Nærværende artikel er en ud af i alt fire artikler i en artikelserie om, hvordan markedslejen egentligt fastsættes, herunder hvilke momenter der spiller ind, og hvorledes der kan føres bevis for denne markedsleje.
Fastsættelse af markedsleje sker med udgangspunkt i Erhvervslejelovens § 13, stk. 1.
Bestemmelsen har følgende ordlyd:
”Hver part kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved anvendelse af sammenlignelige erhvervslejemål i vurderingen af markedslejen skal der tages højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår for de pågældende erhvervslejemål. Ved tvister om størrelsen af den fremtidige leje finder reglen i retsplejelovens § 344 om rettens fri bevisbedømmelse anvendelse.”
Som det fremgår, indeholder bestemmelsen flere dele. Disse dele kan for så vidt inddeles i fem overordnede forhold:
- væsentlighed,
- hvad en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale på varslingstidspunktet
- momenter af betydning i forhold til bedømmelsen af det omtvistede erhvervslejemål
- momenter af betydning i forhold til bedømmelse af sammenligningslejemål
- hvilke bevisligheder kan anvendes
Det bemærkes, at bestemmelsen er fravigelig, hvorfor parterne fx kan aftale, at den ikke skal gælde for nogen af dem, ikke skal gælde for den ene part eller ikke skal gælde i en periode.
Ad 1 – væsentlighed:
Som det fremgår af bestemmelsen, er det et krav for at kunne markedslejeregulere lejen i op- eller nedadgående retning, at afvigelsen fra den gældende leje er væsentlig. Det vil med andre ord sige, at ikke enhver afvigelse fra markedslejen berettiger udlejer eller lejer til at kræve lejen reguleret.
Lidt forenklet kan man betragte reglen som en art bagatelregel/bagatelgrænse, således forstået, at den part, der vil have lejen reguleret, skal over en vis ”bagatelgrænse” / væsentlighed for at være berettiget til det.
Igennem årene har denne væsentlighedsgrænse været genstand for en del polemik, og praksis har – til en vis grad – været en smule flagrende.
I 2011 (UfR 2011.1639 H) havde Højesteret imidlertid lejlighed til at udtale sig om spørgsmålet, og – med udgangspunkt i forarbejderne til bestemmelsen – udtalte man, at der skal foreligge en forskel på plus eller minus 10-15 % beregnet i forhold til markedslejen.
Det er selvsagt ikke helt ligegyldigt om grænsen er 10 eller 15 %, og i relation til denne del udtalte højesteret:
”Det beror på en samlet bedømmelse om der foreligger en væsentlig forskel. Ved denne bedømmelse må bl.a. indgå, hvor sikkert det er muligt at fastslå, hvad markedslejen er.”
Med andre ord, jo sikrere beviset for markedslejeniveauet er (fx fordi samtlige sammenligningslejemål og en skønserklæring peger i samme retning), jo lavere (dvs. tættere på 10 %-afvigelse) er kravet til procentsatsen også, og viceversa. Dvs. hvis beviserne/sammenligningslejemålene/skønserklæringen mv. peger i alle mulige retninger, så er kravet til procentsatsen/væsentligheden større.
Det bemærkes, at der ved beregning af afvigelsen skal tages udgangspunkt i forskellen mellem markedslejen og den gældende leje, hvilket betyder, at selvom forskellen i forhold til markedslejen beløbsmæssigt er ens, så vil procentsatserne være forskellige afhængigt af, hvorvidt der er tale om en forhøjelse eller en nedsættelse.
Hvis den årlige leje fx udgør kr. 1.000.000 og afvigelsen er kr. 150.000 p.a. i forhold til markedslejen, så betyder det, i en nedsættelsessituation, at markedslejen udgør 850.000 kr. p.a., hvilket svarer det til en procentuel afvigelse på ca. 17,65 %, mens det, i en forhøjelsessituation, alene svarer til en procentuel afvigelse på ca. 13,04 %, hvis markedslejen udgør kr. 1.150.000 kr.
Det betyder altså, at den beløbsmæssige afvigelse som udgangspunkt skal være større, når det er udlejer, der kræver en forhøjelse, end når lejer kræver en nedsættelse.
Et interessant spørgsmål i denne henseende er indimellem, hvad ”gældende leje” er – altså, hvad man beregner væsentlighed i forhold til.
Forholdet er således det, at Erhvervslejelovens § 13, stk. 4, foreskriver, at en lejeregulering skal fordeles over fire år (reelt 3 år og 3 måneder, idet det første år starter efter 3 måneder, svarende til varslingsperioden / varslingsperiodens udløb), og det betyder altså at en samlet lejeforhøjelse på fx kr. 200.000 indfases med kr. 50.000 pr. år, således at en leje der forhøjes fra kr. 800.000 i år 1 er kr. 850.000, år 2 kr. 900.000, år 3 kr. 950.000, år 4 kr. 1.000.000 (ekskl. reguleringer i henhold til en aftalt årlig regulering, skatter og afgifter mv. selvfølgelig).
