Nogle vil måske hævde, at reglerne om tilbudspligt i lejelovens kapitel 24 er noget fanden har skabt i vrede og med de senest vedtagne og varslede ændringer og stramninger af tilbudspligtreglerne, er det svært ikke i et vist omfang at give dem en smule ret – i hvert fald set fra ejeren af en tilbudspligtig ejendoms side.
Emnet for denne artikel er den tidsmæssige udstrækning af lejernes ret til efter en overdragelse af en tilbudspligtig ejendom at gøre gældende, at lejelovens regler om tilbudspligt i kapitel 24 ved en overdragelse ikke er overholdt, og at lejerne derfor skal tilbydes ejendommen på de samme vilkår, som ejendommen blev overdraget.
Tilbudspligt – lejelovens kapitel 24
Forenklet og i oversigtsform går reglerne om tilbudspligt i hovedtræk ud på, at ejeren af tilbudspligtige ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.
En tilbudspligtig ejendom er med visse undtagelser (bl.a. nogle ejendomme opdelt i ejerlejligheder og private forkøbsrettigheder og køberettigheder tinglyst før 3. maj 1979) ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse og indeholder mindst seks rene beboelseslejligheder eller mindst 13 beboelseslejligheder, hvis ejendommen også anvendes til andet end beboelse, fx til erhverv.
Tilbudspligten aktiveres, når den tilbudspligtige ejendom eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte (”overdragelse”), dog ikke 1) når erhververen er staten eller en kommune, 2) når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedadstigende linje eller i dennes sidelinje så nær som søskende eller disses børn, 3) når erhververen er en hidtidig medejer, 4) når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person eller 5) når ejendommen inden for de seneste fem år har været ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.
Tilbudspligten gælder desuden indirekte overdragelser af ejendomme ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår majoriteten af stemmerne i selskabet.
Ejeren af ejendommen opfylder tilbudspligten ved over for samtlige lejere af beboelseslejligheder at fremsætte tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Dette med en acceptfrist på 10 uger, hvor juli måned ikke medtages.
Tilbudspligten skal opfyldes inden overdragelsen, der aktiverer tilbudspligten, og accepterer lejerne rettidigt at overtage ejendommen på andelsbasis, kan den påtænkte overdragelse til andre end lejerne ikke gennemføres. Tilbydes en tilbudspligtig ejendom ikke til lejerne, bortfalder tilbudspligten i udgangspunkt ikke. Det vil i realiteten sige, at lejernes krav på at få ejendommen tilbudt i forbindelse med den konkrete overdragelse består mod køber eller senere ejere af den tilbudspligtige ejendom som en art lovbestemt første prioritets køberet til ejendommen.
Tilsidesættelse af reglerne om tilbudspligt kan derfor være særdeles byrdefuld for køber, hvis tilsidesættelsen gøres gældende af lejerne kort efter overdragelsen. Gør lejerne imidlertid først tilsidesættelsen af tilbudspligtreglerne gældende mange år efter den overdragelse, der udløser tilbudspligten, er konsekvenserne reelt de samme for køber (eller eventuelle senere købere), men de kan på dette senere tidspunkt være helt uoverskuelige og særdeles byrdefulde, herunder i økonomisk henseende, og derudover rejser det fra en praktisk vinkel en række udfordringer i forhold til, hvordan tilbudspligten egentlig håndteres på det senere tidspunkt.
En tilsidesættelse af reglerne om tilbudspligt kan bestå i, at lejerne ikke er blevet tilbudt ejendommen inden en overdragelse, men også i form af mangler ved det materiale, ejer af ejendommen skal give lejerne i forbindelse med tilbuddet, for at lejerne kan tage stilling på et tilstrækkeligt oplyst grundlag.
Bortfald af lejernes krav på at få ejendommen tilbudt ved lejernes passivitet
Lejernes krav på at få tilbudt ejendommen kan som alle andre krav potentielt være underlagt passivitet. Ved passivitet tænkes nærmere på ulovbestemt retsfortabende passivitet, som er et område, hvis nærmere indhold og berettigelse ikke endeligt er fastlagt i dansk retspraksis eller litteratur, men det antages, at der gælder en sådan grundsætning om passivitet.
Det tætteste man kan komme et klart svar på om lejernes krav på at få ejendommen tilbudt ved en konkret handel er nok, at hvis lejer er bekendt med den tilbudspligtige overdragelse og forholder sig passivt i længere tid uden at gøre kravet gældende mod ejendommens ejer, så kan ejeren måske komme igennem med et synspunkt om, at lejers ret til at få ejendommen tilbudt er bortfaldet som følge af lejers passivitet.
Der er så vidt ses ikke trykt retspraksis, hvor domstolene har fået mulighed for at tage stilling til denne problemstilling.
Forældelse af lejernes krav på at få ejendommen tilbudt
For så vidt angår forældelse er udgangspunktet i forældelsesloven, at forældelsesfristens begyndelsestidspunkt løber fra det tidligste tidspunkt kreditor kan kræve fordringen opfyldt, og forældes tre år derefter, medmindre kreditor har foretaget forældelsesafbrydende skridt eller på anden måde sikret suspension af forældelsesfristen.
