Ny Højesteretsdom om forholdsmæssigt afslag i købesummen

Forholdsmæssigt afslag i købesummen er en af de hyppigst anvendte misligholdelsesbeføjelser i sager om mangler ved fast ejendom.

Afslagsbeføjelsen kan af køber under visse betingelser benyttes, når ejendommens værdi med mangler er mindre end den aftalte købesum for en mangelfri ejendom.

Det forholdsmæssige afslag består derfor i det beløb, som køberen ville have betalt mindre, hvis køber var bekendt med den pågældende mangel på forhånd.

De overordnede rammer for det forholdsmæssige afslag har længe været kendt, men Højesterets nye afgørelse er interessant, da den kommer med nogle udførlige præmisser indeholdende de momenter, der skal indgå i en vurdering af, om køberen er berettiget til et forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Dommen giver derfor en god forståelse for, hvornår køber er berettiget til et forholdsmæssigt afslag, ligesom dommen udgør endnu et fortolkningsbidrag indenfor området.

Betingelserne for forholdsmæssigt afslag

Det er ikke en forudsætning for at blive tilkendt forholdsmæssigt afslag, at der foreligger et ansvarsgrundlag. Køberen kan derfor gøre en afslagsbeføjelse gældende overfor sælgeren uanset, at sælgeren i realiteten ikke har gjort noget, som man kan bebrejde ham.

Det er dog en betingelse, at der skal være tale om en betydelig mangel.

I vurderingen af, om manglen er betydelig, indgår blandt andet momenter såsom manglens beskaffenhed (hvor alvorlig er manglen) og en vurdering af udbedringsomkostningernes størrelse på handelstidspunktet; både den absolutte størrelse og størrelsen i forhold til købesummen.

Heri ligger blandt andet, at der i retspraksis er udformet en form for beløbsmæssig ”bagatelgrænse” for, hvornår køberen kan være berettiget til et forholdsmæssigt afslag. Bagatelgrænsen ligger dog ikke fast, og der er i øvrigt altid tale om en konkret vurdering af den enkelte sags omstændigheder.

Højesterets dom af 30. april 2024

I den konkrete sag fik køberne ikke tilkendt et forholdsmæssigt afslag for et defekt badeværelse i en ejerlejlighed.

Højesterets udførlige præmisser gengives i det følgende:

Højesterets begrundelse og resultat

Sagens baggrund og problemstilling

I august 2019 solgte A sin ejerlejlighed på ca. 62 m2 beliggende i indre København til B og C til udbudsprisen på 3.195.000 kr. Overtagelsesdatoen var 1. september 2019, og lejligheden var uden bopælspligt.

Parterne er enige om, at der forelå mangler ved badeværelset. Skønsmanden har opgjort udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet til ca. 117.000 kr. (130.000 kr. fratrukket 10 %) og værdien af forbedringer til ca. 40.000 kr.

Sagen angår, om B og C har krav på afslag i købesummen.

A har gjort gældende, at B og C ikke har godtgjort, at de med kendskab til manglerne på handelstidspunktet ville have opnået et afslag i købesummen. De købte den eftertragtede lejlighed uden at forhandle om udbudsprisen, selv om de under besigtigelsen forud for købet havde bemærket, at der var revner i badeværelsesgulvet. Henset til skønsmandens vurdering af udbedringsomkostninger med fradrag af forbedringer ville et afslag ikke overstige ca. 80.000 kr., svarende til ca. 2,5 % af købesummen, hvilket er under bagatelgrænsen.

B og C har gjort gældende, at skønsmanden har konstateret skjulte funktionelle mangler ved badeværelset, som de ville være tvunget til at udbedre for at kunne anvende badeværelset. Afslaget i købesummen skal opgøres til udbedringsomkostningerne, som ifølge skønsmanden udgør ca. 130.000 kr. Der er ikke grundlag for at foretage fradrag for forbedringer. Der gælder ikke en absolut bagatelgrænse for afslag.

Afslag i købesummen

Som anført i bl.a. Højesterets dom af 23. april 2004 (UfR 2004.1873) og Højesterets dom af 11. oktober 2012 (UfR 2013.140) må der ved afgørelsen af, om en køber i en mangelsituation har krav på afslag i købesummen, tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. Vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet – absolut og i forhold til købesummen – samt det påberåbte forholds beskaffenhed, f.eks. på den ene side en væsentlig og aktuel ulovlighed over for på den anden side et forhold, der ikke inden for en overskuelig periode vil forringe ejendommens anvendelighed.

