Tredjemands erstatningsansvar over for panthaver i fast ejendom

CLEMENS fører vigtig sag om udstrækningen af tredjemands erstatningsansvar over for panthaver i fast ejendom ved sanering af en svinebesætning.

Retten i Randers fandt i en nyere dom, at et realkreditinstitut ikke kunne holde et slagteri erstatningsansvarlig i anledning af, at slagteriet havde modtaget en smågriseproducents besætning af søer og slagtegrise til slagtning i forbindelse med smågriseproducentens sanering af besætningen.

CLEMENS førte sagen for slagteriet i den vigtige sag, som er et praktisk relevant bidrag til forståelsen af rammerne for landmandens, panthaverens og tredjemands rettigheder og forpligtelser i de tilfælde, hvor en landmand vælger at sanere sin besætning.

Sagens faktum

Sagens omdrejningspunkt var en landmands virksomhed med produktion af smågrise, som landmanden havde drevet gennem en årrække. Landmanden drev sin smågriseproduktion fra bygninger, som landmanden selv ejede, og som landmanden havde belånt i et realkreditinstitut.

I løbet af efteråret 2018 blev landmandens svinebesætning ramt af en række sygdomme, herunder PRRS og lungesyge. Landmanden konsulterede herefter en dyrelæge, som efter et besøg fremsendte en erklæring til landmanden med sin vurdering af sygdomsudbruddene i landmandens besætning.

Dyrlægen konkluderede, at der ud fra et veterinærfagligt synspunkt generelt var tale om en veldrevet og produktivitetsmæssigt fornuftig grisebesætning, men at det på grund af besætningens sundhedsstatus ville være uholdbart at fortsætte med produktionen af smågrise. Dyrlægen anbefalede derfor landmanden at overveje en totalsanering af besætningen, hvor hele besætningen sendes til slagtning. Dyrlægen vurderede i den forbindelse, at en totalsanering på sigt kunne indbringe ca. kr. 750.000 årligt i sparede udgifter til medicin og vacciner samt øgede afregningspriser.

En totalsanering indebærer, at den sygdomsramte besætning sættes ud og leveres til slagtning, hvorefter staldene rengøres og desinficeres, før en ny og rask besætning købes og indsættes i staldene.

Landmanden havde på et tidligere tidspunkt drøftet en mulig sanering med realkreditinstituttet, som på tidspunktet gav udtryk for, at realkreditinstituttet anså en sanering for hensigtsmæssig, og at realkreditinstituttet ikke ville stille sig hindrende i vejen for en sanering af besætningen.

Derefter påbegyndte landmanden en totalsanering af besætningen, hvor landmanden over en periode på 2 måneder leverede hele sin besætning til slagtning hos slagteriet. Forinden havde landmanden orienteret slagteriet om den forestående sanering for at sikre, at slagteriet havde den fornødne slagtekapacitet til rådighed, da der var tale om en større besætning.

Efter at den samlede besætning var sendt til slagtning, var det hensigten, at landmanden skulle rengøre og desinficere staldene for derefter at indsætte en ny besætning.

Som følge af likviditetsmangel blev rengøringen og desinficeringen af staldene imidlertid ikke iværksat, ligesom der ikke blev indkøbt nogen ny besætning, idet realkreditinstituttet og landmandens pengeinstitut i det tidlige 2019 meddelte landmanden, at de ikke ønskede at understøtte og finansiere genetableringen af besætningen. Landmanden stod herefter uden nogen stambesætning i sin smågriseproduktion og havde ikke noget indtjeningsgrundlag.

I sommeren 2019 blev der på realkreditinstituttets foranledning indledt en rekonstruktionsbehandling, hvor realkreditinstituttets advokat blev udpeget som rekonstruktør. Efter en kortvarig, men særdeles omkostningstung rekonstruktionsproces, afsagde Skifteretten konkursdekret over landmanden.

Realkreditinstituttet rejste herefter ca. 11 måneder efter konkursdekretet og 1½ år efter saneringens afslutning et erstatningskrav på ca. kr. 1,2 mio. over for slagteriet, som landmanden som led i saneringen havde leveret sin samlede besætning til.

