Nyt ejendomsvurderingssystem og boligskatteregler i Danmark: Der er indført nye boligskatteregler i Danmark sammen med de nye ejendomsvurderinger, der danner grundlag for beskatningen.
Ejendomsvurderingen, som er afgørende for din boligskat, beregnes nu efter det nye ejendomsvurderingssystem.
En række danske boligejere vil opleve, at deres ejendomsvurdering stiger, men det giver ikke nødvendigvis en forhøjet beskatning.
Læs videre for at få et overblik over det nye ejendomsvurderingssystem, de nye ejendomsvurderinger og boligskattereglerne.
Det nye ejendomsvurderingssystem
Der er indført et nyt ejendomsvurderingssystem til at erstatte det gamle stagnerede ejendomsvurderingssystem, som siden 2013 har videreført ejendomsvurderingerne fra 2011.
Vurderingsprocessen er i høj grad automatiseret og baserer sig på et bredt datagrundlag fra offentlige registre om ejendomme i Danmark. Ved vurderingen fastlægges en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi for ejerboliger.
Ejendomsværdien for ejerboliger fastlægges ud fra en modelberegning, der tager udgangspunkt i en beregnet kvadratmeterpris baseret på salgspriser for 10-15 sammenlignelige boliger i samme område, som er solgt indenfor de seneste seks år.
Der justeres efterfølgende for prisudviklingen i den mellemliggende periode, individuelle forskelle mellem den konkrete ejendom og de sammenlignelige ejendomme samt eventuelle øvrige forhold af væsentlig betydning.
Der tages desuden højde for, hvorvidt der er konstateret en salgspris i fri handel for den pågældende ejendom inden vurderingsterminen, men den endelige ejendomsværdi vil ikke nødvendigvis være enslydende hermed.
Grundværdien for ejerboliger fastlægges ligeledes ud fra en modelberegning, der dog er forholdsvist kompliceret at beskrive.
Helt overordnet og lettere forsimplet fastlægges værdien af grunden i ubebygget stand ud fra en statistisk sammenhæng mellem grundværdier og ejendomsværdier for solgte ubebyggede grunde i hele Danmark og en beregnet ejendomsværdi af en tænkt ejendom på den individuelle ejendoms placering, så der justeres for prisniveauet i området samt eventuelle øvrige forhold af væsentlig betydning.
Beregningen tager højde for den i økonomisk henseende bedst mulige anvendelse og udnyttelse af grunden – uanset om den faktiske anvendelse afviger herfra.
I særlige tilfælde kan der være behov for en manuel efterprøvelse af modelberegningernes resultat.
Der kan også være tale om en så bemærkelsesværdig ejendom, at modelberegningerne fuldstændig fraviges til fordel for en manuel vurdering.
Det vil bl.a. gælde, hvis ejendommen på grund af sin karakter eller fremtræden afviger fra sammenlignelige omkringliggende ejendomme (f.eks. liebhaveri eller beboelse i en gammel mølle).
Der foretages en ny ejendomsvurdering hvert andet år.
- Vurderingsterminen for ejerboliger er den 1. januar i lige år.
- Vurderingsterminen for erhvervsejendomme samt landbrugs- og skovejendomme er den 1. januar i ulige år.
Det er ejendommens forhold pr. vurderingsterminen, der er afgørende for vurderingen.
De nye ejendomsvurderinger
De nye ejendomsvurderinger danner grundlag for opkrævningen af boligskatten fra og med 2021.
Da de første endelige ejendomsvurderinger efter det nye ejendomsvurderingssystem har været forsinket, har en række danskere indtil videre betalt midlertidig boligskat af enten en tidligere vurdering fra det gamle vurderingssystem eller af en foreløbig ny vurdering. I begge tilfælde vil boligskatten blive genberegnet og efterreguleret, når de endelige vurderinger foreligger.
Når den endelige 2020-vurdering foreligger, vil Vurderingsstyrelsen efterfølgende vurdere, om hver enkelt boligejer har betalt boligskat af en for høj vurdering i perioden fra 2011 til 2020, hvor det gamle ejendomsvurderingssystem var suspenderet. Hvis det er tilfældet, vil Vurderingsstyrelsen tilbyde boligejerne en kompensation i henhold til en tilbagebetalingsordning. Omvendt vil boligejerne ikke modtage en efteropkrævning, hvis de har betalt boligskat af en for lav vurdering.
Det er muligt at påklage de endelige ejendomsvurderinger efter det nye ejendomsvurderingssystem samt de videreførte historiske ejendomsvurderinger efter det gamle ejendomsvurderingssystem.
En sådan klage kan dog få konsekvenser for tilbuddet om kompensation efter tilbagebetalingsordningen og skal derfor overvejes nøje.
Læs mere om de nye ejendomsvurderinger og dine muligheder for at klageDe nye boligskatteregler
Som boligejer i Danmark betales løbende boligskat til staten i form af ejendomsværdiskat og grundskyld. Ejendomsværdiskatten beregnes som en promille af ejendommens ejendomsværdi, mens grundskylden beregnes som en promille af ejendommens grundværdi. Satsen for ejendomsværdiskatten er ens landet over, mens skattesatsen for grundskyld varierer kommunerne imellem.
