Hvad gør udlejer, når krav om regulering til markedsleje efter erhvervslejelovens § 13 skal fremsættes?
Regulering af lejen til markedslejen i erhvervslejemål: Et helt centralt emne for en udlejer af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, det vil sige erhvervslejemål, er ikke sjældent, hvorvidt det er muligt at få ændret lejen i løbet af lejeforholdets løbetid.
Normalt vil der i lejeaftalen mellem parterne være aftalt en fast årlig reguleringsklausul – ofte i form af nettoprisindeks – og en sådan klausul har som udgangspunkt til formål at sikre lejen mod inflation.
Selv med en reguleringsklausul i lejeaftalen vil en aftalt leje sjældent afspejle det lejeniveau, der måtte være gældende flere årtier efter det tidspunkt, hvor parterne indgik lejeaftalen.
Af samme årsag vil udlejer naturligvis have en betydelig interesse i at kunne kræve lejen reguleret til markedsleje, jf. erhvervslejelovens § 13, hvis den aktuelle årlige leje adskiller sig væsentligt fra markedslejen.
Erhvervslejeloven stiller visse krav til den varsling, som udlejer skal fremsætte overfor lejer, førend lejen kan kræves reguleret til markedsleje, hvilket et det, som nærværende artikel har til formål at omtale nærmere.
Krav til varslingen
Som netop anført ovenfor stilles der efter erhvervslejeloven visse gyldighedskrav til varslingen. Disse krav skal være opfyldt, idet varslingen i modsat fald kan blive ramt af ugyldighed.
Efter erhvervslejelovens § 13, skal varslingen
- være skriftlig,
- angive lejereguleringens størrelse, og
- indeholde oplysning om adgangen til at gøre indsigelse.
Nedenfor vil hvert enkelt punkt blive omtalt nærmere. Herefter vil det blive omtalt, om der stilles yderligere krav til udlejers adgang til at kræve lejen reguleret til markedsleje end de netop førnævnte krav. Endelig vil det blive omtalt, hvad udlejer bør gøre i den situation, hvor lejer gør en ugyldighedsindsigelse vedrørende varslingen gældende.
Ad. 1) Krav om skriftlighed
Udlejers krav om regulering til markedsleje skal fremsættes skriftligt.
Heri ligger dog ikke noget krav om, at varslingen skal fremsendes med afleveringsattest og/eller rekommanderet post, hvorfor varslingen ligeledes kan sendes elektronisk – eksempelvis via e-mail – medmindre andet er aftalt mellem parterne i lejeforholdet.
Det anbefales dog, at varslingen altid fremsendes med såvel afleveringsattest som rekommanderet post samt via e-mail, idet det er afsenderen af varslingen, der bærer forsendelsesrisikoen, og dermed risikoen for, at varslingen når frem til lejeren.
Ad. 2) Krav om angivelse af lejereguleringens størrelse
Udlejers krav om regulering til markedsleje skal herudover også indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse.
Det mest hensigtsmæssige i den forbindelse er, at udlejer i varslingen angiver dels den aktuelle årlige leje, dels den samlede lejeforhøjelse, og dels den fremtidige årlige leje, selv om det principielt ikke er et krav.
Har udlejer ved en fejl angivet lejeforhøjelsens størrelse forkert, afhænger varslingens gyldighed af, om manglen har bevirket en forringelse af lejers retsstilling. Er der eksempelvis tale om en situation, hvor lejer, uanset den fejlagtige angivelse godt kan se, hvad meningen er, så vil fejlen ikke pr. automatik lede til, at varslingen bliver ugyldig.
Endelig bemærkes, at en regulering til markedsleje efter erhvervslejeloven fordeles over fire år, således at reguleringen pr. år udgør en fjerdedel af den samlede regulering. Det er dog ikke et gyldighedskrav, at dette er angivet i varslingen – men det angives ofte – hvorfor en undladelse heraf ikke medfører, at varslingen bliver ugyldig.
Ad. 3) Krav om oplysning om adgangen til at gøre indsigelse
Udlejers krav om regulering til markedsleje skal ligeledes indeholde oplysning om adgangen til at gøre indsigelse mod den varslede lejeregulering.