Realkreditinstituttet gjorde i den forbindelse overordnet gældende, at landmandens leverancer af stambesætningen til slagtning hverken var sket som et led i landmandens regelmæssige drift af smågriseproduktionen eller i forbindelse med en forsvarlig omlægning af driften.

Realkreditinstituttet mente, at landmandens leverancer af besætningen til slagtning derfor var sket i strid med realkreditinstituttets rettigheder som panthaver i henhold til tinglysningslovens § 37, og at slagteriet havde været i ond tro. Realkredittet krævede på den baggrund, at slagteriet, der allerede havde betalt landmanden for de leverede grise til slagtning, yderligere skulle betale realkreditinstituttet et tilsvarende beløb.

Tinglysningslovens § 37 og parternes synspunkter

Tinglysningslovens § 37 foreskriver, at et tinglyste pantebrev i en landejendom også omfatter den til ejendommen hørende besætning, medmindre besætningen udskilles som led i en regelmæssig drift af landejendommen.

Sagens juridiske kerne var, om søer og slagtegrise, som landmanden i forbindelse med saneringen havde leveret til slagteriet, var blevet udskilt af besætningen som et led i en regelmæssig drift af landmandens produktion eller som led i en forsvarlig omlægning af driften.

Var det ikke tilfældet, skulle retten tage stilling til, om slagteriet var i god eller ond tro om udskillelsens regelmæssighed.

Realkreditinstituttets synspunkter

Under retssagen gjorde realkreditinstituttet gældende, at landmandens leverancer af den samlede besætning af søer og slagtegrise til slagtning på slagteriet ikke udgjorde en regelmæssig udskillelse, idet der ikke efterfølgende var nogen besætning tilbage på landmandens ejendom til at videreføre produktionen.

Realkreditinstituttet anførte også, at landmanden ikke efter leverancerne af besætningen til slagtning havde taget skridt til at påbegynde rengøring og desinficering af staldene, og at udskillelsen af besætningen også af den grund ifølge realkreditinstituttet ikke skete som led i en regelmæssig drift.

Endelig anførte realkreditinstituttet i relation til slagteriets påståede erstatningsansvar, at slagteriet som erfaren aktør havde gode forudsætninger for at kende til landmandens pantsætning af stambesætningen. Realkreditinstituttet mente, at slagteriet derfor ikke uden at undersøge sagen nærmere kunne lægge til grund, at landmandens leverancer af hele stambesætningen på en ejendom til slagtning skete som led i en regelmæssig drift af ejendommen.

Slagteriets synspunkter

Slagteriet gjorde heroverfor gældende, at en leverance af besætningen til slagtning som et led i en sanering, hvor der efterfølgende skulle indsættes en ny besætning, udgjorde en udskillelse som et led i en regelmæssig drift, hvorfor den slagtede besætning ikke var omfattet af realkreditinstituttets panteret.

Slagteriet fremhævede i den forbindelse, at en sanering af en besætning og en efterfølgende desinfektion af staldene er et effektivt og anerkendt værktøj til at sikre, at sygdomme i en besætning udryddes fremadrettet, så besætningen igen kan opnå en høj sundhedsstatus med højere afregningspriser og væsentligt reducerede dyrlæge- og medicinudgifter til følge.

Slagteriet var blevet orienteret om den forestående sanering, men havde ikke i øvrigt noget kendskab til det forudgående eller efterfølgende sagsforløb, før realkreditinstituttet mere end 1½ år efter saneringen uvarslet rejste et erstatningskrav over for slagteriet.

Slagteriet havde på sædvanlig vis modtaget og slagtet leverancerne af søer og slagtegrise fra landmandens bedrift, og slagteprovenuet blev løbende afregnet på den af landmanden anviste driftskonto på samme måde, som tidligere leverancer af slagtesvin var blevet afregnet.

Slagteriet havde ikke nogen konkret anledning til at stille nærmere spørgsmål til den igangværende sanering, bl.a. fordi afregningen skete som hidtil. Herudover havde slagteriet ikke noget nærmere kendskab til de bagvedliggende hensyn og de fremtidige planer for landmandens bedrift, idet en sanering vurderes, planlægges, besluttes og gennemføres uden anden medvirken fra slagteriets side end, at slagteriet på sædvanlig vis slagter besætningen og efterfølgende udbetaler provenuet til landmandens bankkonto i takt med, at besætningen slagtes.