Ejere, der udlejer deres ejerbolig erhvervsmæssigt hele året rundt, betaler dog ikke ejendomsværdiskat men alene grundskyld. Tilsvarende gælder, hvis ejendommen er ubeboelig.
Ejere af erhvervsejendomme betaler alene grundskyld og i visse tilfælde dækningsafgift.
Reglerne om ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift er samlet i en ny ejendomsskattelov, der erstatter den hidtil gældende ejendomsværdiskattelov samt den hidtil gældende lov om kommunal ejendomsskat. Den nye ejendomsskattelov trådte i kraft den 1. januar 2024.
Som følge af det nye ejendomsvurderingssystem vil en lang række boligejere i Danmark opleve en stigning i såvel ejendomsværdien som grundværdien, bl.a. som følge af den generelle prisudvikling på markedet for fast ejendom siden det gamle vurderingssystem blev suspenderet. Samtidig er det hidtil gældende ejendomsværdiskattestop og grundskatteloftet ophævet. For at imødegå den ellers kraftige stigning i boligskat for de enkelte boligejere er der indført en række ændringer i den nye ejendomsskattelov sammenlignet med de hidtil gældende regler.
Hvad betyder de nye ejendomsvurderinger for ejerboliger?
1. Lavere boligskattesatser
- Satsen for den lave ejendomsværdiskat er nedjusteret fra 9,2 promille til 5,1 promille.
- Satsen for den høje ejendomsværdiskat er nedjusteret fra 30 promille til 14 promille.
- Progressionsgrænsen for, hvornår den høje ejendomsværdiskat skal betales, er hævet fra 3,04 mio. DKK til 9,2 mio. DKK. Progressionsgrænsen pristalsreguleres løbende hvert andet år.
- Satsen for grundskyld er nedjusteret i alle kommuner. I gennemsnit er satsen nedjusteret fra 27 promille til 7,4 promille.
- Der er indført et loft for grundskyldspromillen i perioden 2024-2028 for den enkelte kommune. For Aarhus Kommune er det f.eks. fastsat, at satsen for grundskyld højest kan være 6 promille. Fra 2029 vil kommunerne frit kunne fastsætte en sats, der dog højest kan udgøre 30 promille.
2. Rabatordning for ejendomsværdiskat og grundskyld
- Mulighed for skatterabat, hvis den samlede boligskat (ejendomsværdiskat og grundskyld) er steget på grund af de nye boligskatteregler.
- Rabatten udgør forskellen mellem boligskatten for 2024 beregnet efter de gamle regler og den opkrævede boligskat for 2024 beregnet efter de nye regler.
- Stigninger fra 2025 og frem omfattes ikke af rabatordningen.
- Rabatordningen gælder kun for fysiske personer, der ejede ejerboligen senest den 31. december 2023.
- Desuden er det et krav, at der betales ejendomsværdiskat og grundskyld på ejendommen for 2024. Ejere, der ikke betaler ejendomsværdiskat, f.eks. fordi de udlejer ejendommen til beboelse, vil således ikke være omfattet af rabatordningen for ejendomsværdiskat.
- Nybyggede eller ombyggede ejerboliger eller projektboliger kan alene være omfattet af rabatordningen, hvis byggeriet var færdigmeldt til kommunen senest den 1. januar 2024.
- Rabatten er en statisk rabat i kroner og ører, der gælder for ejeren så længe vedkommende er ejer af ejendommen.
- Rabatordningen frafalder ved et fremtidigt salg.
- Rabatordningen er en egentlig rabat, som ikke skal betales tilbage.
3. Indefrysning af skattestigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld
- Stigninger i ejendomsværdiskatten og grundskylden fra 2024 og frem kan indefryses.
- Stigningen skal dog minimum være DKK 300 (2024-niveau).
- Indefrysningen får karakter af et forrentet lån til staten. Lånet forrentes med 2,68 % (2024-niveau).
- Lånet skal senest betales tilbage ved et fremtidigt salg.
- Indefrysningsordningen er frivillig og kan til- henholdsvis fravælges på forskudsopgørelsen.
- Indefrysningsordningen er tilgængelig for såvel nuværende som fremtidige boligejere.
Desuden gælder et såkaldt forsigtighedsprincip, hvilket indebærer, at der automatisk bliver fratrukket 20 % af den offentlige ejendomsværdi henholdsvis grundværdi, inden størrelsen af ejendomsværdiskatten henholdsvis grundskylden beregnes.
Princippet skal imødegå den usikkerhed, der er forbundet med ejendomsvurderingerne.
Fremadrettet vil såvel ejendomsværdiskatten som grundskylden være omfattet af boligejernes forskudsopgørelse. Grundskylden vil således ikke længere skulle opkræves ude i de enkelte kommuner.
Vurderingsstyrelsen antager, på baggrund af de gennemførte ændringer, at de fleste boligejere vil opleve skattelettelser eller opnå en skatterabat på trods af indførelsen af det nye ejendomsvurderingssystem, der generelt forventes at lede til højere ejendomsvurderinger.