En sådan oplysning vil eksempelvis kunne formuleres og gives som følger:
”Eventuel indsigelse mod den varslede lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt overfor undertegnede senest seks uger efter, at nærværende skrivelse er kommet frem til Dem, og udlejer skal herefter indbringe sagen for boligretten inden yderligere seks uger, hvis kravet om lejeforhøjelse ønskes fastholdt, jf. herved erhvervslejelovens § 13, stk. 9 og 10.”
De netop ovenfor anførte frister følger af erhvervslejeloven.
Såfremt lejer ikke gør indsigelse mod udlejers krav om regulering til markedsleje indenfor fristen på seks uger, bliver den varslede lejeforhøjelse gældende fra det tidspunkt, hvor kravet om regulering til markedsleje er varslet til ikrafttræden, jf. dog nærmere herom nedenfor.
Krav om yderligere oplysninger?
Der kan efter erhvervslejeloven ikke indfortolkes yderligere gyldighedskrav til indholdet af varslingen, end de krav der er omtalt ovenfor. Dermed kan det således heller ikke føre til varslingens ugyldighed, hvis udlejer eksempelvis ikke har givet oplysninger om, hvad baggrunden for udlejers krav om regulering til markedsleje er.
Her skal det endvidere bemærkes, at et krav om regulering til markedsleje i henhold til erhvervslejelovens § 13 kan gennemføres med tre måneders varsel. Det fører imidlertid ikke til varslingens ugyldighed for det tilfælde, at udlejer i varslingen ved en fejl har angivet et kortere varsel – eksempelvis to måneder – idet et krav om regulering til markedsleje så blot udskydes, således det først kan træde i kraft med det respektive varsel på tre måneder.
Andre krav?
I tilfælde af, at varslingen ikke overholder gyldighedsbetingelserne, så kan udlejer dog i visse tilfælde reddes af den såkaldte “Morten Korch”-regel, nemlig såfremt udlejer kan godtgøre, at mangelen ikke har bevirket en forringelse af lejers retsstilling, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 8, 3. pkt.
I medfør af retspraksis på området er det blandt andet afgørende, at udlejers fejl ikke kan anses for at være væsentlig. Dette betyder, at ugyldighed først indtræder, hvis lejer efterlades i en tvivl om, hvad udlejer egentlig har fremsat krav om/hvad forhøjelseskravet indebærer.
Har udlejer i varslingen for eksempel angivet, at indsigelse mod den varslede lejeforhøjelse skal ske skriftligt ”inden seks uger fra dato” – og altså ikke, når det først er kommet frem til lejer – medfører dette som udgangspunkt givetvis ikke varslingens ugyldighed, såfremt lejer gør rettidig indsigelse mod den varslede lejeforhøjelse.
Det anbefales dog, at man for en sikkerheds skyld – i overensstemmelse med lovens ordlyd – i varslingen angiver, at indsigelse skal fremsættes skriftligt senest seks uger efter, at kravet om lejeregulering er kommet frem til lejer, da man herved imødegår risikoen for at blive mødt med en ugyldighedsindsigelse fra lejer.
Det fører heller ikke til varslingens ugyldighed for det tilfælde, at udlejer i varslingen er kommet til at henvise til en forkert lovbestemmelse i erhvervslejeloven, når det i øvrigt er klart, hvad udlejer ønsker/kræver.
Lejer gør en ugyldighedsindsigelse gældende
Det ses fra tid til anden, at lejer gør en ugyldighedsindsigelse gældende overfor udlejer. I et sådant tilfælde bør udlejer straks udfærdige og fremsende en ny ex tuto varsling til lejer af hensyn til at begrænse det eventuelle tab, der måtte opstå i tilfælde af, at boligretten accepterer lejers ugyldighedsindsigelse mod udlejers krav om regulering til markedsleje.
Inden det afgøres, om lejer måtte få medhold i sin ugyldighedsindsigelse, så kan der nemlig godt gå en rum tid, og for at undgå risikoen for at blive sat tidsmæssigt tilbage, så er det fornuftigt for en sikkerheds skyld at genvarsle, idet man så har den nye varsling at falde tilbage på.
CLEMENS Advokatfirma er specialister i markedslejesager – både når udlejeren ønsker at kræve lejen reguleret til markedsleje og for det tilfælde, at udlejeren måtte blive mødt med et krav om samme fra lejeren.
Har du spørgsmål vedrørende nærværende artikel eller lejeretten i øvrigt, er du velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i erhvervslejeret.
(Artiklen har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, april 2022)
