne senere ønsker dokumentation.
Læs også artiklen: Hvad gør udlejer, hvis lejer ikke betaler sin fraflytningsopgørelse
Den regnskabsmæssige metode
Her beregner man sin skattepligtige indkomst ved at fratrække de udgifter, som knytter sig til det værelse, man udlejer. Det kan være en forholdsmæssig andel af både de faste boligudgifter og forbruget.
Man kan medtage en forholdsmæssig andel af:
- husleje eller ejerudgifter
- el, vand og varme
- internet og øvrige fællesudgifter
Eksempel (2025):
- Husleje: 10.000 kr./md.
- Forbrug: 1.500 kr./md.
- Udlejet areal: 25 %
- Udlejning i 8 måneder
- Lejeindtægt: 4.000 kr./md.
Indtægter:
4.000 × 8 = 32.000 kr.
Udgifter:
Husleje: 25 % af 8 måneders leje = 20.000 kr.
Forbrug: 25 % af 8 måneders forbrug = 3.000 kr.
Samlede udgifter: 23.000 kr.
Skattepligtigt beløb:
32.000 – 23.000 = 9.000 kr.
Metoden er ofte fordelagtig, når lejeindtægten er høj, eller når udlejeren har betydelige udgifter.
Bundfradragsmodellen
Bundfradragsmodellen bruges typisk ved længerevarende udlejninger. Her får udlejeren et fradrag svarende til to tredjedele af årets husleje (ekskl. forbrug). Kun beløb, der overstiger fradraget, skal beskattes.
Eksempel:
- Årlig husleje: 120.000 kr.
- Bundfradrag (2/3): 80.000 kr.
- Lejeindtægt: 4.000 × 8 = 32.000 kr.
Da 32.000 kr. ligger under bundfradraget, er indtægten skattefri.
For mange medfører bundfradraget, at hele lejeindtægten bliver skattefri. Hvis en lejeindtægt ligger under bundfradraget, skal der ikke betales skat, og udlejeren skal ikke udarbejde detaljerede opgørelser.
Det regulerede bundfradrag
Ved udlejning under fire måneder gælder et særligt bundfradrag, som reguleres årligt
Niveauet i 2025 ligger typisk omkring:
- ca. 12.000 kr. ved privat udlejning
- ca. 30.000 kr. hvis der udlejes via en formidler som Airbnb
Hvis indtægten overstiger bundfradraget, kan man trække 40 % fra af det overskydende beløb. Metoden bruges ofte ved kortere udlejninger og kan være økonomisk fordelagtig i perioder med høj efterspørgsel.
Et konkret eksempel på 40 %-fradraget ved korttidsudlejning i 2025:
- Lejeindtægt: 50.000 kr.
- Bundfradrag (platform): 33.500 kr.
- Overskydende: 16.500 kr.
- Skattepligtig del: 16.500 × 60 % = 9.900 kr.
Dette regnestykke synliggør, hvordan beskatningen beregnes, når bundfradraget overskrides.
Hvilken metode bør man vælge?
Metodevalget afhænger af både beløb, varighed og udgifter.
Generelt gælder:
| Situation | Mest fordelagtige metode |
| Udlejning under 4 måneder | Regulering + 40 %-fradrag |
| Udlejning over 4 måneder, lav leje | Bundfradraget |
| Høje udgifter eller høj lejeindtægt | Regnskabsmæssig metode |
| Ønske om mindst muligt papirarbejde | Bundfradraget |
Dokumentation
For at undgå problemer bør du som udlejer gemme lejekontrakten, dokumentation for betalinger og de beregninger, der ligger til grund for udgifterne. Det er især vigtigt ved brug af den regnskabsmæssige metode, hvor udgifterne er en del af selve beregningen.
Indtægten skal oplyses i TastSelv – i årsopgørelsen i rubrik 37 eller i forskudsopgørelsen i felt 218.
Vi hører ofte disse spørgsmål:
Ja. Lejeindtægt fra udlejning af et værelse er som udgangspunkt skattepligtig personlig indkomst. Den skattepligtige indkomst kan dog reduceres – og i visse tilfælde bortfalde – afhængigt af udlejningens varighed, lejeindtægtens størrelse og om der anvendes enten den regnskabsmæssige metode eller bundfradragsmetoden.
