Hvad gør udlejer, hvis der skal udføres ændringsarbejder på ejendommen?

Når man ejer en ejendom, vil der i mange tilfælde være behov for på et tidspunkt i ejertiden at udføre arbejder på ejendommen, hvilke arbejder eksempelvis skal udføres på ejendommens grund eller på/inde i bygningen/bygningerne på ejendommen.

Sådanne arbejder kan bl.a. være vedligeholdelse, hvor der endda kan være en pligt for udlejer til at udføre arbejderne, eller en forbedring af ejendommen.

Som ejer af en ejendom kan man forledes til at tro, at der gælder en fri adgang til at udføre arbejder på sin ejendom, såfremt de påtænkte arbejder er lovlige i relation til den gældende byggelovgivning. Men er ejendommen en udlejningsejendom, uanset om udlejningen sker til beboelse eller erhverv, er der nogle væsentlige regler i lejelovgivningen, som ejeren – og altså udlejer – skal iagttage. Derudover kan der også i kontraktmaterialet være aftalt noget særligt med lejer.

Formålet med nærværende artikel er at give et indblik i de regler, der gælder for udlejers arbejder på ejendommen, herunder hvad der skal forstås ved udlejers ændringsret.

Læs hvordan CLEMENS kan hjælpe dig med rådgivning inden for udlejning af lejeboliger.

Fælles for bolig- og erhvervslejemål

Fælles for bolig- og erhvervslejemål gælder, at udlejer har en ændringsret, som medfører, at udlejer i stort omfang kan ændre på sin ejendom, herunder foretage ændringer i det lejede.

Udlejers ændringsret er dog begrænset af, at ændringerne ikke væsentligt og varigt må ændre det lejedes identitet. Hvad dette indebærer, beror altid på en konkret vurdering, men udlejer er eksempelvis sjældent berettiget til væsentligt at udvide eller indskrænke lejemålets areal eller ændre lejemålets rums anvendelighed, fx indrette badeværelse i boliglejemålets soveværelse.

Selvom en ændring af lejemålet er væsentlig, kan den godt være tilladt, hvis ændringen ikke er varig, ligesom en varig ændring kan være tilladt, hvis ændringen ikke er væsentlig.

De fleste arbejder skal varsles overfor lejer, før de kan udføres, men der er ikke herved givet lejer en adgang til at gøre indsigelse mod arbejdernes udførelse.

Udlejer kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede. Det kan eksempelvis være reparationer af en pludselig opstået rørskade i lejemålet eller af skader på ejendommens klimaskærm, der kan medføre yderligere skade på ejendommen.

Skal der udføres en ikke-uopsættelig reparation i et lejemål, må udlejer derfor varsle med det i lovgivningen gældende varsel for arbejdet. Viser det sig så efter noget tid, at reparationen ændrer karakter til at være uopsættelig, kan udlejer uden varsel foretage reparationen.

Udlejers arbejder skal altid udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejer, og udlejer skal straks foretage efterreparationer. Det medfører – særligt ved erhvervslejemål – at udlejer i nogle tilfælde skal imødekomme lejers særlige ønsker og forslag til, hvordan arbejderne tilrettelægges.

Den i udgangspunktet frie adgang til at udføre ændringer er hensigtsmæssig for udlejer, og den sikrer, at udlejer kan administrere sin ejendom optimalt.

Nogle arbejder kan anses for forbedringer af ejendommen og/eller det lejede, hvilket kan berettige udlejer til at varsle en lejeforhøjelse. Udlejer bør før arbejdernes udførelse overveje, om arbejderne berettiger til en lejeforhøjelse, så der kan sendes en varslingsskrivelse til lejer/lejerne i rette tid, hvorved udlejer får mulighed for at opkræve lejeforhøjelsen allerede ved arbejdernes færdiggørelse.

For nogle forbedringsarbejder i boliglejemål skal særlige regler desuden iagttages, før udlejer kan opkræve (den fulde) forbedringsforhøjelse af lejer, bl.a. regler om varsling før arbejderne iværksættes, varsling og inddragelse af en beboerrepræsentation, inddragelse af huslejenævnet og tilbud om anden passende bolig.

De nærmere regler, herunder krav til varsling mv., i relation til forbedringsarbejder gennemgås dog ikke nærmere i det følgende.

Det er vigtigt, at udlejer iagttager lejelovens og erhvervslejelovens regler om arbejdernes udførelse, herunder varslingsreglerne, særligt hvis arbejderne skal udføres i lejers lejemål, idet udlejer ellers risikerer ikke at få adgang til lejemålet. Det kan bl.a. medføre, at udlejers arbejder og projekter må udsættes, hvilket kan være forbundet med store økonomiske tab for udlejer.