Dog er begyndelsestidspunktet for den treårige forældelsesfrist nævnt ovenfor suspenderet indtil det tidspunkt, hvor kreditor opnår viden eller burde have viden om fordringen, dog ikke længere end 10 år fra forældelsesfristens begyndelsestidspunkt, dvs. det tidligste tidspunkt hvor kreditor kunne kræve fordringen opfyldt. Det er antaget, at tilbudspligten er en grundfordring, som ikke er undergivet forældelse efter de almindelige forældelsesregler. Ved grundfordringer forstås de retsforhold, som kravet på en ydelse udspringer af. Det er endvidere antaget, at rettigheder, der støttes umiddelbart på lovgivningens regler, ikke er fordringer underlagt forældelse. Særligt i forhold til lejeforhold gælder det således, at rettigheder i henhold til lejekontrakter, herunder bl.a. retten til at kræve lejebetaling, retten til at indtræde i lejemålet og retten til at kræve lejeforhøjelse ikke kan forældes efter forældelsesloven. Hviler en rettighed på fast ejendom som grundbyrde, er det således alene de enkelte konkrete forfaldne ydelser, men ikke selve grundbyrderetten, der er genstand for forældelse.
Sagt på en anden måde så forældes fx udlejers ret til at kræve lejebetalinger ikke, men derimod er den konkret forfaldne leje genstand for forældelse. Hvis udlejer således ikke har opkrævet leje i fem år, forældes retten til at opkræve leje ikke, men de konkret forfaldne lejebetalinger kan udlejer alene kræve betalt med tre års tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, hvor udlejer har foretaget forældelsesafbrydende skridt fx anlagt boligretssag mod lejer. Den del af den konkret forfaldne leje, der ligger mere end tre år fra dette tidspunkt, er forældet og bortfaldet som sådan.
Østre Landsret har i en dom fra februar i 2023 taget stilling til spørgsmålet om forældelse af lejernes krav og den tidsmæssige udstrækning. Dommen er så vidt ses den eneste trykte dom, hvor domstolene har haft mulighed for at tage stilling spørgsmålet om forældelse af lejers krav på at få tilbudt ejendommen i forbindelse med en tilbudspligtig overdragelse.
I sagen ejede selskab A en tilbudspligtig ejendom. I 1998 blev aktierne i selskab A overdraget til et holdingselskab B uden at de reelle ejerforhold samtidig blev ændret. Denne overdragelse udløste ubestridt under sagen tilbudspligt efter daværende lejelovs § 198, stk. 1. En stor del af ejendommens nuværende lejere anlagde herefter den 5. maj 2020 sag ved boligretten mod holdingselskab B med påstand om at have ret til at erhverve ejendommen til handelsprisen i 1998. Spørgsmålet om kravenes forældelse blev udskilt til særskilt behandling. Boligretten fandt, at lejernes krav var en grundrettighed og ikke en fordring i forældelseslovens forstand, hvorfor kravene ikke var undergivet forældelse. Landsretten derimod udtalte, at lejeres ret efter lejeloven til at få tilbudt en ejendom til overtagelse på andelsbasis efter en konkret overdragelse er krav, der hviler på en i sig selv uforanderlig grundrettighed. Sådanne konkrete krav forældes i medfør af forældelseslovens § 25, stk. 5, efter forældelseslovens § 1. Landsretten fandt herefter, at lejernes krav var forældet og frifandt på den baggrund holdingselskab B for lejernes krav.
Dommen er ikke anket til Højesteret og er derfor udtryk for gældende ret.
Dommen er interessant, fordi det nu i landsretspraksis er fastslået, at selve lejernes tilbudspligt er en grundbryde, der ikke kan forældes, men at lejers konkrete krav på at få ejendommen tilbudt i forbindelse med en konkret overdragelse, hvor tilbudspligten er aktualiseret, er underlagt de almindelige forældelsesregler.
Lejernes krav på at få tilbudt ejendommen forældelse derfor tre år fra det tidspunkt, hvor lejerne opnår viden eller burde have viden om den konkrete tilbudspligtige overdragelse, dog ikke ud over 10 år fra overdragelsen, hvor lejerne ikke blev tilbudt ejendommen.
Dette er særligt interessant for ejere, der har købt tilbudspligtige ejendomme, hvor lejerne rasler med sablen og gør gældende, at reglerne om tilbudspligt ved en tidligere overdragelse ikke er efterlevet, idet ejendommen – lidt forenklet – efter Østre Landsrets dom kan siges at blive ”renset” tre år fra lejer var eller burde være blevet bekendt med overdragelsen, og senest 10 år efter den konkrete overdragelse, der udløste tilbudspligt, fandt sted.
CLEMENS er specialister i erhvervslejeforhold og rådgivning om samme. Har du spørgsmål vedrørende nærværende artikel eller lejeretten i øvrigt, er du velkommen til at række ud til vores team for en uformel drøftelse/sparring.
(Artiklen har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, oktober 2023)