I så tilfælde melder spørgsmålet sig, om det er lejen man ender på, når forhøjelsen/nedsættelsen er fuldt indfaset – i eksemplet kr. 1.000.000 – eller om det er lejen på ”trinnet”, altså en lavere leje, den ”gældende leje” skal vurderes på grundlag af.
Boligretten i Randers er i en sag fra 2012 (TBB 2012.194 B) nået til det resultat, at ”gældende leje” skal forstås som den leje, der aktuelt betales på varslingstidspunktet, dvs. på ”trinnet”, og altså ikke den fuldt indfasede leje.
Forholdet var det, at udlejer varslede en lejeforhøjelse overfor lejer, der – ved en fejl – ikke fik gjort indsigelse inden for fristen på 6 uger, og altså dermed (som følge af den manglende indsigelse) ”accepterede” lejeforhøjelsen. Lejer, der var af den overbevisning, at den varslede (og altså ”accepterede” leje) var væsentligt over markedslejen, varslede derfor umiddelbart herefter en nedsættelse til den før varslingen gældende leje.
På tidspunktet for varslingen af lejenedsættelsen var lejen alene forhøjet med ét af de fire trin, og udlejer gjorde derfor gældende, at den på varslingstidspunktet betalte leje ikke lå væsentligt over markedslejen. Dette erklærede Boligretten sig enig i.
Resultatet synes næppe rigtigt.
Fordelingsreglen i Erhvervslejelovens § 13, stk. 4, hænger efter sin ordlyd som sådan ikke sammen med bedømmelsen af, hvad den gældende leje er, men er derimod en regel, der for så vidt har til formål at ”tilvænne” parterne til den nye højere eller lavere leje, og der er således heller ikke i varslingsskrivelser krav om, at forhøjelsen/nedsættelsen skal opgøres på hvert af trinene, ligesom det er også er den fuldt indfasede nye leje, der nedlægges påstand om (og betales retsafgift af) under en retssag.
At det så måske kan være vanskeligt at forstå, hvorfor en leje, der er ude af trit med markedslejen (ellers ville man jo ikke kunne få den reguleret), skal fortsætte med at være ude af trit med markedslejen i en 4-årig periode (hvorved den anden part jo reelt ”snydes”) er en anden sag og et spørgsmål af mere politisk karakter.
Man kunne overveje, om ikke alle parter er bedre tjent med et længere varsel end lovens 3 måneder, fx 12 måneder, hvor så forhøjelsen / nedsættelsen træder fuldt ud i kraft. På den måde ville parterne have en rimelig mulighed for at indrette sig på den fremtidige situation, herunder fx ved at forhandle med hinanden, opsige lejemålet, omlægge lån mv.
Erhvervslejelovens § 13, stk. 4, kan i øvrigt, i lighed med resten af bestemmelsen, fraviges ved aftale.
Ad 2 – en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale på varslingstidspunktet:
Begrebet en ”kyndig” lejer/udlejer har i praksis ikke vist sig at have nogen direkte betydning, og der ses ikke at være trykte afgørelser, der tager udgangspunkt i, at en part ikke har været kyndig.
Begrebet har til formål at ”objektivisere” vurderingen af markedslejen og altså udelukke fx individuelle liebhaversynspunkter fra vurderingen.
I forhold til vurderingstidspunktet, så var det i den tidligere lovgivning således, at vurderingen skulle foretages på ikrafttrædelsestidspunktet, men det blev med Erhvervslejelovens indførelse i år 2000 ændret til varslingstidspunktet, dvs. – som udgangspunkt – 3 måneder før ikrafttrædelsestidspunktet.
Det har sjældent stor betydning (fordi markedslejen sædvanlig vis ikke ændrer sig væsentligt i varslingsperioden), men i enkelte tilfælde – fx hvis der er en fredningsperiode, hvor lejeregulering ikke kan gennemføres, men hvor der godt kan varsles – kan det have en betydning, hvis en af parterne varsler en lejeregulering, der først skal træde i kraft fx et eller to år senere.
Har du spørgsmål vedrørende fastsættelse af markedsleje eller spørgsmål til artiklen, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i Erhvervslejeret.
I de følgende artikler vil vi fortsætte med at belyse forhold af betydning for markedslejen, herunder de aftalte lejevilkår:
- hvad lejer kan anvende erhvervslejemålet til,
- betydningen af erhvervslejemålets størrelse og lejemålets beliggenhed,
- betydningen af vilkårene i sammenligningslejemålene,
- herunder i forhold til eventuelle lejerabatter o.l.,
- hvilke bevisligheder domstolene typisk tillægger vægt etc
Nærværende artikelserie, om fastsættelse af markedsleje, er i sin væsentlighed udgivet i magasinet Danske Udlejere, men er her gengivet med redaktionelle ændringer.
