Forud for et hvert renoveringsprojekt – uanset om der er tale om ét lejemål eller en hel bygning – er der mange overvejelser og meget planlægning som udlejer.
En stor del af overvejelserne og planlægningen angår selve tiden, bl.a. fordi jo kortere tid lejligheden er ubeboet, desto bedre.
Denne artikel behandler forhold omkring “tiden”, som udlejer skal have for øje under og efter et projekt.
Hvilke rettigheder, udlejer har i forbindelse med forsinkelse af et projekt, afhænger af, hvad der er aftalt, og hvorvidt der er forsinkelse ved mellemterminer eller afleveringen.
Udover forsinkelse ved mellemterminer eller afleveringen skal udlejer også have styr på selve tiden, når der konstateres mangelfulde forhold ved det udførte arbejde. Tiden medfører nemlig risiko for forældelse og derved mulighed for at fortabe et krav på bl.a. afhjælpning fra entreprenøren.
Som noget nyt – som dels har betydning for forældelse – er der i AB 18 reguleret regler i form af ”løsningstrappen”, når der opstår tvist mellem en bygherre og en entreprenør.
Tiden forud – aftalegrundlaget
Først og fremmest skal udlejer sikre sig et godt aftalegrundlag.
Byggeriets parter benytter ofte de såkaldte AB-vilkår (AB 92/AB 18) med eventuelle afvigelser/tilføjelser.
Denne artikel tager afsæt i AB 18.
Forsinkelse og dagbod hører ofte sammen – selvfølgelig kun hvis der er aftalt dagbod. At kunne kræve dagbod forudsætter nemlig, at der er aftalt dagbod i kontrakten. Det skal også aftales, hvordan dagboden beregnes og hvilke(n) frist(er), der er dagbodsudløsende.
Dagbod er en konventionalbod, som udløses ved entreprenørens forsinkelse, såfremt der ikke er forhold som medfører, at entreprenøren har ret til tidsfristforlængelse, eller dagbodskravet på andet grundlag er fortabt eller ugyldigt.
Tidsfristforlængelse for entreprenøren kan bl.a. være begrundet i, at udlejer har ønsket ændringer i arbejdet (ekstraarbejder), og fortabelse kan ske ved udlejers manglende reklamation, forældelse etc.
En fordel ved at aftale dagbod er, at udlejer ikke skal dokumentere det tab, som forsinkelsen har medført.
Ulempen – om man vil – er, at det samtidig medfører, at der ikke kan kræves erstatning udover dagboden.
Det betyder, hvis dagboden ikke dækker udlejers faktiske tab ved forsinkelsen, kan dette yderligere tab ikke opkræves hos entreprenøren, fordi man kun har ret til dagboden.
Tiden under – reklamations- og noteringspligter
AB 18 § 40, stk. 4 fastsætter efter hvilke betingelser, der kan kræves dagbod som følge af entreprenørens overskridelse af en frist.
Betingelserne er:
- Frist og dagbod skal klart fremgå af aftalen, herunder hvordan dagboden beregnes.
- Der skal løbende foretages notering af overskridelsen af fristen.
Notering kan ske ved opdatering af tidsplanerne, hvor det angives, om forsinkelse er en følge af forlangt eller accepteret tidsfristforlængelse, og om forsinkelsen angår en frist, der udløser dagbod. Opdateringer af arbejds- og tidsplaner skal ske på byggemøderne og angives i byggemødereferaterne.
- Udlejer skal i rimelig tid efter at være blevet bekendt med, at fristen vil blive overskredet, meddele entreprenøren, at der vil blive krævet dagbod og fra hvilket tidspunkt.
Det er ikke et krav, at dagbod opgøres i forhold til den forventede overskridelse.
Ovenstående betingelser er ikke en fuldstændig nyskabelse af reglerne, vi kender i AB 92, men derimod en kodificering af voldgiftspraksis.
Med andre ord: Hvis betingelserne for aftalt dagbod er gyldige og opfyldt, skal dagbod betales.
Hvis der er aftalt dagbodsudløsende mellemfrist(er), er det et krav, at fristen angår færdiggørelse af en aktivitet, der er af afgørende betydning for byggeprocessen eller afgørende for andre væsentlige forhold.
Som udlejer kan mellemfrist overvejes som led i at få lejerne tilbage i lejemålene hurtigere.
Et eksempel kan være, at renoveringsprojektet er planlagt sådan, at den omfattende renovering af køkken eller badeværelse skal være tilendebragt på et bestemt tidspunkt, så lejerne kan komme tilbage i lejlighederne inden den endelige aflevering projektet, som eksempelvis afventer færdiggørelse af arbejde i opgangene, taget mv.
Tiden efter aflevering – håndtering af dagbod
Når entreprenøren har færdiggjort og færdigmeldt arbejdet, kan der ikke længere kræves og beregnes dagbod fra tidspunktet for afleveringen.
Det forudsætter selvfølgelig, at arbejdet ikke lider af sådanne væsentlige mangler, så udlejer med rette kan afvise færdigmeldingen og afleveringen.
Finish og afhjælpning af små mangler kan ikke afskære entreprenøren for at færdigmelde og aflevere entreprisen berettiget.
Der kan opkræves rente efter renteloven af dagbodskravet fra færdiggørelsesdagen jf. rentelovens § 3, stk. 1, hvilket skal tages med i betragtning, når det samlede økonomiske opgør skal tages med entreprenøren.
