Samejeoverenskomst: sameje om fast ejendom dækker over den situation, hvor to eller flere fysiske eller juridiske personer hver ejer en anpart af en ejendom. Ejes en ejendom af et aktieselskab, kan man sige, at ejendommen ejes indirekte af aktionærerne. I sådanne tilfælde er det imidlertid den juridiske person – det vil sige selskabet – der anses som ejer af ejendommen. Det er dermed selskabet, der er kompetent til at foretage eventuelle dispositioner over ejendommen.
Opløsning af et sameje
Ønsker samejerne ikke længere at eje fast ejendom i sameje, kan samejerne ved enighed aftale at opløse samejet, eller at enkelte samejere frivilligt lader sig opløse.
Det er dog ikke i alle situationer, at samejerne er enige i, at samejet skal ophøre. Hvis samejerne har reguleret deres indbyrdes retsstilling i en samejeoverenskomst, er det disse regler, der er gældende for samejets ophør.
Har samejerne derimod ikke på forhånd reguleret spørgsmålet om samejets ophør, er der ingen skrevne retsregler at falde tilbage på.
Det følger af retspraksis og den juridiske litteratur, at det er det klare udgangspunkt, at enhver samejer kan forlange samejet opløst.
Den juridiske litteratur har i den forbindelse anført, at der ved spørgsmålet om, hvorvidt et sameje kan opløses, skal tages hensyn til samejernes forudsætninger for samejet. Foreligger der f.eks. en enten ensidig eller fælles forudsætning om, at samejerne skal have en indskrænket adgang til at opløse samejet, og er denne forudsætning kendt for samejerne, kan dette have betydning for muligheden for opløsning. Det er dog givet, at der ved en stiltiende forudsætning i relation til opløsningsadgangen kan opstå bevismæssige problemer.
Der vil tillige være et hensyn at tage til den samejer, der ønsker at udtræde af samejeforholdet, hvis den ideelle anpart ikke særskilt kan sælges for en rimelig pris, eller hvis en samejer ikke længere har økonomisk mulighed for at deltage i samejet. Det medfører en art urimelig binding, hvis den udtrædende samejer ikke har krav på opløsning i en sådan situation.
Opløsningsmåde og opløsningsfrist
Hvis andet ikke er aftalt, og samejerne ikke kan blive enige, kan der ske opløsning af samejet ved frivillig offentlig auktion, der som udgangspunkt afholdes ved fogedretten.
Den ikke udtrædende samejer skal dog gives en rimelig opsigelsesfrist, inden der kan afholdes frivillig auktion. Længden af opsigelsesfristen afgøres konkret efter samejets karakter, hvor der lægges særligt vægt på varigheden af samejet.
Der findes eksempler fra retspraksis, hvor opsigelsesfristen udgjorde 6 måneder.
Den frivillige auktion afholdes som udgangspunkt efter reglerne om tvangsauktion, dog med den undtagelse, at den frivillige auktion ikke kan afværges.
Den part, som begærer afholdelse af frivillig auktion, vil i almindelighed skulle udarbejde et udkast til de auktionsvilkår, som skal være gældende for den frivillige auktion.
Der kan hentes god inspiration i de almindelige tvangsauktionsvilkår.
Sameje mellem ugifte samlevende
Der gælder ingen regler for, hvordan et sameje mellem ugifte samlevende skal opløses. Særligt i forbindelse med samlivsophør er det særdeles relevant for ugifte samlevende at have oprettet en samejeoverenskomst.
En samejeoverenskomst regulerer typisk både samejernes udgiftsfordeling, hæftelse og opløsning m.v.
I tilfælde af et samlivsophør sikrer samejeoverenskomsten en klar procedure for samejets ophør, hvilket kan være med til at forebygge potentielle kontroverser.
Har de ugifte samlevende ikke reguleret deres sameje ved en samejeoverenskomst, er det imidlertid stadig udgangspunktet, at enhver part frit kan begære samejet opløst med et passende opsigelsesvarsel og begære ejendommen bortsolgt på frivillig offentlig auktion.
Opløsning af et sameje mellem ægtefæller skal – i modsætning til opløsning af et sameje mellem ugifte samlevende – ske under iagttagelse af ægteskabslovgivningen.
Der kan dog også under et ægtefælleskifte opstå en situation, hvor en fast ejendom må afhændes på en frivillig offentlig auktion.
Afsluttende bemærkninger
Enhver part kan som det klare udgangspunkt opsige et sameje om fast ejendom og kræve samejet opløst ved salg af ejendommen på en frivillig offentlig auktion.
Uanset dette vil det være fordelagtigt for samejerne at oprette en samejeoverenskomst. Ved at udarbejde klare og tydelige retningslinjer for samejet, herunder samejets ophør, kan samejerne undgå potentielle fremtidige konflikter og uoverensstemmelser.
Har du spørgsmål til opløsning af sameje om fast ejendom eller fast ejendom i øvrigt, er du også altid velkommen til at kontakte CLEMENS’ eksperter i fast ejendom.