Bundfradrag er et standardfradrag, der betyder, at lejeindtægt op til et vist beløb ikke beskattes. Der skelnes mellem:
2/3-bundfradraget ved længerevarende udlejning
Et reguleret bundfradrag ved kortere udlejning
Bundfradraget fastsættes årligt og er højere, hvis udlejningen sker via en formidler, der automatisk indberetter lejeindtægten.
Fremlejer du i en periode på mere end 4 måneder, kan du bruge bundfradrag på 2/3 af din årlige husleje ekskl. forbrug. Det vil sige, at hvis lejeindtægten er lavere end bundfradraget, er den skattefri.
Ved udlejning og/eller udlejning via formidler i kortere tid end 4 måneder kan du bruge et fast (reguleret) bundfradrag, og du får derudover 40 % fradrag i den del af lejeindtægten, der ligger over bundfradraget.
Du beskattes af lejeindtægten minus din forholdsmæssige andel af husleje og forbrug (vand, varme, el m.v.) for den forholdsmæssige del af lejligheden, der fremlejes. Metoden kan bruges uanset, hvor længe du fremlejer.
Ved den regnskabsmæssige metode fratrækkes de faktiske, forholdsmæssige udgifter i lejeindtægten, hvilket kræver dokumentation.
Bundfradragsmetoden giver et standardiseret fradrag og mindre administration, men kan være mindre fordelagtig ved høj leje eller høje udgifter.
Valget afhænger af udlejningens varighed, lejeindtægtens størrelse og omkostningsniveauet.
Der findes ikke ét fast beløb, der altid kan udlejes skattefrit. Om lejeindtægten er skattefri afhænger af udlejningens varighed og den anvendte opgørelsesmetode.
Ved udlejning over fire måneder kan 2/3-bundfradraget anvendes. Hvis den samlede lejeindtægt ligger under bundfradraget, er indtægten skattefri.
Ved udlejning under fire måneder gælder et reguleret bundfradrag. Overskrides dette, beskattes 60 % af den overskydende indtægt.
Alternativt kan den regnskabsmæssige metode anvendes, hvor lejeindtægten reduceres med de faktiske, forholdsmæssige udgifter. Også her kan resultatet blive, at der ikke skal betales skat.
Bundfradragets størrelse fastsættes årligt og er højere ved udlejning via platforme, der automatisk indberetter til Skattestyrelsen.
Der er ikke et fast loft for, hvor meget du må tjene på udlejning af et værelse i 2026. Beskatningen afhænger af udlejningens varighed og den skattemæssige metode, der anvendes.
Hvis udlejningen strækker sig over mere end fire måneder, kan bundfradragsmodellen med 2/3-fradrag anvendes. Lejeindtægt, der ligger under bundfradraget, er skattefri.
Ved udlejning i kortere perioder gælder det regulerede bundfradrag. Overskrides dette, beskattes 60 % af den del af indtægten, der overstiger bundfradraget.
Uanset varighed kan den regnskabsmæssige metode anvendes, hvor den skattepligtige indkomst opgøres som lejeindtægten fratrukket de faktiske, forholdsmæssige udgifter.
Bundfradragets størrelse reguleres årligt og er højere, hvis udlejningen sker via en platform, der automatisk indberetter lejeindtægten til Skattestyrelsen.
Ja. Forbrug, som lejeren betaler til dig, anses som en del af lejeindtægten.
Ved den regnskabsmæssige metode kan du fratrække en forholdsmæssig andel af forbruget.
Ved bundfradragsmetoden indgår forbrug ikke særskilt, da fradraget beregnes ud fra huslejen eksklusive forbrug.
Ja, det er som udgangspunkt muligt at leje et værelse ud i en lejebolig, men der er særlige betingelser.
Udlejning fra en lejebolig sker som fremleje og forudsætter blandt andet, at:
- fremleje ikke er forbudt i lejekontrakten
- der udarbejdes en skriftlig fremlejekontrakt
- der maksimalt fremlejes halvdelen af boligens beboelsesrum
- antallet af beboere ikke overstiger antallet af beboelsesrum
Skattemæssigt behandles lejeindtægten på samme måde som ved udlejning fra ejerbolig. Indtægten er personlig indkomst og kan opgøres efter enten bundfradragsmetoden eller den regnskabsmæssige metode.