Slagteriet anførte på den baggrund, at slagteriet – uanset om udskillelsen af landmandens besætning var regelmæssig eller ej – var i god tro.

Rettens afgørelse

Byretten fandt, at landmandens svinebesætning som udgangspunkt var omfattet af realkreditinstituttets pant i landmandens ejendom. Byretten tog herefter stilling til, om slagtningen af landmandens samlede svinebesætning i forbindelse med saneringen kunne anses for en udskillelse ifølge en regelmæssig drift af landmandens ejendom.

Byretten udtalte, at det på baggrund af dyrlægeerklæringen og forklaringen fra dyrlægen under hovedforhandlingen kunne lægges til grund, at landmandens besætning var sygdomsramt i et betydeligt omfang. Byretten fandt også, at landmanden af dyrlægen var rådgivet om, at det økonomisk og driftsmæssigt kunne være hensigtsmæssigt at foretage en totalsanering af besætningen.

Byretten udtalte generelt, at en sanering – hvis processen gennemføres – ikke vil forringe pantets værdi. Derfor kan en sanering, der er forretningsmæssigt begrundet, være en udskillelse som led i en regelmæssig drift. Byretten lagde i den forbindelse vægt på, at sanering af hele besætninger ikke er usædvanligt og ofte ses i perioder med lavkonjunktur, hvilket støttes af, at der centralt i landbrugskredse er udarbejdet egentlige vejledninger til, hvordan en sanering planlægges og organiseres.

Konkret fandt byretten, at landmanden efter leverancerne af besætningens søer og slagtegrise til slagtning ikke igangsatte hverken rengøring eller desinficering af staldene eller forberedte indkøbet og indkøringen af en ny besætning. Byretten fandt også, at landmanden umiddelbart efter slagtningen af besætningen i det tidlige 2019 blev bekendt med, at der ikke var likviditet til at indkøbe en ny besætning, og at den manglende likviditet ikke var begrundet i pludseligt opståede nye omstændigheder.

Byretten fandt af disse grunde, at saneringen konkret ikke udgjorde en udskillelse af besætningen fra realkreditinstituttets panteret som led i en regelmæssig drift af landmandens ejendom.

Samtidig konkluderede Byretten, at slagteriet var i god tro. Byretten lagde i den forbindelse vægt på, at afregningen af provenuet for slagtningen af besætningen blev udbetalt på sædvanlig vis og til den samme driftskonto som hidtil. Byretten lagde også vægt på, at hverken realkreditinstituttet eller landmanden selv havde orienteret slagteriet om, at der var eller kunne være økonomiske udfordringer ved saneringen, og slagteriet var ikke ad anden vej bekendt med sådanne økonomiske udfordringer hos landmanden.

Som følge deraf blev slagteriet frifundet for det erstatningskrav, realkreditinstituttet havde rejst. Dommen blev ikke anket.

Dommens betydning

Byrettens dom er et praktisk relevant bidrag til forståelsen af grænserne for tinglysningslovens § 37 regel om udskillelse af besætninger fra landejendomme som led i en regelmæssig drift, herunder hvilke konkrete dispositioner en landmand kan være berettiget til at foretage af økonomiske og driftsmæssige hensyn.

Dommens konkrete stillingtagen til saneringen som værktøj er med til at skabe mere klarhed hos landmænd, panthavere, slagterier og andre aktører i en saneringssituation, idet dommen fastslår, at en sanering, der er forretningsmæssigt begrundet, trods den omfattende udsættelse af besætningen kan være en udskillelse ifølge regelmæssig drift.

Endelig gentager dommen det allerede kendte forhold, at en tredjemand – konkret et slagteri – ikke kan holdes erstatningsansvarlig, hvis vedkommende er i god tro.

Har du spørgsmål til dét at føre en retssag eller brug for bistand i en konkret sag, er du altid velkommen til at kontakte os.