Kan udlejer fortryde indgåelsen af en lejekontrakt, og kan fortrydelsen påberåbes overfor lejer med den virkning, at lejekontrakten anses for annulleret?
Kan udlejer fortryde indgåelsen af en lejekontrakt?
Det korte svar er, at er lejekontrakten med lejer indgået, så kan udlejer ikke fortryde den indgåede lejekontrakt, med den virkning, at lejekontrakten anses for annulleret.
Udlejer er med andre ord bundet af den indgåede lejekontrakt og er henvist til at opsige eller ophæve lejekontrakten med lejer efter de ufravigelige regler i lejelovgivningen, medmindre udlejer kan indgå en aftale om annullation af lejekontrakten med lejer.
Udlejer i boliglejeforhold skal ved indgåelse af aftaler om annullation som beskrevet ovenfor, der reelt bringer lejeforholdet til ophør, være særdeles opmærksom på Lejelovens § 6a, som forbyder visse former for aftaler der bringer lejeforholdet til ophør (fraflytningsaftaler), fx hvis udlejer tilbyder lejer betaling som modydelse for aftalen.
Er lejekontrakten omvendt ikke endnu indgået, står det udlejer frit for at fortryde og meddele lejer, at udlejer ikke ønsker at indgå lejekontrakten med lejer.
Det afgørende for, om udlejer kan nå at fortryde en lejekontrakt, er derfor tidspunktet, hvor lejekontrakten er indgået. Udlejer skal derfor være meget opmærksom inden og i forbindelse med en kontraktindgåelse, og det er væsentligt for udlejer at vide, hvornår lejekontrakten aftaleretligt er indgået.
Få hjælp med boliglejeret her.
Indgåelse af en lejekontrakt – tilbud og accept = lejekontrakt
Reglerne for hvordan og hvornår en aftale er indgået udledes af lov om aftaler og andre retshandler på formuerettens område (aftaleloven) og almindelige aftaleretlige principper.
Der er med andre ord ikke i lejelovgivningen formkrav til, hvordan eller hvornår en lejekontrakt er indgået. Lejelovgivningen indeholder dog flere ufravigelige regler om, hvilke vilkår udlejer og lejer kan vedtage i lejekontrakten.
En lejekontrakt kan derfor – som andre aftaler – indgås både skriftligt og mundtligt. Mundtlige aftaler er ikke tilrådelige, men ikke helt sjældne fx som tillægsaftaler, og kan af hver parterne efterfølgende kræves udfærdiget skriftligt.
Nedenfor er det for overblikkets skyld lagt til grund, at det er udlejer, som tilbyder lejer en lejekontrakt.
Det er i aftaleloven overordnet et krav for at en lejekontrakt er indgået, at udlejer har tilbudt lejer en lejekontrakt, og at lejer rettidigt har afgivet en overensstemmende accept til udlejer.
Lejers accept er rettidigt, hvis den er modtaget af udlejer enten inden for en frist fastsat af udlejer ved fremsættelsen eller inden for den svarfrist udlejer sædvanligt må regne med. Ved beregningen af fristen i sidstnævnte tilfælde lægges der bl.a. vægt på, at svaret fra lejer afsendes uden ophold efter lejer har haft en rimelig betænkningstid og at det ikke forsinkes undervejs. Andet kan dog følge af omstændighederne.
Accepterer lejer ikke tilbuddet rettidigt, anses accepten som et nyt tilbud til udlejer, medmindre lejer måtte gå ud fra, at accepten var rettidig og udlejer måtte indse det. I den situation, skal udlejer uden ugrundet ophold give lejer meddelelse om, at tilbuddet er accepteret for sent og at lejekontrakten ikke er indgået, hvis udlejer ikke vil være bundet af lejers ikke rettidige accept.
Er lejers accept uoverensstemmende, fx er vilkår i lejekontrakten streget ud eller nye vilkår sat ind, anses lejers accept som et afslag på udlejers tilbud i forbindelse med fremsættelse af et nyt tilbud til udlejer, som udlejer derefter, kan vælge at acceptere eller afslå. Må lejer gå ud fra at accepten er overensstemmende med tilbuddet og må udlejer indse det, skal udlejer dog uden ugrundet ophold give lejer meddelelse om, at accepten er uoverensstemmende, hvis ikke udlejer ønsker at være bundet af den uoverensstemmende accept.
Når udlejer modtager lejers acceptskrivelse, er det derfor vigtigt, at udlejer forholder sig til acceptskrivelsen, herunder om den er fremsendt rettidigt og om den er uoverensstemmende med udlejers tilbud, og er det tilfældet, og ønsker udlejer ikke at være bundet af lejekontrakten, bør udlejer i ethvert tilfælde straks meddele lejer, at udlejer ikke anser en lejekontrakt for indgået.
Tilbud og accept kan tilbagekaldes frem til det tidspunkt, hvor tilbuddet eller accepten er kommet til modtagerens kundskab, men det er en betingelse herfor, at meddelelsen om tilbagekaldelse er kommet frem til modtageren (tidspunktet hvor tilbagekaldelsen fx er modtaget i modtagerens indbakke, forretningssted eller postkasse) forinden eller samtidig med, at modtageren fik kundskab om tilbuddet eller accepten.
I forhold til aftaleindgåelsen i lejeforhold er situationerne mangeartede, men der kan opstilles nedenstående typeeksempler:
Forhandlinger mellem lejer og udlejer:
Almindelige forhandlinger mellem udlejer og lejer er ikke tilstrækkeligt til at statuere, at der er indgået en aftale mellem to parter før der er opnået enighed om alle væsentlige vilkår der forhandles om og som udgangspunkt når lejekontrakten er underskrevet.
