Som ejer og udlejer af en ejendom vil man på et tidspunkt komme ud for, at der skal udføres større eller mindre byggearbejder på ejendommen. Et byggearbejde kan være en gennemgribende renovering af hele lejligheden eller blot en udskiftning af et køkken eller et gulv. De færreste udlejere har selv servicepersonale ansat, som kan udføre mindre byggearbejder og derfor kontaktes en entreprenør i stedet. Men hvad gør udlejer, hvis entreprenøren siger nej til arbejdet eller vil udskyde eller forlænge dette som følge af coronavirus? Skal udlejer blot tåle den længere tomgangsperiode for ejendommen? Vi kigger i denne artikel lidt dybere ned i emnet Coronavirus og force majeure ved renoveringsarbejde.
Generelt om renovering
Uanset størrelsen på ejendommen og det påtænkte renoveringsarbejde har udlejer altid den interesse, at renoveringen sker hurtigst muligt. Dermed kan ejendommen igen lejes ud og står for ikke tom (”tomgang”). Derfor er det afgørende for udlejer, at den entreprenør, der skal udføre renoveringsarbejdet, både kan udføre dette hurtigt og kan udføre det i overensstemmelse med den aftalte tidsplan. På den måde er lejlighedens tomgang ikke skal være længere end højst nødvendigt.
I corona-tider risikerer udlejere, som påtænker eller er i gang med en renovering af udlejningsejendome, at entreprenøren beder om mere tid. Eller ønsker at udskyde dele af arbejdet som følge af coronavirus.
Spørgsmålet er, om udlejer er forpligtet til at respektere det, eller om udlejer kan nægte entreprenøren mere tid. Det ser vi nærmere på her.
Coronavirus og force majeure i allerede indgåede aftaler
Påstår entreprenøren, at den nuværende coronavirus-situation er en force majeure begivenhed, og at han derfor er berettiget til mere tid eller til at udskyde arbejder, bliver det væsentligt for udlejer at vide, hvornår der er tale om force majeure.
For at der foreligger force majeure, skal der være tale om:
- 1) forhold der opstår uden entreprenørens skyld – og
- 2) som entreprenøren ikke er herre over.
Dvs. at force majeure skal være en udefrakommende og helt ekstraordinær omstændighed, der gør, at en aftalepart ikke kan opfylde sine forpligtelser.
At muligheden for at opfylde aftalen må anses for at være udelukket, og den indtrådte umulighed skyldes den pågældende force majeure-begivenhed.
Der skal altså være tale om begivenheder, der:
- 1) er upåregnelige
- 2) er uden for parternes kontrol, og som samtidig
- 3) hindrer opfyldelse af aftalen.
Ellers er der ikke tale om force majeure.
En sådan ekstraordinær karakter havde udbruddet af coronavirus muligvis på de tidlige tidspunkter, hvor sygdommen begyndte at brede sig. Men kun kortvarigt.
Coronavirus og force majeure ved renoveringsarbejde
Efterhånden som coronavirus nu har været til stede gennem længere tid, er der ikke længere tale om en ekstraordinær situation. Entreprenørerne har haft lejlighed til at indrette sig på vilkårene og bestille ekstra materialer mv. Det forhold, at det måske er blevet dyrere eller mere tidskrævende at opfylde aftalen med varer andetsteds fra, udgør ikke en undskyldende omstændighed. Det er entreprenørens risiko.
Der er altså ikke tale om, at coronavirus udgør en force majeure-begivenhed.
For eksisterende aftaler, som er indgået inden coronavirussens udbrud, betyder det, at:
- hvis aftalen ikke indeholder en force majeure-klausul, som medtager epidemier
- eller karantæner/isolationer fra nationale myndigheder som en force majeure-udløsende omstændighed,
så har coronavirus ikke indflydelse på opfyldelsen af aftalen.
Entreprenøren er altså ikke berettiget til mere tid eller til at udskyde arbejder som følge af coronavirus. Udlejer er derfor berettiget til at afvise en sådan anmodning fra entreprenøren i forbindelse med renoveringen.
Coronavirus og force majeure i nye aftaler, som skal indgås
Også ved indgåelsen af nye aftaler om renovering vil følgevirkningerne af coronavirus være påregnelige. Parterne er således bekendte med, at coronavirus er til stede på tidspunktet for aftalens indgåelse og derfor vil det være vanskeligt for en part at få anerkendt coronavirussen som ansvarsfritagelsesgrund for, at man ikke kan opfylde sin del af aftalen.
I nye aftaler kan coronavirus defineres som force majeure, hvis parterne ønsker det. I så fald skal der aftales en force majeure klausul, som også omfatter epidemier. Medmindre klausulen udformes meget konkret, vil almindelige pligter i henhold til aftalen fortsat skulle opfyldes.
Entreprenøren meddeler, at han ikke vil møde op og udføre arbejderne som følge af coronavirus, men uden at påstå force majeure
Det kan også tænkes, at entreprenøren meddeler udlejer, at han ikke vil møde op og udføre renoveringsarbejdet på grund af coronavirus. Uden at påberåbe sig force majeure.
Her skal udlejer huske, at myndighedernes restriktioner i forhold til forsamlinger ikke gælder for byggepladser.
En meddelelse fra entreprenøren om ikke at ville møde op er uberettiget og giver ikke entreprenøren ret til at forlænge den periode, hvor renoveringsarbejdet skal udføres. Entreprenøren er altså ikke berettiget til mere tid af den grund og det manglende fremmøde fra entreprenørens side er således misligholdelse af aftalen.
Det kan dog ikke afvises, at konkrete forhold vil kunne udgøre et ”offentligt påbud eller forbud”, som berettiger entreprenøren til tidsfristforlængelse.
Fortsat opfordring til at foretage renoveringsarbejder
Som det fremgår af foranstående, er coronavirus ikke en undskyldning for entreprenøren for ikke at udføre renoveringsarbejder for udlejer. Udlejer skal derfor ikke tåle en længere tomgangsperiode for lejemålet i forbindelse med renoveringsarbejder, end der er budgetteret med. Heller ikke som følge af coronavirus.
Udlejere, som er i gang med eller ønsker at foretage renoveringsarbejder, opfordres derfor til, i tråd med myndighedernes anbefalinger, at lade bygge- og renoveringsarbejder fortsætte, i det omfang de udførende firmaer kan håndtere det efter deres egne retningslinjer og de sikkerhedsforanstaltninger, som myndighederne har anvist.
Dog skal udlejer sikre sig, når der arbejdes i beboede ejendomme, at myndighedernes retningslinjer overholdes, samt at lejeren i videst muligt omfang ikke opholder sig i ejendommen, mens arbejdet udføres. Eller i hvert fald opholder sig i et andet rum i ejendommen.
Derudover skal udlejer huske de sædvanlige anbefalinger vedrørende bygge- eller renoveringsarbejder. Det anbefales bl.a. at der, forinden ethvert arbejde igangsættes, foretages en fotoregistrering af ejendommen, samt at forsikringer gennemgås, så eventuelle skader som følge af de forestående arbejder er dækket.