Tiden efter aflevering – når der konstateres mangler
Det hænder, at det først er efter, at lejer er flyttet ind i lejemålet, at skjulte mangler konstateres.
I sådan en situation er det vigtigt, at der inden rimelig tid reklameres overfor entreprenøren.
Det forekommer, at entreprenøren ønsker, at afhjælpningen sker i forbindelse med 1-års gennemgangen eller 5-års gennemgangen, således entreprenøren kan ordne ”flere forhold” på samme tid.
Det er som udgangspunkt fint – også for lejer, så lejer ikke skal tåle for mange besøg.
Udlejer skal dog være opmærksom på, at der er forskel på ansvarsperioden for entreprenøren, og forældelsesreglerne i henhold til forældelsesloven.
Entreprenøren er i henhold til AB 18 ansvarlig i fem år fra afleveringsdatoen, men det betyder ikke, at entreprenøren kan holdes ansvarlig i fem år, fordi kravet kan blive forældet på et tidligere tidspunkt i henhold til forældelsesloven.
Den almindelige forældelsesfrist i henhold til forældelsesloven er tre år, beregnes som udgangspunkt fra det tidspunkt, hvor manglen er eller burde være konstateret. Den absolutte forældelsesfrist i henhold til forældelsesloven er ti år.
At udlejer er afhængig af, at lejer informerer om eventuelle mangler, medfører ikke, at de tre år beregnes fra tidspunktet, hvor udlejer bliver informeret om manglen af lejer.
Det er entreprenørens bevisbyrde, at et eventuelt krav er forældet, hvis entreprenøren gør gældende, at forholdet er eller burde være opdaget på et tidligere tidspunkt.
Hvis der er risiko for, at forældelse indtræder, så er det vigtigt at tage skridt til at afbryde forældelsen, inden forældelsen indtræder. Et forældet krav kan ikke genoplives.
Tiden efter aflevering – anvendelse af løsningstrappen i AB 18 (§ 64)
Afbrydelse af forældelse i henhold til AB 18 kan ske ved en række tiltag, men det er vigtigt at være opmærksom på løsningstrappen.
Løsningstrappen i § 64 er en ændring af det eksisterende konfliktløsningssystem, der kendes fra AB 92. Reglen går ud på, at der skal ske forhandling i flere niveauer.
En tvist mellem parterne skal forsøges afklaret og forligt ved forhandling mellem projektlederne (niveau 1), og hvis tvisten ikke bliver forligt ved dette, skal parternes ledelsesrepræsentanter forsøge at afklare og forlige uenigheden (niveau 2).
Hvis uenigheden først konstateres efter aflevering, kan man springe leddet med projektlederne over (niveau 1) og begynde med ledelsesrepræsentanterne (niveau 2).
Såfremt udlejer har tilknyttet en rådgiver, fx som byggeledelse eller fagtilsyn, vil det være oplagt, at det er denne rådgiver, som forsøger at afklare og forlige sagen på niveau 1.
Rådgiveren skal selvfølgelig udstyres med en fuldmagt i forhold til, under hvilke vilkår sagen kan forliges på. Alternativt kan rådgiveren betinge aftalen af udlejers endelige godkendelse.
Hvis tvisten ikke løses på niveau 1, er det ledelsesrepræsentanterne, som derefter skal mødes.
Det er muligt, at der er personsammenfald på begge niveauer, så det er samme person, som deltager både på niveau 1 og 2. Dette kan bl.a. være tilfældet ved mindre entreprenørvirksomheder.
Løsningstrappen er en obligatorisk procesforudsætning, hvilket betyder, at der bl.a. ikke kan indledes en skønssag eller en voldgiftssag ved Voldgiftsnævnet, Byggeri & Anlæg, før disse skridt er taget.
Det anbefales, at anmodningen om forhandling i medfør af § 64 sendes skriftligt, så der er bevis for, at reglerne er iagttaget.
Anmodning om forhandling efter løsningstrappen (AB 18 § 64) anses for at afbryde forældelsen midlertidigt i henhold til forældelseslovens § 21, stk. 5, hvilket betyder, at der kommer en tillægsfrist på et år, fra forhandlingerne anses for at være afsluttet.
Hvis entreprenøren afviser at deltage i forhandlingsmøde eller ikke svarer på anmodningen, skal udlejer afbryde forældelsen på en anden måde. Dette kan bl.a. ske ved indlevering af anmodning om isoleret bevisoptagelse eller klageskrift.
Hvis betingelserne er opfyldt, kan der også anmodes om hurtig afgørelse, eller hvis situationen er til det, kan der overvejes anmodning om meditation eller mægling.
Tiden – hvad så nu
Fokuspunkterne for et godt projekt kan sat på spidsen, opsummeres sådan:
- Sørg for et godt aftalegrundlag og aftal dagbod – også for mellemterminer – hvis det giver mening i det pågældende projekt.
- Sørg for at der sker skriftlig reklamation og notering forud for – og under – forsinkelsen.
- Sørg for at iagttage reglerne for løsningstrappen og sørg for afbrydelse af forældelsen, hvis der ikke kan findes en løsning.
Hvis der opstår tvist i forbindelse med et byggeprojekt, er anbefalingen, at der søges juridisk bistand, så der i rette tid kan sikres korrekt reklamation og bevissikring.
Har du spørgsmål til forældelse i henhold til AB 18-reglerne i et erhvervslejemål, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i erhvervslejeret.
(Artiklen har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, september 2021)