Derudover kan udlejer pådrage sig et erstatningsansvar, hvis reglerne, herunder varslingsreglerne, ikke iagttages, ligesom udlejer risikerer, at lejer ophæver lejemålet, hvis generne er væsentlige, eller udlejer har handlet svigagtigt.

Udlejers arbejder kan desuden, og det uanset om arbejderne udføres i lejemålet eller udenfor lejemålet, medføre, at lejer er berettiget til et forholdsmæssigt afslag i lejen, fordi brugsværdien af det lejede anses for forringet. Det gælder uanset, om der er noget at bebrejde udlejer i relation til arbejdernes udførelse.

Udfører udlejer vedligeholdelsesarbejder på ejendommen, vil generne dog skulle have et særligt og større omfang, før de kan give anledning til et forholdsmæssigt afslag.

Hvis lejer ikke giver adgang til lejemålet, hvor udlejer eller udlejers stedfortræder, eksempelvis håndværkere og rådgivere m.fl., har ret til at få adgang til lejemålet – hvilket bl.a. forudsætter, at udlejer har iagttaget varslingsreglerne for arbejdernes udførelse og adgang til lejemålet – kan udlejer ophæve lejemålet. Hjemlen hertil fremgår af lejelovens § 182, stk. 1, nr. 3, og erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 3.

I det følgende gennemgås reglerne for ændringer i henholdsvis boliglejemål og erhvervslejemål, idet det dog bemærkes, at det nedenfor anførte ikke skal anses for en udtømmende redegørelse for de gældende regler herom.

Boliglejemål

Lejelovens kapitel 11 og 14, hvor de fleste bestemmelser er ufravigelige til skade for lejer, er særlig relevante i relation til udlejers arbejder på ejendommen.

Det fremgår af lejelovens § 103, stk. 1, at udlejer med 6 ugers varsel kan iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejer.

Der må her tages hensyn til, i hvilket omfang og hvor længe arbejderne påvirker lejers brugsret. Det kan eksempelvis være mindre reparationer i lejemålet, der hurtigt kan udføres.

Af lejelovens § 103, stk. 2, fremgår, at udlejer ved andre arbejder (end de i stk. 1 anførte) skal varsle arbejdernes iværksættelse med 3 måneder.

Skal lejer undvære væsentlige installationer eller funktioner i det lejede, eksempelvis køkken eller badeværelse, eller skal lejer tåle en periode om vinteren uden varme, taler det for, at arbejderne er til væsentlig ulempe for lejer, og arbejderne skal således varsles med 3 måneder.

Er lejemålet uopsigeligt for udlejer, vil udgangspunktet være, at udlejer ikke er berettiget til at foretage ændringer i lejemålet, men udlejer kan naturligvis udføre vedligeholdelsesarbejder.

Skal udlejer alene udføre arbejder på ejendommen og ikke i det lejede, er der i udgangspunktet ikke krav om, at arbejderne skal varsles overfor lejer. Det kan eksempelvis være udførelse af arbejder på ejendommens facader, også selvom der her skal opsættes stillads.

Det antages nok, at der her gælder en tilsvarende regel som i erhvervslejelovens § 27, stk. 3, hvorfor det anbefales, at udlejer går frem efter denne bestemmelse. Der henvises til det anførte nedenfor om denne bestemmelse.

lse, og udlejer vil derfor også oftest i praksis sørge for at varsle arbejdernes iværksættelse, også selvom arbejderne skal udføres udenfor det lejede.

Erhvervslejemål

Erhvervslejelovens kapitel 5 indeholder de relevante bestemmelser i relation til udlejers arbejder på ejendommen. Kapitlet er med undtagelse af erhvervslejelovens § 27, stk. 2 og 3 og § 28 fravigeligt, hvorfor udlejer og lejer kan have aftalt særlige bestemmelser, som regulerer udlejers ændringsret.

Det fremgår af erhvervslejelovens § 26, stk. 1, at udlejers ændringsret ikke berøres af en eventuel aftalt uopsigelighed.

Derudover fremgår det af erhvervslejelovens § 27, stk. 2, at udlejer med 8 ugers varsel kan iværksætte arbejder i det lejede, ligesom udlejer med samme varsel kan iværksætte arbejder uden for det lejede, hvis arbejderne indebærer hindringer eller væsentlig ulempe for lejers adgang til eller brug af det lejede under eller efter arbejdernes gennemførelse, jf. erhvervslejelovens § 27, stk. 3.