I retspraksis er der sjældne eksempler på, at en part på baggrund af forhandlinger, hvor der var opnået enighed om de væsentligste vilkår efter længere forhandlinger, har fået medhold i, at en lejekontrakt var indgået på baggrund af forhandlingerne uden at aftalen var underskrevet af parterne.
I forbindelse med længerevarende forhandlingerne med lejer, hvor der trinvist opnås enighed om vilkårene, kan udlejer derfor med fordel tilkendegive overfor lejer, at en lejekontrakt ikke er indgået før der er enighed om alle vilkår og lejekontrakten er underskrevet af begge parter (en closingklausul). I den situation vil forhandlingerne ikke kunne føre til aftaleindgåelse før lejekontrakten er underskrevet af begge parter, men er nok mest relevant ved indgåelse af større erhvervslejekontrakter.
Udlejer fremsender en lejekontrakt til lejer:
Udleverer eller fremsender udlejer – uden at tilkendegive andet – en underskrevet lejekontrakt til lejer, er det et tilbud fra udlejer til lejer, som lejer kan acceptere – i normalsituationen ved at underskrive og returnere lejekontrakten til udlejer inden for den frist som udlejer har opstillet eller inden for den svarfrist udlejer sædvanligvis må regne.
Fortryder udlejer lejekontrakten, kan udlejer tilbagekalde sit tilbud (lejekontrakten) frem til det tidspunkt, hvor udlejers tilbud er kommet til lejers kundskab, men det er en betingelse, at udlejers tilbagekaldelse er kommet frem til lejer inden kundskabstidspunktet. Har udlejer ikke rettidigt tilbagekaldt sit tilbud, er udlejer bundet af tilbuddet frem til det tidspunkt, hvor acceptfristen udløber.
Fremsender udlejer en ikke underskrevet lejekontrakt til lejer og fremgår det ikke af omstændighederne i øvrigt at lejekontrakten er et udkast, et oplæg til forhandling og kommentering el., så kan en ikke underskrevet lejekontrakt nok anses for et bindende tilbud fra udlejer til lejer, som lejer kan acceptere og dermed binde udlejer.
I langt de overvejende tilfælde fremgår det klart af omstændighederne omkring fremsendelsen (fx fremsendelsesskrivelsen eller et udkastvandmærke på lejekontrakten), om en ikke underskrevet lejekontrakt er et tilbud til lejer, men I andre tilfælde er det ikke ganske klart. Ønsker udlejer ikke at blive bundet af lejers accept, så kan udlejer ved fremsendelsen til lejer fx tilkendegive, at det fremsendte er et udkast eller oplæg til forhandling og kommentering eller at en lejekontrakt ikke er indgået, før begge parter har underskrevet lejekontrakten.
Lejer fremsender udlejningstilbud til udlejer
Det hænder, at lejer fremsender et tilbud til udlejer om at leje et lejemål.
Er lejers tilbud om leje underskrevet, vil det være et tilbud fra lejer til udlejer, som udlejer kan acceptere eller afvise, men er lejers tilbud ikke underskrevet, så er situationen nok den samme som beskrevet ovenfor og skal behandles som sådan.
Tidspunktet for aftalens indgåelse
En lejekontrakt er indgået på det tidspunkt, hvor lejers overensstemmende og rettidige accept er kommet frem til udlejer.
I mange tilfælde er tidspunktet for aftaleindgåelsen ganske oplagt fx modtagelse af den underskrevne lejekontrakt pr. mail i udlejers indbakke eller hvor udlejer og lejer samtidig underskriver under et møde, men i andre tilfælde kan det være ganske vanskeligt at fastlægge det præcise tidspunkt for aftaleindgåelsen fx ved fremsendelse med almindeligt brev eller hvor udlejer ikke gør indsigelse mod lejers uoverensstemmende accept.
Det må derfor anbefales, at tilbud og accept altid fremsendes på en måde så tidspunktet for afsendelse og modtagelse i videst muligt omfang kan dokumenteres efterfølgende.
Afslutning
Når udlejer ønsker at indgå en lejekontrakt med lejer, kan udlejer naturligvis blot fremsende et bindende tilbud til lejer, og i den situation er det uproblematisk for udlejer, at udlejer risikerer at lejekontrakten indgås ved lejers accept. Sådanne bliver lagt de fleres lejekontrakter indgået.
Uanset at udlejer, når en lejekontrakt er indgået, ikke kan fortryde aftaleindgåelsen, så kan udlejer sikre sig muligheden for at fortryde og træde tilbage helt frem til lejekontrakten er indgået. Er lejekontrakten omvendt indgået, er udlejer bundet og henvist til at opsige eller ophæve lejekontrakten efter lejelovgivningens præceptive regler.
Inden forhandlinger opstartes eller en lejekontrakt fremsendes til lejer, kan og bør udlejer overveje udlejningssituation og vilkår for udlejningen, og udlejer kan samtidig med fordel tilkendegive overfor lejer, at en lejekontrakt ikke er indgået før både udlejer og lejer har underskrevet lejekontrakten.
Fremsender udlejer en ikke underskrevet lejekontrakt til lejer, bør udlejer hvor omstændighederne ikke tilsiger andet og hvor udlejer ikke ønsker at blive bundet af det fremsendte, meddele lejer, at lejekontrakten er et udkast eller oplæg til forhandling og at en endelig lejekontrakt ikke er indgået, før begge parter har underskrevet lejekontrakten. På den måde risikerer udlejer ikke at blive bundet af lejekontrakten utilsigtet, hvis lejer accepterer.
Har du spørgsmål til indgåelsen af en lejekontrakt eller om du kan påberåde en fortrydelse overfor lejer, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i fast ejendom.
(Artiklen har været bragt i magasinet Danske Udlejere, januar 2021)
