Langt hovedparten af alle erhvervslejekontrakter indeholder en eller flere bestemmelser om løbende årlig regulering af huslejen.
Disse bestemmelser tager ofte udgangspunkt i nettoprisindekset og normen er, at huslejen reguleres med udgangspunkt i den årlige stigning i nettoprisindekset, evt. med en bestemt minimums- og/eller maksimumsprocentsats.
En løbende regulering af huslejen kan i mange tilfælde imødekomme udviklingen af markedslejen, men som udlejer (og lejer) er det dog værd at huske, at udviklingen i nettoprisindekset og udviklingen i markedslejen er uafhængige af hinanden, hvorfor markedslejen kan udvikle sig væsentligt anderledes end nettoprisindekset.
Formålet med nærværende artikel er at give et indblik i, hvordan huslejen kan markedslejereguleres samt hvilke forhold, der indgår af betydning ved fastlæggelsen af markedslejen.
Erhvervslejelovens 13 – regulering af lejen til markedslejen
Erhvervslejelovens § 13 indeholder en mulighed for at markedslejeregulere huslejen i erhvervslejeforhold. Bestemmelsen har følgende ordlyd:
Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved anvendelse af sammenlignelige lejemål i vurderingen af markedslejen skal der tages højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår for de pågældende lejemål. Ved tvister om størrelsen af den fremtidige leje finder reglen i retsplejelovens § 344 om rettens fri bevisbedømmelse anvendelse
Som det fremgår, indeholder bestemmelsen flere dele. Disse dele kan inddeles i fire overordnede forhold: (1) væsentlighed, (2) hvad en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale på varslingstidspunktet, (3) momenter af betydning for bedømmelsen af markedslejen, (4) bevisligheder, herunder sammenligningslejemål og bedømmelsen heraf.
Markedslejeregulering indeholder mange spændende og omfattende problemstillinger, og nærværende artikel begrænser sig af spaltemæssige årsager til de ovennævnte tre første punkter.
Væsentlighedskriteriet
For at kunne kræve markedslejeregulering af lejen er det et krav, at den gældende husleje afviger væsentligt fra markedslejen. Det vil med andre ord sige, at ikke enhver afvigelse fra markedslejen berettiger udlejer eller lejer til at kræve lejen reguleret.
Højesteret har i 2011 – med udgangspunkt i forarbejderne til erhvervslejelovens § 13 – fastslået, at en afvigelse på 10-15 % kan være væsentlig, hvorfor en afvigelse på henholdsvis mere eller mindre end dette altid/aldrig vil være væsentlig.
Ved beregning af afvigelsen tages der udgangspunkt i forskellen mellem markedslejen og den gældende leje, hvilket betyder, at selvom forskellen i forhold til markedslejen beløbsmæssigt er ens, så vil procentsatserne være forskellige afhængigt af, om der er tale om en forhøjelse eller en nedsættelse.
Hvis den gældende årlige leje således udgør kr. 1.000.000 og afvigelsen er kr. 150.000 p.a. i forhold til markedslejen, så betyder det i en nedsættelsessituation, at markedslejen udgør 850.000 kr. p.a., hvilket svarer det til en procentuel afvigelse på ca. 17,65 %, mens det i en forhøjelsessituation, hvor markedslejen udgør kr. 1.150.000 kr., alene svarer til en procentuel afvigelse på ca. 13,04 %.
En kyndig lejer og en kyndig udlejer
Begrebet en ”kyndig” lejer/udlejer har i praksis ikke vist sig at have nogen direkte betydning, men begrebet er ikke desto mindre vigtigt, idet vurderingen af markedslejen herved ”objektiviseres”, hvorved diverse individuelle liebhaversynspunkter udelukkes fra vurderingen.
Bestemmelsen betyder således, at ”jeg synes” og ”jeg ville aldrig leje/udleje til så meget/lidt”-betragtninger ikke kan forventes at vinde hverken sympati eller genklang, og sådanne betragtninger har derfor ikke juridisk hjemmel/fundament i retssystemet.
Forhold af betydning for vurdering af markedslejen
Nedenfor gennemgås en række mere generelle forhold ved det omtvistede lejemål, der typisk spiller ind, når markedslejen skal bedømmes, uden at der dog er tale om en udtømmende opregning, idet der grundlæggende er tale om en konkret vurdering fra lejemål til lejemål, jf. også erhvervslejens § 13, stk. 1’s formulering om ”blandt andet”.
Det første erhvervslejelovens § 13 nævner i denne forbindelse er, hvilke ”vilkår” der gælder for lejeforholdet.
Her tænkes principielt på samtlige lejevilkår, parterne har aftalt, men i praksis samler interessen sig primært om, hvad der er aftalt om fast årlig lejeregulering, lejers mulighed for at afstå lejemålet til en ny lejer, og om der skal betales beløb til udlejer ud over lejen (f.eks. til ejendommens drift).
Målestoksforholdet for de enkelte vilkår er grundlæggende set i forhold til, hvad der må betegnes som ”markedskonforme vilkår”, altså hvad vil en (kyndig) lejer og en (kyndig) udlejer sædvanligvis aftale af lejevilkår for det pågældende lejeforhold, og hvorledes de aftalte vilkår adskiller sig fra dette.
