Hvis man som udlejer ønsker at overdrage en ejendom, er det vigtigt at være opmærksom på tilbudspligten, der følger af lejeloven. Tilbudspligten indebærer, at udlejeren i visse situationer skal tilbyde sine lejere i ejendommen at overtage ejendommen på andelsbasis, inden udlejer kan overdrage ejendommen endeligt til anden side, jf. lejelovens § 100, stk. 1. En af lejerne dannet andelsboligforening kan nemlig erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som udlejeren kan opnå ved salg af ejendommen til anden side, jf. lejelovens § 103, stk. 1. Populært sagt skal lejerne have tilbudt at erhverve ejendommen på samme vilkår som tredjemand.
Såfremt der er tale om en ejendom, der udelukkende anvendes til beboelse, og som mindst indeholder 6 beboelseslejligheder, finder lejelovens regler om tilbudspligt anvendelse, jf. lejelovens § 100, stk. 2. Er der tale om ejendomme, der kun delvist anvendes til beboelse (såkaldt blandede ejendomme), kræves der 13 beboelseslejligheder for, at tilbudspligten finder anvendelse.
Reglerne om tilbudspligt finder i øvrigt ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, jf. lejelovens § 100, stk. 3.
Af lejeloven fremgår det yderligere, at tilbudspligten opretholdes, selvom udlejer foretager udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, jf. lejelovens § 100, stk. 5. Dette sikrer, at udlejer ikke kan nedbringe antallet af beboelseslejligheder på ejendommen og dermed undgå at være omfattet af reglerne om tilbudspligt ved en efterfølgende overdragelse af ejendommen.
Endvidere fremgår det af lejelovens § 103, stk. 1, at de vilkår, som lejerne tilbydes at erhverve ejendommen på, skal kunne opfyldes af en andelsboligforening. Reglerne i andelsboligforeningsloven er derfor også relevante.
Andelsboligforeningsloven finder anvendelse på ejendomme til helårsbeboelse med flere end 2 beboelseslejligheder, jf. andelsboligforeningslovens § 1. Det er altså et krav, at den tilbudspligtige ejendom anvendes til helårsbeboelse og består af mere end 2 beboelsesejendomme for, at andelsboligforeningen kan erhverve ejendommen.
Som et eksempel på en faldgrube, hvor udlejer derfor skal være særlig opmærksom på reglerne om tilbudspligt, kan nævnes følgende eksempel:
- Udlejer er ejer af en selvstændig fast ejendom, hvorpå der er opført 16 rækkehuse, der alle er udlejede. Ejeren udstykker rækkehusene til 16 selvstændige faste ejendomme. Ejeren vælger herefter at overdrage de udstykkede ejendomme samlet eller enkeltvist til en eller flere potentiel(le)køber(e).
Udlejer (sælger) skal her for det første være opmærksom på, at reglerne om tilbudspligt skal iagttages, selvom der er sket udstykning til selvstændige faste ejendomme, idet reglerne om tilbudspligt opretholdes på trods af matrikulære forandringer, jf. ovenfor om lejelovens § 100, stk. 5. Det skyldes, at udlejer ikke kan ’udstykke sig ud af’ tilbudspligten. Udlejer skal for det andet være opmærksom på, at udlejer selv efter en ejendomsretlig lovligt gennemført udstykning ikke vil være i stand til at gennemføre tilbudspligten ovf. lejerne, idet den af lejerne stiftede andelsboligforening ikke lovligt kan erhverve én eller flere af 16 selvstændige faste ejendomme. Sidstnævnte skyldes, at der på hver ejendom efter udstykningen kun er opført én boligenhed, jf. andelsboligforeningslovens § 1, jf. lejelovens § 103, stk. 1. Nøjagtig samme udfordring vil i øvrigt være gældende, såfremt udlejer udover udstykningen af de 16 selvstændige faste ejendomme yderligere fra den oprindelige ejendom udstykker f.eks. en selvstændig ubebygget fast ejendom med en tilhørende byggeret, idet en andelsboligforening ikke lovligt kan erhverve en ubebygget fast ejendom.
Det anførte illustrerer blot én ud af mange juridiske problemstillinger, som ejeren af en tilbudspligtig fast ejendom skal overveje, inden ejendommen sælges, og navnlig hvis ejendommen af køber erhverves mhp. at realisere et identificeret ’muligt’ uudnyttet udviklingspotentiale. Udviklingspotentialet kan hurtigt vise sig urealiserbart eller med en helt anden værdi end først antaget.