Skatterabatten gælder imidlertid ikke for de boligejere, der først erhverver deres bolig efter den 31. december 2023.
Det kan derfor ikke udelukkes, at det nye ejendomsvurderingssystem vil få afledte effekter for boligmarkedet. Det kan tænkes, at nuværende boligejere får sværere ved at finde købere til deres bolig, da færre potentielle købere vil have råd til at købe.
Dette kan betyde, at sælgere i nogle tilfælde ligeledes vil være nødsaget til at nedjustere prisen for boligen.
Vi hører ofte disse spørgsmål:
En ejendomsvurdering er en vurdering af værdien af din ejendom. Den offentlige ejendomsvurdering foretages af staten.
Den offentlige ejendomsvurdering består dels af en vurdering af ejendomsværdien og dels af en vurdering af grundværdien.
Den benyttes først og fremmest til at afgøre, hvor meget du skal betale i boligskatter, herunder ejendomsværdiskat og grundskyld. Den kan dog også have betydning for værdiansættelsen i forbindelse med overdragelse af fast ejendom inden for den nære familiekreds, samt beregning af tinglysningsafgift ved visse overdragelser.
Den offentlige ejendomsvurdering er frit tilgængelig på Vurderingsportalen eller på tinglysning.dk.
De offentlige ejendomsvurderinger har været suspenderet siden 2013 på grund af store udfordringer med det gamle vurderingssystem. Nu er et nyt ejendomsvurderingssystem imidlertid trådt i kraft, der gerne skulle lede til mere gennemskuelige og retvisende ejendomsvurderinger.
Fremadrettet beregnes de offentlige ejendomsvurderinger i henhold til den nye ejendomsvurderingslov. Det nye ejendomsvurderingssystem har til formål at udarbejde mere gennemskuelige og retvisende ejendomsvurderinger. Den offentlige ejendomsvurdering skal som udgangspunkt udtrykke ejendommens forventelige handelsværdi ved en kontant handel.
Den offentlige ejendomsvurdering beregnes automatisk i et nyudviklet IT-system, dog med mulighed for manuel korrektion.
Ved beregningen af den offentlige ejendomsvurdering for ejerboliger, inddrages følgende tre overordnede faktorer:
– Konstaterede salgspriser for sammenlignelige ejendomme (referenceejendomme)
– Konstateret salgspris for den pågældende ejendom (ved et salg inden vurderingsterminen)
– Øvrige markedsindikatorer (bl.a. BBR-oplysninger, bygninger, grund og omgivelser)
I den forbindelse kan Vurderingsstyrelsen inddrage de oplysninger om ejendommen, der er indført i digitale registre. Vurderingsstyrelsen er dog underlagt et frit skøn i forhold til hvilken betydning de tilgængelige oplysninger skal tillægges.
De offentlige ejendomsvurderinger opdateres hvert andet år.
Ejerboliger og ubebyggede ejerboliggrunde (parcelhuse, rækkehuse, ejerlejligheder og sommerhuse) vurderes i lige år, hver den 1. januar.
Andre ejendomme (erhvervsejendomme, landbrugsejendomme og skovejendomme) vurderes i ulige år, hver den 1. januar.
Fremadrettet skal du betale både ejendomsværdiskat og grundskyld via forskuds- og årsopgørelsen. Tidligere har kommunerne særskilt opkrævet grundskylden.
Du kan derfor se din samlede boligskat for 2024 på din forskudsopgørelse.
For så vidt angår ejerboliger, skal der i 2024 betales boligskat af en offentlig ejendomsvurdering for 2022. Denne er imidlertid endnu ikke klar, som følge af, at det nye ejendomsvurderingssystem har været forsinket. Derfor skal der i første omgang betales boligskat af en foreløbig 2022-vurdering.
Tilsvarende gælder for så vidt erhvervsejendomme samt landbrugs- og skovejendomme, der dog skal betale boligskat i 2024 på baggrund af en foreløbig 2023-vurdering.
Den foreløbige ejendomsvurdering har derfor betydning for de boligskatter, som du skal betale i 2024.
Når de endelige ejendomsvurderinger for 2022 henholdsvis 2023 foreligger, bliver boligskatten for 2024 genberegnet og efterreguleret.
Book en uforpligtende, indledende samtaleSkal vi hjælpe med at vurdere din boligskat?
Med indførelsen af det nye ejendomsvurderingssystem og de nye boligskatteregler vil mange boligejere opleve et øget behov for konkret rådgivning om muligheden for at påklage en ny ejendomsvurdering eller generel sparring om de økonomiske konsekvenser af et ændret beskatningsgrundlag.
Det vil navnlig være tilfældet, hvis du som boligejer har modtaget en ny ejendomsvurdering, der er væsentligt højere end den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Hos CLEMENS står vores specialister klar til at give dig professionel og håndgribelig rådgivning om din boligskattesituation.
Du kan derfor trygt kontakte os, hvis du er i tvivl om, hvorvidt du står til at skulle betale mere i boligskat, end du burde.