Hvis lejekontrakten indeholder vilkår, som er særligt byrdefulde for lejeren, så vil disse vilkår presse markedslejen ned – og vice versa fra lempelige vilkår.
Det næste erhvervslejelovens § 13 nævner i sin eksemplificering er ”beliggenhed”.
Netop beliggenhed er måske dét vigtigste parameter ved bedømmelsen af markedslejen, når det gælder butikker, da det ofte – sammen med udgifts-/lejeniveauet – er helt afgørende for, hvorvidt lejer overhovedet er interesseret i lejemålet.
Således er det selvsagt ikke ligegyldigt, om et butikslejemål er beliggende centralt på et hovedstrøg/i et populært/velbesøgt butikscenter, eller om det er beliggende på en sidegade eller måske endda en trafikeret vej, idet det alt andet lige er lettere at generere omsætning på en placering, hvor der kommer mange kunder end på en placering, hvor kundestrømmen er lavere.
Hjørneplaceringer for butikker anses almindeligvis som en fordel, idet det giver facade til to sider, men det afhænger af en konkret vurdering, hvor stor en fordel det eventuelt vil være.
Omvendt har beliggenheden sædvanligvis mindre vægt, når der er tale om kontorer o.l.
Herudover nævner erhvervslejelovens § 13 ”anvendelse”, dvs. hvad må (og kan) lejemålet anvendes til.
Her har det stor betydning om der er aftalt en meget snæver anvendelse (f.eks. salg af bukser inden for x-kæde) eller en meget bred anvendelse (f.eks. erhvervsvirksomhed), idet en snæver anvendelse presser markedslejen nedad.
Anvendelsesvilkåret har derudover stor betydning for, hvilke lejemål der kan anvendes som sammenligningsgrundlag, idet et sammenligningslejemål sjældent kan tillægges værdi, hvis anvendelsesvilkårene er vidt forskellige (f.eks. kan et lager således ikke direkte sammenlignes med en detailbutik).
”Størrelsen” på lejemålet spiller også ind, når lejemålet skal bedømmes, idet det antages, at store lejemål typisk har en mindre leje pr. kvadratmeter end små lejemål – altså en art mængderabat, idet den samlede lejeudgiftsbelastning selvsagt er afgørende for lejer.
Det kan i tilslutning hertil nævnes, at ikke blot størrelsen betyder noget, men også og især lejemålets ”kvalitet”, herunder især indretningen af lokalerne, kan betyde rigtig meget, når markedslejen skal bedømmes.
Er lejemålet f.eks. meget smalt og dybt, eller er nogle af lejemålets kvadratmeter f.eks. beliggende bag en bærende væg, vil det typisk have en negativ indvirkning på markedslejeniveauet for et butikslejemål, mens et kvadratisk lejemål med en god, bred og iøjnefaldende facade som udgangspunkt og alt andet lige vil være mere efterspurgt og dermed kunne oppebære en højere leje.
Endelig nævner erhvervslejelovens § 13 ”udstyr” og ”vedligeholdelsestilstand”, og det forekommer åbenbart, at hvis man lejer et lejemål, hvor udlejer har sørget for, at det er ”fuldt udstyret”, så medfører det en højere leje, end hvor det modsatte er tilfældet.
Det samme kan anføres i forhold til vedligeholdelsestilstanden, hvor en nedslidt ejendom/et nedslidt lejemål selvfølgelig vil medføre en lavere leje, end en ejendom/et lejemål, der vedligeholdelsesmæssigt er helt i top.
Når en markedslejeregulering skal indfases, så sker dette – hvis ikke andet er aftalt – efter reglerne i erhvervslejelovens § 13, stk. 4, hvori det er bestemt, at reguleringen fordeles over fire år, således at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering.
Fordelingsreglen i erhvervslejelovens § 13, stk. 4, hænger efter sin ordlyd som sådan ikke sammen med bedømmelsen af, hvad den gældende leje er, men er derimod en regel, der for så vidt har til formål at ”tilvænne” parterne til den nye højere eller lavere leje.
At det så måske kan være vanskeligt at forstå, hvorfor en leje, der er ude af trit med markedslejen (ellers ville man jo ikke kunne få den reguleret), skal fortsætte med at være ude af trit med markedslejen i en fireårig periode, (hvorved den anden part jo reelt ”snydes”) er en anden sag og et spørgsmål af mere politisk karakter.
Man kunne derfor overveje, om ikke alle parter er bedre tjent med et længere varsel end lovens tre måneder, f.eks. 12 måneder, hvor så forhøjelsen/nedsættelsen træder fuldt ud i kraft. På den måde ville parterne have en rimelig mulighed for at indrette sig på den fremtidige situation, herunder f.eks. ved at forhandle med hinanden, opsige lejemålet, omlægge lån mv.
Erhvervslejelovens § 13, stk. 4, kan i øvrigt i lighed med resten af bestemmelsen fraviges ved aftale.
CLEMENS er specialister i udarbejdelse af markedslejeregulering i erhvervslejeforhold og rådgivning om samme. Har du spørgsmål vedrørende nærværende artikel eller lejeretten i øvrigt, er du velkommen til at række ud til vores team for en uformel drøftelse/sparring.
(Artiklen har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, maj 2023)