Efter bevisførelsen lægger Højesteret til grund, at B og C ved deres besigtigelse af lejligheden forud for købet lagde mærke til, at der var revner i badeværelsesgulvet. Højesteret finder, at de dermed burde gå ud fra, at revnerne skulle udbedres, og at der kunne være fugtskader. De forsøgte ikke at opnå et afslag i udbudsprisen.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at B og C kendte eller burde have kendt til de konstaterede skjulte mangler i form af bl.a. mangelfuld vådrumssikring i badeværelset.

Spørgsmålet er, om B og C har sandsynliggjort, at de med kendskab til de skjulte mangler ville have opnået et afslag i købesummen for de heraf følgende yderligere udbedringsomkostninger.

Ved opgørelsen af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet skal der tages højde for forbedringer efter princippet om »nyt-for-gammelt«. Efter skønserklæringerne og bevisførelsen i øvrigt finder Højesteret, at udbedringsomkostningerne med fradrag for forbedringer skønsmæssigt kan fastsættes til 80.000 kr. svarende til ca. 2,5 % af købesummen.

På den anførte baggrund finder Højesteret, at det ikke er sandsynliggjort, at kendskab til de skjulte mangler ved badeværelset ville have ført til en nedsættelse af købesummen. Det bemærkes i øvrigt, at der ikke er grundlag for at fastslå, at de skjulte mangler gjorde badeværelset uanvendeligt.

Betingelserne for at tilkende B og C afslag i købesummen er således ikke opfyldt.

Konklusion

A frifindes.

CLEMENS’ bemærkninger

Dommens præmisser er meget udførlige og nuancerede og indeholder de hensyn, der skal indgå i en vurdering af, om køberen er berettiget til et forholdsmæssigt afslag.

Der er derfor tale om en vigtig udvidelse af eksisterende retspraksis og et interessant fortolkningsbidrag til kommende vurderinger af, hvorvidt der kan kræves et forholdsmæssigt afslag eller ej.

Som det fremgår af de gengivne præmisser ovenfor, fremgår det klart af Højesterets dom, at vurderingen må tage udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere.

Med andre ord – ville køberne havde krævet et nedslag i prisen, hvis de havde haft kendskab til defekten?

Det bemærkes, at det fremgår af præmisserne, at køberne ved deres besigtigelse af lejligheden forud for købet lagde mærke til, at der var revner i badeværelsesgulvet, men at det ikke kunne fastslås, at køberne kendte eller burde havde kendt til de konstaterede skjulte mangler i form af bl.a. mangelfuld vådrumssikring i badeværelset.

Højesteret lagde til grund, at køberne burde gå ud fra, at revnerne skulle udbedres, og at der kunne være fugtskader. Alligevel forsøgte køberne ikke at opnå et afslag i udbudsprisen.

Det følger af afgørelsen, at der i vurderingen af, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere, indgår momenter som:

1) forholdets beskaffenhed – herunder anvendelsesmulighederne for ejendommen, og

2) udbedringsomkostningernes størrelse på handelstidspunktet med fradrag efter princippet om ”nyt-for-gammelt”.

Med afsæt i afgørelsen anbefales det, at kommende købere sikrer sig, at de foretager en grundig undersøgelse af ejendommen før køb. Synlige mangler, som kan have betydning for købesummen, skal identificeres og tages med i overvejelserne ved prisforhandlingerne. Køberne kan tillige overveje at få bistand til en professionel byggeteknisk gennemgang af ejendommen. Den byggetekniske gennemgang kan afdække eventuelle skjulte mangler og give et bedre grundlag for eventuelle prisforhandlinger.

Få hjælp til entrepriseret.

Denne dom understreger vigtigheden af professionel rådgivning ved ejendomshandler. Hos CLEMENS har vi specialister, der kan rådgive om alle aspekter af ejendomshandler og mangelssager.

Vi hjælper med at vurdere, om der er grundlag for et afslag i købesummen, og hvordan sådanne krav bedst håndteres. Vores eksperter kan bistå med at sikre, at alle relevante oplysninger er tilgængelige og korrekt vurderet, så både købere og sælgere kan træffe velinformerede beslutninger.

Har du spørgsmål til sagen eller til forholdsmæssige afslag og misligholdelsesbeføjelser i øvrigt, er du velkommen til at kontakte en advokat i CLEMENS´ afdeling for entrepriseret og fast ejendom.