Det er væsentligt at bemærke, at der i erhvervslejeforhold ikke skal varsles med forskelligt varsel, uanset at arbejdet er til væsentlig ulempe for lejer. Det gør det noget nemmere for udlejer, da udlejer herved undgår den ofte vanskelige vurdering af arbejdets karakter og omfang.

Ved beregningen af varslet på 8 uger skal udlejer se bort fra juli måned.

Særligt ved erhvervslejemål er der megen praksis vedrørende udlejers arbejder på ejendommen, hvilket hovedsageligt skyldes, at lejer ofte er af den opfattelse, at udlejers arbejder har påvirket driften af lejers virksomhed.

Eksempelvis kan det have betydning for kundestrømmen og lejers omsætning, at der i en periode er støjgener fra arbejderne, og at der er opsat stillads foran lejemålet, hvorved adgangsforholdene besværliggøres, og lejers skilte mv. ikke er synlige, ligesom lejer kan have svært ved at tilrettelægge driften af sin virksomhed, hvis udlejer ikke varsler arbejderne med behørigt varsel.

Det er ofte svært for lejer at dokumentere, at et tab, herunder et omsætningstab, skyldes udlejers arbejder og adfærd, herunder at udlejer har varslet med for kort varsel, hvorfor lejer derfor ikke får medhold i et påstået erstatningskrav. Lejer kan dog alligevel i mange tilfælde være berettiget til et (eventuelt betydeligt) forholdsmæssigt afslag i lejen som følge af arbejderne og de gener, som lejer har været udsat for.

Fælles om varslingsskrivelsens indhold

Der er umiddelbart ikke ved boliglejemål formkrav til udlejers varsling, hvor det omvendt følger af erhvervslejelovens § 27, stk. 2, at udlejers varsling skal være skriftlig. Det anbefales dog, at udlejer også i relation til boliglejemål udarbejder en skriftlig varsling.

Derudover bør varslingen selvfølgelig anføre et tidspunkt eller en tidshorisont for arbejdernes udførelse, ligesom der bør være en beskrivelse af de arbejder, som udlejer ønsker at gennemføre. Det anbefales desuden, at udlejer, hvor adgang til lejemålet er nødvendig, oplyser om konsekvenserne af, at lejer ikke giver adgang til lejemålet.

Konstaterer udlejer efter, at varslingen er fremsendt, at der er ændringer i projektet/arbejderne, som medfører andre eller forøgede gener for lejer, må udlejer afgive nyt varsel.

Det kan ske, at udlejer ikke i varslingsskrivelsen har mulighed for præcis at oplyse, hvornår arbejderne bliver udført, og hvornår håndværkere eller andre skal have adgang til lejemålet. I sådanne tilfælde må udlejer anslå tidspunktet/tidshorisonten bedst muligt i varslingsskrivelsen og efterfølgende oplyse lejer om det præcise tidspunkt, når tidspunktet for arbejdernes udførelse nærmer sig.

Kravet til præcision af tidspunktet for arbejdernes udførelse må desuden afhænge af arbejdernes art og omfang og af, om der kræves adgang til lejemålet.

Det anbefales, at udlejer fremsender varslingen på en sådan måde, at udlejer kan dokumentere, at varslingen er kommet frem til lejer, eksempelvis ved fremsendelse med afleveringsattest.

Afsluttende bemærkninger

Det er vigtigt, at udlejer orienterer sig i kontraktmaterialet og i henholdsvis lejeloven eller erhvervslejeloven, før der udføres arbejder på ejendommen, da det kan få store konsekvenser, herunder økonomiske konsekvenser for udlejer, hvis reglerne og det med lejer aftalte ikke overholdes.

Det anbefales desuden, at udlejer altid overvejer, om arbejdet kan berettige til en forbedringsforhøjelse, hvor reglerne herom i så fald også skal iagttages, ligesom udlejer skal undersøge, om det er nødvendigt at varsle lejer forud for arbejdernes iværksættelse samt varsle lejer om adgang til lejemålet, hvilket i så fald skal ske med behørigt varsel.

Er der både bolig- og erhvervslejemål i ejendommen, skal udlejer huske, at varslets længde ikke er ens i forhold til boliglejere og erhvervslejere.

Er udlejer i tvivl om varslets længde anbefales det, at udlejer varsler med det længste varsel for at være på den sikre side.

CLEMENS er specialister i erhvervslejeforhold og rådgivning om samme. Har du spørgsmål vedrørende nærværende artikel eller lejeretten i øvrigt, er du velkommen til at række ud til vores team for en uformel drøftelse/sparring.

(Artiklen har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, juni 2023)